中海外发展（HK:00688）的香港业绩会一直以短小精悍闻名于媒体圈，而2016年中期业绩发布更是做到了一个极致。网易房产记者于现场发现，本次发布会仅持续二十分钟，其中领导合影拍照以及业绩介绍占用十分钟，而现场正式问答则不足十分钟，仅四位非常幸运的记者获得了提问机会。而当主持人宣布发布会到此结束时，大部分记者都是懵圈的。
排在此后的投资者会议则持续了近一个小时，除去二十分钟左右的业绩介绍，问答时间持续有半个小时之余。不过这位经历了多次央企并购重组依然屹立于权力核心、董事会主席和行政总裁一肩挑的掌门人，以其绝妙的说话之道让两场发布会最终殊途同归。
没有去到现场？网易房产来为你划出学习重点（敲黑板）。
A.幽默是加分项 还要记得时刻保持微笑
见过郝建民的媒体人，应该都会对他的微笑印象深刻。梳着一丝不苟地大背头，一副金丝边眼镜，说话的时候眼睛微微眯起，并认真地注视着提问者的眼睛。
郝建民表现出的好态度还不止于面部表情，他还会记住对方的单位名称甚至人名。他显然非常熟稔那些与中海经常打交道的分析师，无论是XX证券的Eric 还是 XX投行的Oscar，这位自称“郝某人”的掌门人都轻松地与他们谈笑风生。他甚至会记得上次发布会某位分析师问的问题和自己的回答。
当然，如果能在和煦春风中加上点幽默、会调节气氛，就更完美了。
有分析师请郝建民就目前收购中信的进展来谈谈，与半年前相比，是否满意、是否开心。郝建民于是一字一顿、掷地有声地反问道：“不开心我能干嘛（台下投资者会心大笑）？这么多年来，你们对郝某人应该或多或少有点了解，赚不到钱的事儿不干，费力不讨好地事儿，更不干。”
其转头又表示，“在这个过程中，其实我是避谈这个事情的，为什么呢？因为毕竟我们跟中信是战略合作，我说我很开心，可能他就不开心（此处有笑声），我们俩家共赢是最好的。”
更有意思的提问出现在倒数第二个问题，这位提问者在其第二个问题时问到：“我们看中海这家公司，非常重要的原因是管理层非常好。郝总，您去年业绩会在讲，假如今年可以看到你，假如你还在的话，那么我们就可以问你问题，跟你交流。接下来这几年还会不会就是……”
话说到这，包括台上管理层在内，全场都热闹了起来，伴随着笑声，郝建民也是又好笑又不解地回道：“我记得上次好像没有说过这句话，你要硬安在我头上我也没法回答大家。我坐到这里，大家相处不错的嘛，那你问我能坐多久，这个我回答不了。”
坐在旁边的副主席兼高级副总裁肖肖赶紧打圆场：“打住打住，这个不能讲，不能这么说。”郝建民不以为意，反问道：“你是听到什么了？”至此，全场哄笑。
其最后收尾表示，“多虑了，多虑了，我们相处的那么好，我也舍不得大家，谢谢你的问题。”
B.回答了吗？回答了。回答了什么？……
其乐融融当然只是一部分，一些尖锐的问题犹如航道中的岛屿和暗礁，保持安全行驶还是要靠技术
时代周报的记者即向郝建民提问，“港交所有规定，行政总裁和主席不能一人兼任，公司这种局面还有维持多久，郝总继续担任主席的话，行政总裁的选拔是否已经提上日程？”
郝建民也严肃起来，干笑了一下正式回答道：“满足企业管制的要求，是我们这么多年来一向追求的目标，关于两职同兼的问题，我们会在适当的时机，在不影响和符合公司整体发展的要求之下，会有消息跟大家通报。”
中海的盈利能力一直是行业领先水平，不过近年来也挡不住大趋势出现下滑，2016年上半年更是以28%的毛利水平创下历史最低。这自然也是市场所关注的问题，有分析师据此提问，具体是哪些项目拖累了毛利以及中信并入后是否会继续拉低利润水平。
郝建民先是诚恳地表示，几次并购都会重塑报表，会计上的一些变化和调整，确实让管理层有时感到无所适从。但其强调，公司地产业务基本面没有太大变化。“对于全年毛利水平保持在30%以上，我是非常有信心的。当然你们要是不信呢，就年底见了。过几个月再看，看我说的是假话还是真话，好不好？”
还有投资者关心土地市场如果一直高烧不退，中海是否仍会坚持不买高价地。郝建民也是显得信心十足，“持续性地土地市场高涨是不可能的，大家应该是对我们买地是有点信心吧，等吧。等我们有斩获的时候，会跟大家分享。”
中海的净现金状况也是今年财报的一大热点，当被追问在手现金的用途和投资打算时，郝建民又是以反问回答。
“钱多不好吗？难道钱少了好吗？钱多了可以多派点息，还有更多的机会。当然我也明白你们的意思，但是我有做我也不能告诉你，我在干嘛，这些是太敏感的信息，确实都有作为。钱总不会长期趴在账上，总会让他产生效益。如果说跟中信的并购，不是股票是现金的话，就不是现在的财务情况。”
C.郝氏发展思路
1、关于规模之辩：我们追求规模和效益的同步增长，要真是追求规模很容易的，中国的房地产市场庞大，每个城市，每个地区整体需求都很庞大。如果单纯做规模，很容易。但是我们并不希望这样。
一是占用太多的资源又不能达到稳固的效益的增长和提高，这种规模的增长非我理想，也非我追求。过去你们老说我保守，保守地来保守地去，最终钱挣得最多不是挺好的吗？
如果我很进取，挣不了很多钱，你们还问我这个问题吗？我希望稳步地增长，公司的管控和管理，没有好的管控体系/管理模式/管理团队，规模的增长让效益大幅下降，这是失败的增长。
所以大家看到我们规模没有那么快，但是钱也没少挣，你们满意了吧？
2、关于增长模式：跟中信资产包完成交割后，能够提供4500亿港元货值，我希望未来三年内推向市场，这样我们的压力就减少了很多。
年初我传递过一个信息，并购增长也可能是未来公司主要增长模式之一，你没注意听，这也是未来我们坚持的一个方向。
旧改我们也一直在做，尤其是北京和上海，也为公司的发展带来了有力的支撑，感兴趣的话可以看看这两个城市的旧改，未来还是可期的。
3、关于盈利信心：全年的销售额中，有773亿港元已经销售还没有入账的，单价水平已经到了21600港元，未来会进入营业收入。所以内地房地产基本面的营业能力和营业水平还会继续保持比较高的水平。
4、关于行业趋势：在宏观经济和房地产市场的新常态之下，市场分化整合的持续性趋势，对开发商专业性能力要求也会越来越高，这些都将有利于实力强劲的大型开发商提升市场的壁垒。去年年底、今年年初我讲过，16年会是房地产市场加速整合，加速企业经营政策调整的一年，当时大家对我这句话印象还不是太深，现在应该更深，沸沸扬扬不都是闹得这些事儿吗？（关于万科？）
5、关于公司目标：集团在追求规模和盈利能力并重的增长模式不变的同时，我们预计十三五期间，集团的销售将跨越4000亿港元。净利润稳步提升的同时，利润率仍将保持稳定的行业领先水平。集团将以股东价值创造为第一目标，ROE保持20%以上，稳步提升派息比例。
6、关于市场判断：楼市过分火爆会带来政策风险。现金为王优于土地为王。
本文来源：网易房产
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