网易房产5月31日原创报道 4月26日,深圳市规划国土委发布一则土地使用权公告:6月2日将通过公开招标方式出让A816-0060宗地,该地块位于龙华上塘片区,为商业住宅混合用地,引起热议的是该宗地被确认为深圳商品房现售试点项目,业内人士表示,该地块楼面价很可能超过5万/㎡。
身披“地王”光环 龙华房价的蹿升史
近年来,龙华屡屡因地王、房价而登上头条,成为热门话题。
2013年10月16日,中海地产以38.2亿元高价竞得了龙华区自2007年来的首宗出让的普通商品住宅用地,溢价率90%,除去学校、安居房面积,该地块楼面价为2.41万/㎡,当时周边住宅均价不到2.5万/㎡。
2014年10月22日,时隔一年,龙光地产披着“金骏房地产”的马甲以总价46.8亿元竞得了龙华新区民治街道一地块,溢价率85.3%,最终折合楼面价2.51万/㎡,成为了深圳住宅地块有史以来的总价地王,周边在售项目均价约2.3-2.4万/㎡。
(龙光击败保利和招商 2014年龙华地王身价46.8亿)
地王加身,龙华身披光环,均价迅速跨入“3字头”、“4字头”时代。近一年半以来,龙华房价涨了2至3倍,根据深圳中原提供的数据,4月份龙华新房均价43373元/㎡,二手房均价46919元/㎡,两块地王入市项目中海锦城(优惠购、楼盘相册、最新报价)、龙光·玖龙玺(优惠购、楼盘相册、最新报价)分别售价4万/㎡、7.5万/㎡左右。
摒弃22年来的预售模式 首次试点现售
在土地资源极为稀缺的深圳,每一块土地的出让都将迎来一场金钱的厮杀。
根据深圳中原研究中心的统计,2015年深圳土地招拍挂市场共成交62宗地块(协议出让、旧改用地除外),成交土地面积约134万㎡,较2014年减少三成,且远不及旧改释放700万㎡的用地规模。其中七成约工业用地,住宅用地仅3宗地。
根据网易记者统计,截至5月29日,2016年深圳共出让8宗土地。深圳市土地房产交易中心公告显示,5月31日起至6月21日,深圳将会迎来一波土地出让小高峰,共有11宗地块挂牌出让,其中7宗地为工业工地,龙岗将成为主战场,同时有2宗为商业住宅混合用地,分别位于龙华、光明。
值得注意的是,6月2日出让的位于龙华上塘的A816-0060宗地,有别于以往挂牌交易的方式,此次将会采取公开招标出让。根据公告,有效投标人数不能少于3人,投标保证金为9亿元。该宗地使用年限70年,土地面积为35673.14㎡,建筑面积为146000㎡。
(A816-0060宗地详细信息)
引起广泛讨论的是该宗地的现售模式,根据公告,该宗地上的建筑物、附着物不得进行预售,只能在土地使用权和建筑物、附着物的所有权经依法登记,并取得不动产权证书后才能以现售形式对外销售。
业内预测该地块楼面价将会超过5万/㎡
深圳作为探索商品房预售制度改革的先行者,此次率先祭出“现售”大旗,效果仍未可知,但市场早已掀起一番争议。有声音指出现售模式为政府合理调控地价的手段,能够规避商品房交易过程中质量不过关、挪用资金跑路烂尾等安全性问题,但多数人认为深圳住房供需矛盾突出,同时也拉长了商品房的开发周期,更考验开发商的实力,也增加了开发商资金成本。
据了解,预售制形势下,一些快周转的开发商从拿地到预售仅需8-9个月,而现售制度下会将拿地到销售的周期拉长到2-4年,对于严重供求不足的深圳来说,若大面积推广将会带来一定压力,而开发商因开发周期拉长而增加的成本也有间接推高房价之嫌。但购房者为求安全付出的代价是否值得,还得看此次龙华试点的效果。
对于土地资源日益紧张的深圳来说,近年来逢拍便出地王,每一块地王的价格都将成为影响楼市价格的风向标。尽管当时必然引起“面粉贵过面包”的担忧,但按照深圳之后入市的项目来看,“面包”的价格一定会跟上“面粉”的成本。
(A816-0060宗地位置附图)
由于A816-0060宗地毗邻地王项目中海锦城,北靠鸿荣源龙胜项目,港铁天颂(优惠购、楼盘相册、最新报价)、潜龙曼海宁(优惠购、楼盘相册、最新报价)、特发和平里(优惠购、楼盘相册、最新报价)等项目均在地块附近,周边房价为5-7.5万/㎡。网易记者了解到,中海、龙光、星河、泰禾、信达、碧桂园等本土、外来实力房企都将“赴宴”,由于现售模式资金回笼速度较慢,对于有资金压力的开发商需更加谨慎。据业内人士预计,本次出让土地的楼面价超过5万/㎡为大概率事件,若开发商能够联合有金融机构背景的企业,降低融资成本,其能够承受的楼面价或可达6-7万/㎡,届时建成后楼盘售价或将达到7-8万/㎡。
龙华房价是否又将搭上“地王”的顺风车,跨入另一个时代?谜底6月2日便会揭晓。 (网易记者 束亚男)