一线城市房价超过部分国际大都市 风险正积累

（原标题：一线城市绝对房价超过部分国际大都市 风险正积累）

地价和房价在特定情况下互为因果关系。特别是处在当前历史罕见低利率环境下的“资产荒”时期，房地产开发企业疯狂竞拍土地导致“地王”项目屡屡挑战眼球，而资本市场房地产上市公司股票被疯抢，一定程度反映出金融市场加配住宅不动产的逻辑。但“地王”项目对周边区域住宅价格上涨的强烈刺激作用，已经越来越脱离存在真实住宅需求家庭的购买力，有沦为资金游戏的风险，并可能会强化形成地价房价螺旋上涨的心理预期机制，值得高度警惕。

地价房价螺旋上涨机制

可能正在形成

从统计角度分析，历史上“地王”项目多叫好不叫座，但每次“地王”风潮过后，住宅价格就会上一个新台阶。本轮房价上涨，到底是地价上涨推动房价上涨，还是房价上涨推动地价上涨，已经很难辨析清楚。随着一线城市房地产市场的升温，并迅速向二线热点城市传导，目前包括一线城市和部分二线城市住宅市场出现了高温不退现象。

其中一个突出表现是房地产开发企业疯狂竞拍土地，导致“地王”项目频出。截至今年6月2日，包括北上广深以及南京、苏州、合肥等热点二线城市在内的22个重点城市，已产生总价、单价或溢价率“地王”数量达113幅。7月后半个月，不仅南京、杭州、苏州、合肥等重点二线城市“地王”频出，而且郑州、嘉兴、南昌、长春等十余个城市先后诞生12个单价或总价“地王”。8月17日，上海爆出3个“地王”项目，其中新静安区中兴社区两幅地块楼面价10.03万元/平方米，溢价率139%，成为中国土地成交史上单价“地王”。

地价上涨同时全国热点城市房价几乎全面上涨。据国家统计局数据，2016年7月份全国70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市有51个，同比上涨的城市有58个。据中国指数研究院数据，全国百城房价已经连续15个月上涨。

热点城市房价风险

可能在积聚

如果房价脱离了刚性住宅需求和改善性住宅需求，完全沦为资金游戏，泡沫的形成与膨胀不可避免。在人类历史上，虽然对资产泡沫破灭的危害进行深刻反思，但在泡沫形成过程中却缺乏自我控制，沉溺于资产泡沫形成的财富幻觉，进而导致一次又一次资产泡沫破灭风险事件的出现。所谓“秦人不暇自哀，而后人哀之；后人哀之而不鉴之，亦使后人而复哀后人也”，道理基本是相通的。

当前我国热点城市房价经历了近一年的疯狂上涨，已经过度透支了市场购买力和市场热情。虽然地价屡屡创出新高，对于收入增长有限但存在真实住宅需求的家庭而言，已经是“望房兴叹”了。无论是北京、上海、深圳等一线城市，还是南京、合肥、厦门等二线热点城市，所谓供求错位并非因为住宅供不应求，而是住宅需求与购买力之间存在尖锐矛盾。受投资投机性需求驱动，去年年底以来我国热点城市住宅市场供求弱平衡被打破，房价出现了快速、大幅上涨。但房价对城市居民家庭收入和市场住宅租金的过度偏离，必然导致后续住宅市场增长动力不足。

特别是当前二线热点城市房价非理性上涨，已经远远超过基本面所能承载的极限，存在很大的风险隐患。即使是北京、上海、深圳等一线城市，绝对房价已经超过部分国际大都市，而二线城市房价追赶一线城市，也与自身的人口流入、基础设施和经济实力并不相符。而从住宅市场潜力分析，据机构研究，我国购房主力人口将于今年达到峰值，并将从2018年开始趋势性下降。我国人口老龄化进程加速，必将加剧住房过剩。而在本轮住房交易回暖过程中，投资投机性住房需求明显抬头。热点城市住房成交活跃，价格上涨明显，投资投机性住房需求发挥了关键性作用。投资投机性住房需求对房价的过度炒作，恐不利于宏观经济金融稳定。

需采取有效措施

平抑房价地价涨幅

当前我国热点城市房价和地价相互推动并螺旋大幅上涨，已经过度透支市场购买力。虽然房地产开发企业可以“自弹自唱”，利用金融杠杆疯狂抬升土地价格，但热点城市房价过快上涨所引发的巨大财富效应，也同时是一个巨大的金融风险泡沫，先知先觉的成功逃顶，后知后觉的深陷其中，不知不觉的却要承受金融泡沫风险。无论从哪个角度分析，挤泡沫都是一个极其复杂且充满风险的过程。挤泡沫意味着要引导难以把握的大众心理走向，这本身就不是一件靠谱、可以精确安排并确保成功的工作任务。若调控政策过分严厉，则房价有可能会出现断崖式下跌；若调控政策偏向柔和，不仅不会分化房价上涨预期，反而有可能成为下一轮房价上涨的重要推手。因此，楼市调控政策时机把握与力度拿捏就显得极为重要。

社会运行远比自然运转要复杂。遍观中外，很难有楼市调控政策可以做到挤泡沫又不会引发严重负面效应。台湾历史上也曾经出现较为严重的楼市泡沫，特别是1987年后房价大幅飙升。为平抑楼市泡沫，台湾当局实行了全面信用紧缩政策，并杜绝资金进入楼市炒作。从1989年开始，台湾房价停涨，此后进入下降通道。从台湾不动产价格变动情况看，1991年房地产平均单价环比下降了六成，楼市泡沫彻底破灭。在日本央行实施紧缩货币政策后，1991年日本房地产泡沫破灭，住宅用地价格大跌46%，日本经济此后长期陷入泥潭，进入了“失去的20年”。

在楼市泡沫继续膨胀前就及时采取措施进行平抑，会是一件风险相对较小的事情。如果任由楼市泡沫吹大，未来治理难度将呈现几何级数倍增。特别是当前楼市与宏观经济运行相关性增大，由地产推动的宏观经济增长，并不能真正解决中国经济运行中的结构性矛盾，也不会形成内生增长动力，只会加剧经济运行固有矛盾，使未来宏观经济金融运行面临更高风险。对此，还应引起高度警惕。