深圳楼市位于调控期 但这样的"规律"你知道吗？

越调控越涨，这似乎已经变成楼市的普遍规律。

以中国调控最严的北京为例，2010年起购房社保缴纳或个税满五年。2011年2月北京实施“限购令”、2013年4月提高二手房首付比例至七成。

2016年3月新政，非上海户籍社保年限提至五年；对拥有1套住房的居民家庭，再次购房，首付款比例不低于50%，购置非普通住房首付不低于70%。

至于深圳，2010年9月深圳市发布“限购令”，2016年3月，社保缴纳方面1年改为3年。

再来，细看一下，最近十年颇受调控的城市（北、上、深），近十年房价涨跌统计：

深圳房价总体上涨508.5%、年均上涨20.4%；

上海房价总体上涨384.6%、年均上涨17.6%；

北京房价总体上涨380%、年均上涨17.5%。

为什么房地产市场越调越涨？欠消费者一个真相

在3.25新政后，调查显示，在1600余名受访者中，近六成人认为深圳房价越调控越涨，在他们看来，深圳房价即使调控也还是会涨。

房地产市场现在是越调越高的市场，从05年开始，市场每次出现向上的时候，政府就不停的调控，但是越调越涨的奇葩逻辑伤害的是老实人，是总在等机会抄底的人。

例如：

今年房价5万，明年7万5，涨50%，国家开始控制；

今年房价7万5，明年10万，涨33.3%，调控效果显著；

今年房价10万，明年13万，涨30%，调控已见成效；

今年房价13万，明年16.4万，涨26.9%，房价涨幅在控制内；

账面看起来是调控了，楼市涨幅在下降，控制在合理的涨幅内，但实际上，房价已经上涨。

综合开发研究院（中国深圳）旅游与地产研究中心主任宋丁接受采访时更是表明：深圳70%-80%的人没房，而在3.25政策后，楼市基本处于稳定期，当从长期来看，仍然坚定看好深圳房地产的中长期走势发展。

10年M2货币大爆炸 

货币政策不仅是房价上涨的水龙头，更是判断房价涨幅的风向标。从2000年至今，中国M2在15年翻了10倍，而深圳房价在15年间也上涨了将近10倍。

2015年末，广义货币(M2)余额为139.23万亿元，同比增长13.3%。今年两会克强总理说了，2016年广义货币M2增长13%。也就是说，2016年的货币增发与2015年几乎一样。目前房贷利率是史上最低，更刺激了买房投资需求。深圳作为中国对财富最灵敏的城市，房子作为城市最重要的资产，业内专家普遍看好深圳2016房价升值空间肯定会在10%以上。

未来在我们国家这个以GDP至上的指导思想之下，你要保护你的钱袋，怎么样保护？就是我们要花钱，我们要投资，使手上的货币赶上物价、房价的升幅。

抑制需求的调控政策 

几乎每年一调，越调越涨，越得不到的越想得到是人类的一个普遍心理。

以深圳3.25新政为例，从根本上来说，3.25是在某程度上短期抑制了需求，不是改变了需求变化，换而言之，就如同人肚子饿，暂时放下筷子，但是因为“饥饿”的生理需求，终究还是会重新拿起筷子，从而填报肚子。

房地产的财富效应 

十年，唯一不败的是房地产，财富效应引发资本的大量流入，人们找不到存放财富的另一个篮子，都来挤这条独木桥，而不动产仍然是抵抗泡沫非常好的产品，特别是在中国地区，优质地段、品牌开发商、有天然资源的不动产仍然可以配置，因为它的抗风险能力最强。

而再细究深圳区域而言，大致可以从下面几个分析中看出：

1.从供应方面看:

深圳城市空间狭小，土地面积仅为北京的1/8、上海的1/3、广州的1/4，建成区面积却已达到全市土地面积的48.6%，未来可开发空间非常有限。未来5年，深圳每年仅0.33平方公里的新增住宅用地供应，新地几乎无地可供，而存量土地则存在盘活难度大、城市更新周期长，难以缓解供应紧张局面，因此未来楼市供应紧张的预期会长期存在。

据统计，2015年住宅用地仅出让4块，总建筑面积才50万平方米；2014年住宅用地仅出让1块，总建筑面积才19万平方米；2013年住宅用地仅出让2块，总建筑面积才32万平方米。所以2016年深圳涌现出的新出让的土地基本都是片区地王，甚至全市地王、全国地王，房价怎么不涨？

同时，深圳市楼市库存消化周期持续下降，从2014年10月的15.8个月下降至现在深圳楼市库存去化周期仍然仅有7个月，已经连续11个月跌破供求警戒线（12个月），客观上存在供求关系紧张的预期。这一去化周期不仅低于一线城市目前9.5个月的平均水平，也低于40个重点城市目前14个月的消化周期。

而深圳过去5年每年购房需求约20万套，但由于新建商品住房每年供应能力有限仅5、6万套左右，使得本市住房市场供求关系长期处于紧张状态，房价也存在长期上涨的可能。

2.从需求方面来看:

深圳人口平均年龄30岁左右，为国内最年轻城市，深圳适龄购房人群（25~44岁）占比达到50.8%，远高于北京的35.2%、上海的29.6%和广州的39.9% 作为一个移民城市，深圳的外来人口比例高达70%，远远高出北上广35%~40%的水平。

近年来，随着产业结构的优化升级，深圳人均GDP、人均可支配收入在国内排名前列，而随着互联网、金融、高科技等新兴产业的快速发展，又迅速出现了一大批新兴富裕群体。其住房支付能力较高，成为深圳近年的购房主力。

综合而言，2016中央力挺全国楼市去库存，房贷利率史上最低，深圳楼市只是本市调控，力度有限。城市在升级、经济健康快速发展、房子供给侧不足，总体市场仍然呈现的需求比是：需求量大于供应量，未来仍将呈现上扬趋势。