这家最会算账的房企要买下华南

“融创收购莱蒙的项目早在5月初已经谈好了……”

“融创广深区域急聘投资发展经理、最好是有当地土地资源的……”

“融创深圳团队每晚都在加班、开会讨论项目和收购方案......”

融创中国在深圳的努力，远比目前所能呈现的多。这家以并购闻名北派房企，正以自己最擅长的方式杀入深圳。

5月，融创通过受让莱蒙国际项目正式开启深圳之旅，全面落子一线城市。它同时告诉行业，房企完成一个区域布局最快速度是4个月，尽管此前在华南版块的经验值为零。

没有谁能妨碍并购之王打怪升级了。融创中国今年的销售目标是800亿，而华南市场则有可能是融创新的增长点。广深的区域总是黄书平——绿城和佳兆业事件中的收购前锋、融创的前财务总、公司里最会算账的人。

>>“融创在深圳连工厂都谈”

5月19日晚，融创中国联合莱蒙国际披露一项重大交易事件。公告称，融创以43.94亿元收购莱蒙国际位于北京、上海、南京、深圳、惠州、杭州等地的七个项目，预估净可销售/可租赁总建面为125.62万平。

此宗收购意义重大，求佳兆业而不得后，融创终于获得了深圳市场的入场券，完成了一线城市的全面布局。

融创落子华南的日期本可以更早，2015年3月，融创全资子公司“融创（深圳）房地产有限公司”正式成立，黄书平担任法定代表人和公司总经理。

事与愿违，折戟佳兆业令融创广深布局暂时搁浅。直至2016年1月，融创重启华南战略。

1月13日，融创以9.61亿总代价，拿下佛山禅城区绿岛湖宅地。该项目距市中心商圈及政务中心约11公里，距火车站13公里。不过宗地容积率仅有2.93，融创有意将其打造成高端项目。

1月25日，融创广深公司再下一城，以总价17.56亿竞得广佛国际商贸城地块，宗地与广州荔湾中心区无缝对接，与白云区金沙洲板块也相距不远，离最近的地铁口江夏站仅有1公里左右，它将是融创亮相广州的第一个项目。

2月，融创通过招拍挂拿下东莞清溪宗地，后又通过与当地开发商环鑫地产合作，得到开发大岭山镇项目的机会。

与此同时，投资团队正在深圳紧锣密鼓地寻找土地资源。3月的业绩发布会上，孙宏斌胸有成竹，他说今年融创肯定会在深圳有项目。

5月初，地产壹线收到消息称，融创收购了某香港上市房企的项目，曲线进入深圳市场，但一些细节和文书工作尚未完成。几乎同时，融创广深团队联合广州本地房企合景泰富地产以30.95亿元竞得广州增城朱村两宗巨无霸地块，并取得操盘权。

5月19日，谜底终于揭开。此时的莱蒙受困于债务偿还，急需套现资产。野村证券经测算认为，融创花43.94亿买下的七个项目平均售价可达2万/平，能为融创贡献200亿元销售收入。

第三方投资机构分析师告诉地产壹线，融创入深之意甚决。在莱蒙之前，还分别谈过位于深圳蛇口的工厂项目利丰雅高和位于宝安石岩的艾美特电器厂。“融创在深圳连工厂都谈，到最后因为出价偏低的问题，项目都被别人抢了。”

上述分析师认为，产业地产非融创强项，但为了进入深圳已经无所不用其极。“地价太高，融创不可能在深圳招拍挂，若没有本地旧改经验和过硬的政商关系的话城中村改造项目也难以下手，相较下工业项目难度最小。”

本次交易标的之一的深圳项目莱蒙·创智谷就是深圳龙华新区首个“工改工”项目，总建面13万平，建筑形态包括写字楼、公寓和商业。

至此，前后不过4个月时间，融创广深公司已实现在佛山、东莞、广州、深圳及惠州5个城市共8个项目的布局，华南版图初步完成。

>>广深规模利润之战

5月19日的股东大会上，融创行政总裁汪孟德表示，融创的土地储备2/3以上为收、并购获得。与招拍挂相比，通过收购来获得项目能较好地控制拿项目的时机和成本，周转速度更快。

申万宏源数据显示，2015年至今，融创收购的项目数量累计达46个，公司需要支付的权益费用为300亿元。

事实上，在相继经历了收购绿城和佳兆业的失败后，融创收购方式已从整体收购公司切换到收购批量或单个项目。

收购方式只是手段，从区域过渡到全国布局，挖掘所有有潜力的市场，达到千亿级别的销售规模并向市场伸手要利润才是目的。

从上市之初的不足百亿销售额，到跻身500亿，融创只用了4年时间。多起成功并购是重要推手。

然而，2014年的绿城、2015年的佳兆业花去融创绝大部分精力，孙宏斌承认融创“原地踏步”。2015年销售额同比仅增长11.6%至734.6亿元。

伴随行业变化，融创的毛利率也在下降，2011年这一数字是33.6%，到2015年这一数字为12.4%。毛利率下滑的直接原因是高毛利产品的减少、低毛利产品增加。而产品毛利除了自身成本、工艺，还与城市布局相关，通常而言，核心城市产出毛利最高。

从2014年起，融创从坚定的一线战略转向到二线核心城市拿地。“一线城市房价没有泡沫，但是地价有。”孙宏斌说。

除了受畸高地价所迫，也有全国扩张战略的主动要求，融创将加大新区域和城市的拓展力度。城市布局的策略是“一线城市、强二线城市，以及环一线城市”。

孙宏斌曾表示，2016年，深圳、广州、厦门三个城市中最少要进两个。“这三个城市进完了以后，我们想进的城市都进完了，布局就完成了。”

成功落子华南后，融创的区域版图已经成型，全国分为天津区域公司、北京区域、上海区域、成渝区域、杭州区域和广深区域。

环渤海、成渝和长三角三区是以往融创的重仓之地，公司在当地市场已累积了一定的经验、资源和品牌影响力。而广深区域是完全陌生的，从建仓到深耕、提高单城产出率，融创准备怎么打？

深圳市场房价高、获取项目难度大，而广州市场容量大、又有本地大鳄层层盘踞。广深区域打法注定与其它区域不同，需要一个收购经验丰富、谈判能力强、懂财务、能在获取项目和资金平衡中算好账的人。

孙宏斌安排黄书平坐镇华南，并要求必须出活。

在融创一众高管中，拥有财务背景黄书平被认为是“最会算账的人”。他2007年加入融创，前后担任过资本运作中心总监及总经理、财务管理部副总及行政总裁助理、财务总监、集团副总裁。2015年9月，黄被擢升为公司执行总裁，同时分管广深区域。

融创收购佳兆业期间，黄书平在佳兆业担任了半年多的总经理。来自融创的消息称，除佳兆业外，黄还参与了绿城、雨润等收购案，本次收购莱蒙国际项目，就是由孙宏斌带队，黄书平主谈。

融创2016年的销售目标是800亿元，2017年过千亿。扩规模的同时还要求把负债率控制在90%红线内，改善毛利率、提高ROE——广深之战不容有失。深圳业内人士告诉地产壹线，融创深圳团队每晚都在加班、开会讨论项目和收购方案，此外，挖角工作也在进行中，已经有万科人士加盟。