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炒房团OR类基金?他们用整购散售获得的回报率高达16%

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虽然北京、上海也存在类似的投资公司,但这种模式在深圳尤其活跃,是本地楼市不可忽视的一个注脚。

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“前些日子路过这里还是宝琳酒店,现在忽然摇身一变成为拥有深圳中学学位的住宅了,还叫价11万元/平方米”。这个让诸多周围群众都感到惊讶的楼盘,推广案名为“太子道”,在没有任何户外广告和媒体推广的前提下,在深圳坊间引起热议。

网易房产了解到,太子道前身为祥祺集团开发的鹏大厦。1995年土地获批,2009年竣工,2011年装修运营,其间曾将物业出租予宝琳酒店做经营,后变卖给一家投资公司泰德邦。

而在深圳存在着数十家这样的投资公司,他们以“资产价值的发现者”自居,于城市的各个角落寻找潜在的机会,通过整批购买资产、二次规划、改造、运作、包装、营销,最后将项目散售给购房者,以此赚取中间差价。

深圳市场人士对网易房产分析称,“这些投资机构与炒房团的有着趋同的动机,即囤积房产然后转手获利,本质上没有太大区别。”

然而这些投资机构似乎更愿意用“专注存量运营、推动城市发展”来形容自身的“事业”。甚至,他们的学习对象都是高和投资等以“资产精装修”闻名的房地产私募基金。

深圳中原投资部总经理杨创慧接受网易房产采访时表示,虽然北京、上海也存在类似的投资公司,但这种模式在深圳尤其活跃,是本地楼市不可忽视的一个注脚。

太子道:酒店摇身变成学区房

太子道位于深圳罗湖区文锦北路与田贝四路交汇处,根据公开的放盘消息,项目合计502套房源,分三期推售。

有销售中介曾于论坛曝光称, 项目有42套已内部消化,市面交易460套,共分三批销售,第一批150套,第二批200套,第三批110套,预计定价9-13万。

“说实话这个定价略高,为什么定9-13万呢?这里面是有讲究的,第一批如果卖得好,第二批可能就从9万变成11万或者13万了,如果卖得不好肯定就是9万左右的单价了。”

该消息源还称,该公司以6万元/平方米单价入手,通过“打点”成功从商用性质转变成住宅性质,并进行全新包装改造成21平方米-46平方米小户型上市,以深中学位房大肆炒作,买入成本+装修+打点成本平均7.5万/平方米左右。

“公司太精了,你说他单价高吧,人家却说我卖点是总价,总价200多万的深圳中学学位房哪里有?”

太子道相关人员对此回应称,鹏大厦原来的用途就是住宅,不存在打点问题。也不存在宝琳酒店经营不善卖楼的事实。“宝琳只是租客,业主即原开发商要卖楼,才被解约的,我们是与开发商合规交易。”

据项目上放出的消息,自9月23日开放认筹,短短一天即爆满,遂已于9月24日正式封筹。本来声称9月29日才开的项目,却于9月28日忽然开盘。然而案场保安却对网易房产称,“来了几百号人,都被我们拦回去了。他们都要全款买房,银行的人没办法到我们这里来,所以就没开。真正开盘要国庆后了,销售都放假了。”

了解深圳市场的业内人士指出,这更像是一个蹩脚的托词。“毕竟侨城公寓6平方米鸽子笼88万,和龙园大观仅销售四成却宣传日光被查,让深圳市场的监管风声收紧,太子道100多套房源却认筹700多个,很容易成为焦点事件。”

更有消息指,“太子道准备开盘解筹时,几辆执法车直接开到太子道大堂接管了,把所有保安和工作人员全部赶了出来。”

