张民耕：2016年房地产销售或又将创造历史新高

网易房产讯： 7月10日，2016中国房地产价值创造高峰论坛暨智慧源新三板挂牌庆典在深圳华侨城洲际酒店盛大举行。

在此次高峰论坛上，中国房地产基金联盟会长张民耕发表了以“房地产金融与海外投资”为主题的演讲。张民耕认为，2015年中国的房地产创造了一个历史的新高，销售总销售额8.7万亿，高于2013年的8.1万亿，销售面积是12.8亿平方米，2016年根据上半年的销售情况，很有可能又会创造历史高峰。盛世的同时也面临危机，其中之一便是中国房地产企业投资意愿大幅度下降，特别是中小房企投资意愿下降的很厉害。其次全国市场高度分化，房价泡沫化和去库存持续化，此外表现是冰火两重天，中小企业进入了冬天。

张民耕认为，面临盛世危机，房地产企业的国际化和全球化已经成为一种潮流，中国企业走出国门转变为全球化的跨国公司，国际化已经成为大房企的标配，张民耕期望全国的中小房企能够抱团取暖，度过中国房地产深度的调整，能够抱团打天下。

以下为演讲全文：

张民耕：首先要祝贺智慧源三板挂牌，祝贺明俊先生，董事长和副董事长，确实是你们事业当中的一个新的起点，虽然我没有和你们认识那么久，但是我深深的为你们的业绩，为你们从事的事业感到自豪，而且我也特别期望，智慧源在挂牌之后能够在北方有更多的拓展力度，现在这个房地产界至少有两件事，两个方面是智慧源大有可为的。第一，对于房地产企业来说营改增是一个巨大的挑战，有大量以前房地产企业的成本，比方像土方工程，地财工程，劳动成本。第二，房地产基金，如何避免在项目和基金层面，有限合伙层面多层增税，现在税务上的政策是不明晰的，我们其实都面临着双重和多重增税的可能性，这个地方可能策划，我看到了智慧源今后业务是非常广大的，期望他们取得更多的成就，下面就开始我今天的主题。

我先讲一下中国房地产金融化及海外投资趋势，其实是谈两个趋势，一个就是这些年来房地产的金融化是房地产的一个本质性的转变，是一个大的趋势，也就是说房地产企业，你对金融资源，对金融化掌握的程度和资源掌握的多少决定了你的成败，第二个趋势就是房地产的国际化，海外投资，这两个趋势是我特别关心的，也是想今天和大家交流的，那么顺便说一下盛世危局下中小房企应对之道，其实大企业不用我说，大企业的战略战术，现在是顺水行舟，在这个形势下中小企业怎么应对，我想和大家讨论一下这个问题。

中国房地产形势和写照是这样，盛世我们先来看一下，2015年中国的房地产创造了一个历史的新高，也就是销售总销售额8.7万亿，高于2013年的8.1万亿，这盛世的表现之一，销售也不错，是12.8亿平方米，虽然比13年的面积少一点，少的不多，那么从16年一到五月份，应该说总的销售面积47000万，如果乘二就是近九亿了，那就又会创造一个历史的新高，这是盛世第二方面的表现，价格可能，实际上的价格在下落，3.6万亿，如果负荷一下就是七点几万亿的销售额，那么总得来说，这是一个有一个盛世之感，有一个盛世之感，同时也有一个危局，危局是指的什么呢？就是中国房地产企业投资意愿大幅度下降，特别是中小房企投资意愿下降的很厉害，那么购置面积2015年比2014年下降了31%，2016年一月到五月购置面积和上一年比下降了5.9，虽然降幅在收窄，但是降幅还是很明显的，土地成交款也在下降，开发企业的开发投资2015年的开发企业开发投资比上一年名义增长1%，增速也在回落，总的来说投资意愿在下降，开发商投资意愿在下降，如果我们这不是房地产的豪文，是一般企业，尤其是老板自己感觉这个投资意愿，这个信心是不够足的。危局的第二个表现是全国市场高度分化，房价泡沫化和去库存持续化，刚才陈劲松说了，深圳去年的房价涨幅达到47，今年一到六月份涨了七十几，三四线城市有49个新建房价格在下降，就是一线和二线，一线和二三线，这个销售情况，销售价格是有对比的，降幅比较高的是城市比较分布在东北地区，这是房价的泡沫化，同时代售面积，就是去库存，去库存是去了一线城市和个别二线市场比较好的，三四线城市的库存仍旧在增加。那么这个数据如果直接的销售库存来说，并没有什么了不起，但是如果把土地储存代借加起来的数和我们的销售记录比，其实这个库存是非常严峻的，我们如果进入到微观，在北方，东三省的开发商，河北的开发商，山西和陕西的开发商都会去库存，我们周五在新华网专门开了个会，我归拢归拢大概在收面积有一百万平米，合肥一个不小的开发商，他说大概两年就把我的资本金全部吃掉了，有那么严重。

