金地的成长代价

多年前的投资失误和拉锯的股权争夺带给这家房企的不良影响尚未消失。2015年，金地终于挤进500亿元销售级别大军中，然而，规模虽有所突破，持续的资产减值计提却仍在损毁利润，过去五年中，金地的利润增长几近停滞。

一边自我修复、一边挖掘新的利润增长点，2010年金地进行架构调整，确立了以房地产开发为主体，以商业地产和房地产金融为两翼的“一体两翼”战略。公众好奇，至今此两翼是否已足够强大以支撑金地重新翱翔。

营利全线倒退

上市的第十五年头，金地终于实现销售规模破600亿的目标。这一刻，金地至少等了两年。

斯人走远，招保万金的金漆招牌早已不再。在万科向3000千亿的销售金额发起冲刺之际，2015年金地销售金额为617亿元，同比增长26%——近五年来的最高增幅。

回顾过去，穿行在房地产顺周期和逆周期中，金地不断地调整发展和布局战略，从拓展中西部和东北区域城市群到深耕一二线、关注购买力外溢的三线；从专注大户型豪宅到尽可能用刚需产品扩大市场份额；从精细化过渡到提高周转率、降低存货周期…

规模增长过于缓慢还是让金地跌出了一线房企阵营。历年年报显示，2010年，金地283亿元的销售额创新高，同比增长34%。营收196亿元，同比大增61.95%；2011年，销售金额为309亿元，仅增长9.13%。营收为239.18亿元，同比增长22.08%；2012年，销售额为341.5 亿元，增长10.4%，营收328.6亿元，增长37.4%；2013年，销售额增长32%至450.4亿元，营收增长6%至348.35亿元。

金地当然意识到市场份额收割的不理想。2014年，正式提出提高周转、扩大规模和提升ROE的策略。这一年，金地的销售目标是600亿元，但至年末，仅完成了全年销售目标的8成。金地的销售额增幅再次回落，仅增长9%至490亿元。

到了2015年，规模虽有所突破，但营收和利润却在全线倒退。同期，金地营收仅得327.62亿元，同比大减28.21%；归母净利为32亿元，同比减少19.94%；扣非净利只有16.7亿元，同比暴跌52.04%。

结算趋缓拖累收入是其中一方面原因，据2015年财报数据，年内金地房地产项目结算面积265.7 万平，结算收入305.3 亿元，相比2014年分别下滑23.5%和30.4%。

与2010年相比，金地的销售规模已经翻番，但是净利润的增长额度仅从27亿元增加到2015年的32亿元，几近停滞。

吞噬利润有更久远的原因。2009年、2010年金地在上海青浦等地以高溢价拿下的一批宗地所建成的产品销售困难，至今尚未清盘。近年来，因上海天境项目、上海艺华年项目等存货跌价，金地减值计提已超过18亿元。以2015年为例，减值计提高达5.5亿元，占据净利润比重为17.2%。

高价拿地对金地造成的负面影响至今尚未消除，后期的市场和房价走势将决定存货减值是否有冲回可能，也将继续影响利润和金地对城市布局的调整。

在2009年和2010年两波拿地高潮后，金地历经了高管团队瓦解和销售困难的双重打击。以致于2011年谨慎到只敢在三四线城市拿三宗地，错过了扩张节点。

要求高周转、扩规模必须在核心城市多拿地。直到2015年，金地的城市布局才算是调整完毕。金地新增地块33宗，2015年为近年来总投资额最高和获取项目数量最多的一年。宗地中，一线城市的总投资额占比39%，二线城市占比51%，三线城市仅占比10%且大部分位于东莞的临深片区。

两翼欠强壮

在存货得到良好去化、资产减值回冲之前，金地将继续处于修复期中。抛开自身发展的跌宕而导致的利润率高低问题，传统的房地产开发业利润率已达天花板并转入下行通道。

金地早就酝酿挖掘新的利润增长点。2010年，金地进行战略架构调整，成立了稳盛投资以发展房地产金融，同期商业地产公司成立，意味着金地由单一业务的住宅开发公司向住宅开发为主、商业开发与运营和房地产金融为两翼的复合型地产企业演进。

金地管理层的设想是，未来公司的目标是深入挖掘房地产金融、商业地产和住宅地产业务之间的联动价值，通过不同业务间的搭配组合，来提升盈利水平。

2012年11月，金地完成对星狮地产的全面要约收购，两个月后公司被更名为金地商置，成为金地商业地产运营的唯一平台。

经过融资配股、招拍挂拿地、母公司项目注入和定向增发等一系列动作，至2015年，金地商置销售总额已超过112亿元，占金地集团总销售额的近两成。

值得一提的是，在金地商置2015年所收获的42.4亿收入中，房地产开发收入占比高达95%，真正来自商业地产运营的收入仅有2.28亿元，占总收入比只有5%。以收入类型来判断，金地商置是个传统的房地产开发企业，而非真正的商业地产平台。

2016年1月，金地商置先后收购广州广电房地产开发集团76%股权，后者持有广州、武汉等数个城市共500万平的土储；一星期后，又火速并购上海启客集团，据了解启客在改造升级类商业地产和创新社区商业方面经验丰富。

显然，集团有自己的打算，中短期内，金地商置将实行持有型和销售型产品并重的策略，先把规模做大好向资本市场伸手融资。

此外，因金地董事长凌克等管理层在金地商置持股比例较高的原因，有舆论指向金地商置是生命人寿控股金地时代中管理层为转移优质资产的自留地——截止至2015年年末，金地集团的最大股东为富德生命人寿，持股比例高达29.94%，迫近要约收购红线。

另一翼是房地产金融平台稳盛投资，一个成立于2009年的资产管理公司，累计人民币基金管理规模近206亿元。2015年，稳盛投资完成8 个项目投资，新增人民币基金投资规模56亿元。基于独立的市场化运作的方式，相比金地项目，稳盛投资与外来项目合作更多。

目前，基金公司尚未步入成熟期，其主要投资方向为项目前期开发阶段，金地打算花上五年时间，另其转向后期的持有阶段，以获取更稳定、更高的收益。

金地集团的业务分为住宅开发，商业地产开发运营，房地产金融和物业管理服务等四大板块。2015年，是金地进行“一体两翼”架构调整的第六年，至今，在历年金地年报中仍无法提取直接体现除住宅开发的其他三个板块各自贡献的业绩数据。

在2010年，营收196亿元，房地产结算收入为190.35 亿元，占总营收的97.11%；2011 年，金地营收为239.18亿元，房地产业务收入232.14亿元，占比97.05%；2012年营收为328.6亿元，房地产业务收入318.72 亿元，占比为96.99%；2013年，营收348.35亿元，房地产业务收入334.93 亿元，占总营收的96.14%。

2014年，相应的占比数据为96.13%，2015年为93.18%。用数据说话，纵然房地产开发业务占总营收比例每年都在减少，但减幅非常微小，房地产金融和商业地产业务，目前尚处于襁褓期。

4月，西安的百亿大盘因涉无证卖房，金地被推向了舆论的风口浪尖，其所残留的粗放大盘运营、欠规范开发痕迹是金地过去数年的一个重要剖面。

随着股权格局的制衡、城市布局的调整完成，毫无疑问，金地最困难的时刻已经过去了。向市场伸手要规模，继续哺育两翼业务的发展壮大，金地面临的下一个大考是自我突破。