一个有意思的细节是,案场内的销售人员在被问及项目开发商时,仅回答为“祥祺”,却只字不提投资公司泰德邦。

投资公司:回报率达16%

杨创慧向网易房产介绍称,泰德邦、誉德、海方实业等是几个较为活跃的投资公司。这些公司人员精简,却五脏俱全,小快灵是他们的特色。

一位投资公司员工在其朋友圈写道:投资公司为什么可以在市场立足,梅沙一号的营销方案从筹备到清盘的一次会议,一个星期全部搞定,没有那么多流程,没有那么多畏畏缩缩,等周边开发商反应过来已经清盘。天下武功为快不破,是投资公司立足根本之一。

网易房产了解到,投资公司经手的项目历时短暂,短的仅有几个月,这正好规避了地产开发周期长、资金占用率高的问题。

值得指出的是,这些公司往往会抱团共同推广一个项目。最近在大力推售的商铺项目前海MOMA即为一例。

据了解,该项目前身为花样年·花郡,后被泰德邦等机构买入,包装成为前海MOMA对外进行散售。

网易房产获得的一份《光大信托-花样年前海荟集合资金信托计划》显示,该信托投资于深圳市裕安祥亨投资合伙企业(有限合伙)优先级LP 份额,有限合伙企业联合泰德邦财富收购深圳市花郡投资管理有限公司100%股权,交易对价为总共6亿元,该项目公司受让花样年集团过户的130套商铺(8338平米)。

该信托募集4亿元优先级LP,泰德邦等作为劣后级出资2.3亿元,产品期限为12个月,满六个月可提前结束。单笔认购金额在100-300万的,预期回报率为7.2;超过300万的回报率为7.5%。而项目预期销售回款为8.3亿元。

一位曾在誉德工作过的人士对网易房产透露,投资公司一般会用预期销售的6-7%进行项目改造、包装,这个比例最高不会超过10%。公司给予三级市场转介返点很高,所以地产中介会更爱推荐他们的项目。“一般每套返点3-5%,再加现金奖0.5-1%。”

综合上述信息可以计算,在不计入营业税的前提下,前海MOMA8.3亿销售减去收购成本6亿元,扣除信托融资成本40000万X0.75=3000万,再去掉合计约13%的各项费用(翻新7%+6%返点),最终剩余1亿元左右。以此计算,投资回报率高达16%。

身份暧昧:炒房团还是类基金?

在誉德集团的官网上,这家投资公司这样书写自传:我们的模式是“并购物业-资产升级改造/商业运营增值-退出机制/现金回流”,或“并购物业-资产改造/招商运营增值-沉淀资产/持有资产”。

“我们这种特有的商业模式不仅为投资者带来更高的收益率,而且对房地产市场整体价格上涨的依赖程度较低,对宏观经济下滑、房地产市场波动和行业政策调整的风险抵御能力更强。”

已经投资了远洋新干线、海航城、益田大运城邦、梅沙1号、南油馨寓、奥宸天寓、前海MOMA等项目的泰德邦,则称其投资将重点在资产定向投资、房地产开发、资产重组并购、资产运营方面。

事实上,从操作模式来说,这些投资公司的手法确实类似房地产私募基金中的增值型基金。根据投资风险的高低,私募房地产基金传统上被分为四类:核心型,核心增益型,增值型及机会型。其中,增值型投资于需要经营改善、翻修、再造的地产项目,风险回报相对更高,达12-16%。

知名房地产私募基金管理机构高和资本擅长的“资产精装修”即为此类,这家机构也是誉德集团等投资公司学习的对象。

网易房产注意到,无论是泰德邦还是誉德集团,其领导人在公开场合均多次大谈城市存量资产改造更新的话题。

“虽然客观上确实会激活一些地产存量。但也会存在诸多副作用,比如原来出租的商铺统一购入后再散售,投资客买到的商铺会面临招商难的问题,这一批商铺失去统一管理也有可能死掉。再比如,太子道11万单价的学区房,那个片区基本没有新房,二手房也就在6万元左右,这个项目出来,会不会带动周边房价?”

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