李明俊：中国房地产公司纳税比重约在12-20%

网易房产讯   7月10日，2016中国房地产价值创造高峰论坛暨智慧源新三板挂牌庆典在深圳华侨城洲际酒店盛大举行。

在此次论坛高峰上，智慧源董事长李明俊发表了以“财税咨询创造价值”为主题的演讲，李明俊表示，目前包括万科中海大的地产公司，纳税比重大概12%，高的话是20%左右，现在房地产企业都面临比较杠杆的情况，尤其在深圳这样的城市，房价和成本之间的差异相对是比较大的。

在房地产下行的过程中，李明俊认为管理要由粗放向精细化转型，在这个转型的过程中财税成本的控制毫无疑问是重中之重。

以下为演讲全文：

李明俊：我先和大家分享一下这个十年，中国的房地产的税收情况，我这里做了一个表格。我们看一下标杆地产公司的纳税情况，包括万科中海大的地产公司，他们占的比重大概12%，高的话是20%左右。这个还不是一个完全的纳税情况，因为它的项目结束以后，土地增税要清算，很多没有清算的，如果加上清算以后税负率会进一步的拉深，我想和大家说明的是，在房地产行业它的税是非常重的，正如我们张民耕先生跟我们大家说的，现在房地产企业都面临比较杠杆的情况，短时间内给大家一个蜜月期，过了蜜月期以后不是减而是上升，尤其在深圳这样的城市，房价和成本之间的差异相对是比较大的。

在房地产下行的过程中，我们的管理要由粗放向精细化转型，在这个转型的过程中财税成本的控制毫无疑问是重中之重，在当下，政府要对地产进行调控，主要的法宝有三件，土地成本、限贷政策、税收政策，在我们成本的前三位基本上就是地价、建安、税收，如果再加一个的话就是资金成本。在我们的税收中间，最重的是土地增值税，它和企业所得税是双胞胎，土地增税最低30，最高60，所以福布斯杂志有一个排行榜，全世界排在第一的是谁呢？是法国，中国排第几呢？排在全世界的第二位。

很多企业在发展过程中一般都经历这样的阶段，在第一次创业过程中我们的很多财税不是很规范，我们希望在发展中逐步规范，在规范中逐步发展，可是我们的财税管理是有很多问题的，也存在很多风险，这些风险也让我们很多企业家在发展过程中遇到了一些麻烦，给企业的健康长远发展带来了一些问题，财税咨询可以帮到你。

我给大家试举一两个案例说明财税可以创造价值，行业龙头万科现在是舆论中的焦点，万科在去年5月4日做了一个公告，就是和亚洲最大的房地产基金在万科城市广泛谈了半年，后来他们分手了，原因是什么呢？万科想把龙岗万科广场（优惠购、楼盘相册、最新报价）以股权转让的方式卖给领汇，领汇希望以财税转让的方式收购。万科希望卖股权降低税收，领汇也很聪明，所以最终没有能走到一起。税务局引用的是一个法规，就是2000年687号，这是我们深圳的一个上市公司在广西的一个项目卖给了中石油，结果税务局说你卖的是股权，实际上你卖的是资产。其实我们已经可以把它作废了，我也帮一些客户通过这样的努力帮他们成功的打赢了官司。

在我们中小开发商，在发展过程中毫无疑问都会出现一个现象，资金不足，而资金往往从银行这样正规渠道解决不了的时候我们就会通过地下钱庄，通过高利贷拆借资金，这样拆借来的资金往往都没有正规的可入账的票据，怎样解决的问题呢？我曾经遇到一个企业，他计划两年后上市，两个亿都没有发票，结果税务局稽查，认为没有发票，还要补税，这样一来就导致如果公司有滞纳金的话，你的上市计划就要搁浅，至少要推迟三年以后重启上市之路，怎么办呢？这对一个企业来说是致命的，这样的问题怎么解决？我们给他出了一个注意，变地下钱庄委托银行贷款，通过银行开据正规的票据，这样可以帮他们解决上市的污点问题。

第三，我再举一个案例，我们有很多内地的开发商，不像北上广深那么幸运，现在形式那么好，三四线很多开发商日子很难熬，怎么办呢？他们希望转型，可是又找不到更好的引领模式和投资的方向，我们有个客户，我给他一个建议就是在深圳前海我们注册了一个供应链管理公司和一个融资租赁公司，然后帮他们公司从香港融了十个亿的跨境贷，这个是五年的期限，年利只有5%，这样的一个跨境贷通过它的融资租赁公司进行转化，这个转化解决了一个最大的问题是在五月一日的营改增政策中间，我们所有银行贷款的利息是不可以抵扣增值税的，我们把银行利息的增值税转化为融资租赁公司的融资租赁税是可以开据17%的增值税的专用发票，这样一来成功的解决了增值税的问题，同时也解决了它的资金的成本问题，并且它的期限是长达五年，调整了它的融资结构，还有一个副作用是解决了子女的就业和家族传承的问题。

最近还有一个朋友找我，他有一个项目在江西的南昌，希望说请智慧源帮他做一个评估，这个项目是我们自己做呢？还是卖给一个大公司呢？还是跟大公司合作呢？他自己很犹豫，我们跟他做了一个分析，现在卖掉一次性可以卖12个亿，如果跟人合作开发，我们可以跟大公司做一个约束固定回报15个亿，如何选择呢？我们要考虑到时间价值，考虑到投资机会，考虑到机会收益等等，我们给他的建议一次性卖掉，赚12个亿比什么都强，所有的税都由买家承担，没有任何法律风险。

时间关系，我就分享这么多，总结一句话，财税创造价值，谢谢大家。