这个盛世危局第三个方面的表现是冰火两重天，中小企业进入了冬天，这里面有个数据，就是百亿房企，前一百位的房企，它的市场份额已经占到了40%，其实是41%。那么我下面还要说融资成本为什么说他们的盛世，就是大房企在现在特定的资产荒的情况下，大企业发债成本在降低，平均成本不高于5%，大房企，另外拿地份额，拿地已经成为大佬的游戏，2015年拿地的前四名，他们四家房企拿地占前一百强拿地规模的33%，所以这个市场的份额在向大企业集中，对于大企业来说，无疑是进入了开发时间，从未有大好形势，是盛夏，但是对中小企业来说，按照国家统计局2015年的年报公布的2014年中国房地产企业的总数多少呢？94000家，去掉前一百家还有94000家，那么它的市场份额只占不到60%，那边41，这边59，九万多家，注册在册的九万多家，我估计有项目的可能有一半，四万多家，你想这个红海里面，这个程度是什么样？我说不是红海，是紫海，竞争极其激烈，另外这个大小房企融资成本极度的不平等，如果能够拿到钱，这个借贷成本不会低于12%，不少更小的中小房企根本就进入不了正规渠道，所以通过种种的集资，现在有许多小房企老板跑路都是通过非正常渠道，高息借款以后无法兑现的一个结果，从拿地的角度来说更有可能性了。

在盛世危局的情况下，那么我想中国房地产发展趋势可以归结为这么一个系数，一个是房地产企业自觉的金融化基金化，第二个是房地产企业规模化、集聚化。第三个，就是房地产企业走了一条路，就叫轻资产化和互联网化。第四方面就是多元化和差异化，就是你拿你的，我拿我的，各自在特定的领域里面竞争，这样很可能不仅大房企有生存的空间，中小房企有会有它的机会。下面有一个趋势是最主要的一个趋势，我觉得是房地产企业的国际化和全球化已经成为一种潮流，中国企业走出国门转变为全球化的跨国公司，国际化已经成为大房企的标配，我这举了复兴万科恒达远洋等，这时候如果房地产企业资产配置当中如果没有国际的投资，如果海外资产配制那真正的叫OUT了，在这样一种形势下，中小房企应对盛世危局可能有这么几个总结，叫盛世而为，抱团取暖，抱团打天下，因为时间紧，我就不展开了。

我说一下抱团打天下当中可能是最好的一个出路就是走出国门，房地产无国界，这是我们这些年来接近十年的经验证明确实房地产是无国界的，特别是进入美国市场，美国市场它的准入门槛是很低的，进入美国市场我们一点都没有感觉到国别歧视，或者是企业歧视。那么下面我来详细的说一下，这个海外市场的资产配置问题。

第一走出国门已经成为房地产投资的一个趋势，这里面除了高净值的人群以外，中小房企和大房企都需要走出国门外，按照2015年的统计，中国私人可以投资资产规模达到115万亿，其中至少可以有大概三分之一可以投资于房地产，那么在这样的情况下，投资海外的目的也比较明确。第一，就是为了分散风险。第二，就是为了资产的安全和保值增值，这个数据我也不展开了。

从统计的结果来看，全球高净值人群和中国一样，它的投资的首选地是美国房地产，2015年二季度以前的12月，有702亿外国资金流入了美国房地产，其中中国大概仅次于加拿大。我们是专门在做美国市场的，做美国市场当中的一些经验可以为大家走出国门投资其他国际市场做一个借鉴，那么我们为什么要投资美国市场，我们有这么三个判断，第一就是我们认为美元是相当长时间内，美元将维持最强势的地位，举个具体例子，今年年初我们换汇还是6.1，到今年现在这个时候是6.6、6.7了，年终会达到6.8，美元对英镑汇率的增长更是更加惊人，所以在长期美元可能是一个强势的货币。第二个就是我们做投资，我们做投资都要用经济杠杆，可能在美国用美元的经济杠杆是最划算的，因为他利率低，这有一个图，绿色的是平均通货膨胀率，蓝色的是国债，红颜色的是联邦基金率，联邦基金利率几乎为零，在这个基础上，美国的社会融资成本大概是在2，2.5、3、3.5，根据不同的用途，另外还有一个美国市场，这做了一个非常好的事情，基本上是房价和收入之比，家庭收入之比，越是绿颜色是房价收入之比越低，越是红颜色房价收入越比，越是红颜色越没有投资价值，越是绿颜色越有投资价值，这样一看全是红的，看看美国全是一片绿，除了纽约和旧金山，所以从这个角度来说，美国的市场也是最经济实惠的市场，升值潜力巨大，我们进入了美国市场以后，觉得哪些城市可以做这也是大家关心的，按照美国人来说，这个叫small，我们可以分为一线二线三线市场，是收益最好，风险比较低，一线市场就是纽约和旧金山，这些市场的收益率按照资本收益率来说普遍可以达到五和六，去掉成本和税收以后大概8左右的收益率。这是我们的一些具体的资源配置，一些项目。因为时间关系，我们先说到这，我们期望全国的中小房企能够抱团取暖，度过中国房地产深度的调整，能够抱团打天下，共同进军美国的房地产市场，谢谢大家。（网易记者：束亚男、陈跃）