吴建斌:从碧桂园来看 房地产市场永远是有机会的

网易房产讯   7月10日，2016中国房地产价值创造高峰论坛暨智慧源新三板挂牌庆典在深圳华侨城洲际酒店盛大举行。

在此次高峰论坛中，碧桂园集团执行董事、CFO吴建斌发表了以“房地产财税管理”为主题的演讲，吴建斌表示，中国是一个农业大国，向工业大国发展，离发达国家的最终城市化的要求差别还是非常大，在这个过程房地产公司就是个机会，房地产市场永远是有的，关键是怎么去做，做实际上就是差异化。

吴建斌表示，碧桂园面对这个机会做了三点调整，一是改变了三四线城市的销售策略，产品面向改善型需求人群，因此碧桂园在三四五线城市是没有那么多库存的；二是进军一二线，把30个区域现在发展成50个区域；三是实行内部的激励机制，即合伙人机制，管理人都是公司的股东，持有公司加起来占公司所有项目的15%，碧桂园占85%。

以下为演讲全文：

吴建斌：我们知道在2013年中国的房地产市场是非常好，是房子都可以卖出去，经历了2013年到了2014年一过春节，中国的房地产市场就非常的糟糕，房子又卖不出去，几乎所有的公司大公司小公司都在寻求房地产怎么样去度过这个冬天，所以当时出现了很多理论，认为房地产市场已经到了白银时代。如果白银时代是一个目标，房地产应该从黄金时代走向白银时代，他是个过程，这个过程是个起点，并不是一个终点，这是我当时的一些看法。这些房地产公司经历了14年的比较难的一个市场，然后经历了15年，到了16年大家可以看到房地产市场应该是一片兴旺，碧桂园基本上是因为这种判断在14年15年做了很好的布局，在今年销售就非常好，到了五月底整个销售过了一千亿，到了6月30日我们销售过了1300亿，然后市场上就把我们今年销售的目标做了个调整，大家也知道是2200亿，从这个事实说明什么？说明作为一个企业，怎么样去认识这个市场，中国是一个农业大国，向工业大国整个在发展之中，离这些发达国家的最终的这些城市化的要求差别还是非常大，在这个过程房地产公司就是个机会，这个机会怎么去看？那就是我们怎么样适应这个市场，当这个市场从碧桂园的观点来讲，房地产市场永远是有的，关键是你怎么去做。做实际上就是差异化，所以我们在2015年年初公司在差异方面做了三件事，也可能对大家稍微有点启发。

一个大家也知道碧桂园是三线四线五线城市的发展商，所以我们在15年做的第一件事就是我们把三四五线城市原来开发的那么一种的房子的需要把他改变了一下，我们改变为叫劳斯莱斯产品，汽车行业的劳斯莱斯是汽车行业里面最高端自，他是针对富裕人群所建造的车子，所以碧桂园我们在三四五线城市所建造的房子把客户对象稍微做了个调整，我们面向的是什么？稍微富裕的人群，也就是每个城市我们认为经过三十年的发展会有10%-20%的人是富裕的人群，他们需要改善性的住房，我们所以生产的房子就面前这部分人群，所以我们实际上在三四五线城市没有库存，刚才大家讲到那么多库存的压力，三四线城市压力那么大，其实碧桂园没有压力没有库存，这个现象也是比较奇特的，就是因为你改变了你的策略。

我们在15年做的第二件事就是进军一二线，我们原来在碧桂园的历史上很少在一二线城市市中心做房地产，大家都知道的，所以我们在15年的6月份开始就进军一二线，现在深圳上海广州北京都有自己的房地产都有自己的团队，我们把三十个区域现在发展成50个区域，效果不错，正好赶上这个阶段，我们中小企业可能遇上一些困难，碧桂园就给中小企业做联营渠开发，而且效果也不错。

我们做的第三件事就是内部的激励机制，叫合伙人机制，合伙人机制，大家也知道我们房地产市场很多公司都在做，但是做的最彻底的最到位的，实实在在把管理人，跟职业经理人结合在一起的，我们现在的所有的管理人都是公司的股东，持有公司加起来占公司所有项目的15%，碧桂园占85%，员工占15%，这个机制大大的促进了员工给公司的这种联系。员工的责权利跟公司紧紧的捆绑在一起，所以这个制度已经发生了非常重要的作用，所以做了三件事，我们到了16年我们房地产业务在房地产的发力效果也不错，以这种发展的趋势来看，我希望碧桂园会在我们房地产市场稳居前三一点问题没有，甚至明年后年有机会可以销售过三千亿四千亿也不是梦，大概就是这么个情况。

房地产企业一定要认清这个市场，一个是中国经济需要房地产市场，我们的转型需要房地产市场，我们的城镇化需要房地产市场，然后我们老百姓改善生活需要房地产市场，这就是大事。在这种大势之下我们怎么做，做的根本就是差异化，你的产品有差异化你就有生命力，如果没有差异化就没有生命力，什么样的产品有差异化？陈劲松我们都是中海出身的，在中海里面是决策层，也是常务董事财务总监，他刚刚提到的是典型的例子，当时杨主席到惠州一看，他就说是把这个湾全部给我们，大概一万亩地，当时实际上已经有几家房地产商在做房地产开发，但是他们的效果不好，我们这里面总共涉及44000套房子，现在卖了可能几套房，每年销售大概是50亿，平均从2012年开始每年是50亿的销售额，大家有时间可以看看这个房子它的差异化在哪里？第一它的规划是非常到位的，非常人性化的。第二，它把这个，特别是北方人所喜欢的蓝天白云，阳光沙滩全部含在里面去。第三，它里面有养老社区，有旅游的概念，还有各种人群所需要的各类的房子，当然最大的得意是因为深圳是一线城市，它的房价太高了，由于房价抬高，外溢型的买家就在增加，我们那边的房子也才卖一万多块钱，深圳已经卖到六七万，过去一个小时的路程，基于这些原因，这些房子非常成功，这就是差异化。我们企业真的是要研究你们企业差异化在哪里，当你们研究清楚之后，你的市场就大大的打开，关于国际化的问题，刚才有领导也提到碧桂园，也走出国门，最近可能宣传很多的就是我们在马来西亚森林城市项目，这个项目占地20平方公里，从去年的12月的20日销售，到今年六月份卖了一百亿人民币，如果现在终止什么不干也可以赚50个亿。从碧桂园的实际情况来看，我认为房地产市场无论是中国还是东南亚的市场是有的，关键你是怎么去做，一定要找准你的差异化，找了差异化就是你成功的关键所在，谢谢。