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全市去化周期延伸至7.4月 龙华或持续攀高

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春节时短期内会面临季节性淡市,供应与成交将会持续较低,同时结合最近开发商定价较高,房价仍将保持高位。

网易房产讯 进入2016年,市场延续了去年的火热,保持继续上涨的态势,同时未来预期乐观,客户入市积极,新房成交价高达4.7万/㎡,同比上涨74%,创历史新高;但临近春节,供应量与成交量均有明显下滑,库存量也较前期有所上升。

1月份全市共批售64万㎡,环比大幅下降34%,但为历年同期的最高位;同时在热度不减的情况下,开发商采取了“高价少量多次”的推盘方式,加快入市速度,1月份共有16个项目入市,为历史同期的最高位。结合持续乐观的市场行情与推售价格,预计短期内价格将会继续保持高位,同时春节的来临,深圳短期内面临季节性淡市,特别是在全球经济低迷,各项经济指标已经接近金融危机时期,市场风险明显高启。

供应成交双双下滑 价格再攀新高

春节因素,供应与成交均有一定幅度的下降。1月份全市推售面积为34.2万㎡,环比下降32%。全月共有11个项目取得了预售许可证,其中批售面积超过5万㎡的大体量项目有6个,代表项目新锦安壹号公馆优惠购楼盘相册最新报价)和信义御珑豪园的批售量高达12.3万㎡和10.9万㎡。1月全市共有5447套新房成交,成交面积为56.3万㎡,环比下降22%。一季度为楼市周期性下滑的淡季,短期内供应与成交将会继续保持低位。

受2015年楼市异常火爆的影响,进入2016年市场活跃不减,新房成交价高达4.7万/㎡,同比上涨74%,创历史新高。一方面来源于前期高品质楼盘集中入市,拉高市场均价。例如海上世界双玺、伯宁花园和恒裕滨城优惠购楼盘相册最新报价)花园的成交均价都突破了9万/㎡;另一方面来源于市场持续乐观,客户入市积极,成交价格较前期有明显上涨,例如佳兆业中央广场、东都花园和星都豪庭优惠购楼盘相册最新报价)等成交价格上涨均超过了18%。由于1月份开发商没有业绩冲刺压力,新入市项目价格较前期上涨明显,短期内将会继续保持高位。

全市去化周期延伸至7.4月 龙华或持续攀高

价格上涨近2万/㎡ 批售创历史同期新高

临近春节,市场的供应量与成交量均有一定幅度的下滑,但是与历年同期相比,供应与成交均为历史高位,其中批售面积创历史同期新高。1月份共有20个项目入市,与2010年的历史高位相同。2015年是深圳房地产价格暴涨的一年,新房成交均价已由之前的2字头迈入了4万行列,较去年同期高涨近2万/㎡,同比高涨74%,但仍低于2010年111%的涨幅。

龙岗供应大增 占比高达6成

龙岗1月批售面积高达38.1万㎡,全市占比高达60%。主要是信义嘉御山优惠购楼盘相册最新报价)5期、金域中央花园二期和信义荔山御园这三个超过5万㎡的大体量项目大幅拉升了区域供应面积,同时在市场环境较好的情况想,开发商持续提升价格,龙岗均价高达3.56万/㎡,环比上涨12%。大型城市综合体合正观澜汇在本月入市,带领龙华供应环比上升32%,

南山盐田量价齐升 罗湖成交下降近8成

南山盐田表现耀眼,量价齐升,且盐田为2011年以来首次突破4万/㎡。南山在海上世界双玺、伯宁花园和恒裕滨城花园3个均价超9万/㎡的楼盘的带领下,成交均价高达7.76万/㎡,跃居全市最高位,且其成交量高达10.6万㎡,环比上月大幅上升28%。龙华在全市楼盘成交前三甲壹成中心花园、澜汇花园和奥宸观壹城华府带领下,以15.7万㎡的成交量位居全市第二,但价格却下降8%。罗湖由于前期成交量与价格较高,1月在春节假期和推售量的综合影响下,量价齐跌,其中成交量环比大幅下降76%。

少量多次试探推盘 价格拉升明显

虽然客户入市积极,价格持续高位,但宏观经济惨淡低迷,股市震荡,资本外流,风险明显加大,加之春节假期,进入行业周期淡季,开发商唯恐春节后市场有变化,通过少量多次试探性推盘来了解市场情况,例如1月入市的20个项目中,100套以下的有12个,为2015年以来的最高;同时佳兆业城市广场本月加推三次,中粮凤凰里优惠购楼盘相册最新报价)也加推两次,且每次推售价格均有小幅上升。1月入市的项目中高价楼盘较多,均价超过5万/㎡的楼盘占到了一半,而且很多项目价格上升明显,例如佳兆业城市广场、信义嘉御山较前期价格几乎翻倍。

客户入市积极 销售率超8成

受去年市场火爆的影响,1月份市场异常活跃,特别是在坪山和尖岗山分别拍出楼面价为2.5万/㎡和8万/㎡的地王之后,市场信心高涨,入市积极,即使新推售的项目较之前价格有明显上升,开盘仍然火热,客户积极购买。1月份新入市项目数量为历年同期最高,且开盘销售率明显上升,从去年年末的76%上升至83%。与往年置业者入市意愿下降,市场惨淡的态势形成了鲜明对比。

小四房急剧上升 占比创历史新高

自2014年单独二胎政策出台以来,90㎡以下的小4房有逐渐上升的趋势,同时深圳房价不断攀升,高昂的价格是很多家庭难以承受的压力,在价格和房间数量双向要求的夹逼下,小4房得到了很多客户的青睐。1月在合正观澜汇和信义嘉御山两个项目集中推售小4房的情况下,环比上升了74%,占到全市总量的31%,创历史新高。与之形成明显对比的是,90㎡以下3房占比较之前明显下降。受新锦安壹号公馆、新世界名镌等项目集中推出大户型的影响,144㎡以上的大户型较之前也有所上升。

龙华雄霸前三甲 鸿荣源稳居首位

受春节假期影响,在成交量下滑的同时,成交排名前十位项目的成交套数也明显下滑,超过200套的仅有4个项目,明显小于上期的10个;而且龙华本月成交的大型项目较多,榜单的前三名壹城中心、澜汇花园和奥宸观壹城均位于龙华。受改善住宅趋势化影响,1月成交榜单的高品质住宅项目明显增多,其中宝能城花园和海上世界双玺的成交均价高达6.5万/㎡和9.4万/㎡。

鸿荣源集团继12月凭借壹成中心、尚峰花园和壹方商业中心三个项目,以月度销售额31.2亿元成为开发商成交金额榜单冠军后,1月份又以28亿元的销售额再度成为冠军。由于柏宁花园的成交均价高达11.4万/㎡,再加上华润城润府和银湖蓝山润园均价较高,1月份华润置地的销售额高达24亿元,位居第二。宝能地产较上月有所下降,排名第三。 受1月份市场成交量下降的影响,前十的开发商的成交金额均有所下降。

供应持续上升 去化延伸至7.4月

在年底供应充足和1月份市场推售量下降的综合影响下,全市库存量持续上升,高达419万㎡,环比上升2.1%,为2015年2月份以来的新高。同时受去年下半年市场成交量下滑的综合影响下,去化时间也有明显上升,延伸至7.4个月,和去年8月份5.6个月的历史低值相比,现已经延长了将近2个月。

全市去化周期延伸至7.4月 龙华或持续攀高

宝安和龙岗为全市的供应大户,受春节假期的影响,市场成交量下滑,库存量较前期明显上升,去化时间也分别延长至9.4个月和7.1个月。罗湖在前期批售量较多的影响下,库存量也有所上升。盐田已连续两月没有项目批售,库存量明显下降,去化时间仅为5.4个月。由于龙华前期取得预售证的项目均已大量入市,且销售率较高,库存量大幅下滑,且去化时间仅为3.8个月,在市场存量较少和需求较高的影响下,预测未来龙华的价格将会持续攀高。

全市去化周期延伸至7.4月 龙华或持续攀高

后市预测:房价仍将保持高位

2016年高调开局,深圳市场火热不减,延续年末翘尾行情惯性上涨,与往年春节前置业者入市意愿下降,市场惨淡的态势完全不同,特别是与现阶段低迷的经济形成鲜明对比。1月中国官方制造业PMI降至2012年8月以来最低点,表明国家实体经济仍面临下行压力,同时各项经济指标接近金融危机时期,且股市持续震荡调整,资本外流压力不减。春节时短期内会面临季节性淡市,供应与成交将会持续较低,同时结合最近开发商定价较高,房价仍将保持高位。

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