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那些年,姚振华用勇气给宝能地产挖下的大坑

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在几乎百步穿杨地收购万科、南玻、韶能等公司股权的同时,一份公司债券申报说明书泄露了宝能的底牌。其地产主业在经过战略失误、资产衰竭、高管出走的系列震荡后已疲软之极。前园收割股权,后院主业起火,也许比炫财技更能体现企业家智慧的是盘活资产。

经过万宝股权争夺一役,宝能姚氏在资本市场的名声如雷贯耳,其债务拆借、做高杠杆的财技亦使观者侧目。

然而,在几乎百步穿杨地收购万科、南玻、韶能等公司股权的同时,一份公司债券申报说明书泄露了宝能的底牌。其地产主业在经过战略失误、资产衰竭、高管出走的系列震荡后已疲软之极。

从2013年算起的五年内建40座购物中心的豪言犹在耳,但其版图扩张已戛然而止。当下,宝能多个在建项目处于停工状态,在售项目销售困难。前园收割股权,后院主业起火,也许比炫财技更能体现企业家智慧的是盘活资产。

资金窘迫,项目停工

谁会想到,高举高打入主万科的宝能会因为资金困难而深陷项目停工的泥淖。

据消息人士透露,截至2014年底,宝能地产正在开发建设的项目近40个,预计投资总额超过850亿元,实际完成投资218亿元,资金缺口超过600亿元。

在投资不足的同时,宝能的项目销售停滞不前,使其内外交困。据《宝能地产股份有限公司2015年公开发行公司债券募集说明书》中数据显示,宝能地产2012、2013 、2014 年度和2015 年 1-6 月的营收分别只有21.86 亿元、12.73 亿元、9.70 亿元和 2.70 亿元,归母净利润相应为 4.04 亿元、5.13 亿元、1.93 亿元和-3.04 亿元。

与此映照的正是宝能地产多个项目滞销。网易房产掌握到的数据是,位于扬州的宝能睿城持销时长已达22个月,截至2015年6月的累计去化比例仅有11%;与之情况相近的还有沈阳的水岸康城、天津的宝能城市广场、赣州宝能太古城资料团购论坛)等11个项目。上述12个项目中有一半的月均去化面积在4000平方米以下。

截至2012年末、2013年末、2014年末和 2015年6月末,宝能地产存货账面余额分别为 59亿元、 100亿元、232亿元和 258亿元,占总资产的比重分别为 29.89%、32.06%、49.39%和 50.25%。

存货周转不畅导致资金链断裂的风险凸显,公司同期的经营现金流全部出现负数,分别为-24亿元、-38亿元、-1,04亿元和-7亿元。

事实上,2012年至今,宝能地产靠大量的融资支撑勉力运营。2015年10月,宝能地产申报交易所公司债,总额度为30亿元,算上此次债券发行,宝能地产在过去四年内累计筹资已超过220亿元。

而这些债务绝大多数用于借新还旧及补充流动资金。寅吃卯粮,饮鸩止渴,巨大的财务压力迫使宝能中场叫停。

网易房产独家获悉,宝能位于上海、广州、大连等8个城市的多个在建项目均处于已停工或即将停工的状态,停工项目总面积已达832.5万平方米,占在建项目总面积的22.8%。最长者停工时间已接近一年。

战略失误,姚振华挖坑

事实上,从2014年开始,宝能地产正在进行自上而下的业务调整,可谓自救。

首先是减少短期内的投入,放缓项目的工程进度,以及在芜湖等三四线城市发起退地行动。

但失误影响深远,非短期内所能补救。2012年,是宝能地产发展的转折年,从一家地方房企发展至全国性房企,从经营良好走向激进的扩张策略所致的发展深渊。

2012年前,宝能的房地产业务主要布局深圳,开发楼盘有宝能华府资料团购论坛)、宝能太古城等,销售良好,口碑不俗。转入2012年,大哥姚振华接替弟弟姚建辉成为集团地产业务的主导人。

姚氏兄弟思路分在两个极端,姚建辉采用强管控的方式,在财务上严控销售费用和各项报销,主张精细化管理;而姚振华崇尚粗放经营,并投入大量资金学习万达的拿地和推广模式,极力推动宝能在二、三线城市的大举扩张。

宝能宣布在投入1200亿元建40座大型购物中心便是出现在姚振华主导地产业期间的2013年。

值得一提的是,2013至2014年期间,宝能主要在城市新区、高铁站边上甚至是农村里拿地。这些宗地的共同点便是周边商务环境较差,几乎无配套。

截至2015年6月,宝能地产土储总面积达到 318.22 万平,拥有项目的权益可售面积合计为1079.49万平。其位于一线、二线、三线城市的项目比例约为2:5:3。

上述可得,2012年开始,宝能在全国进行快速扩张,并在资金有限的情况下通过融资来获得大量廉价土地。

过去数年,国内特别是一线城市地价飞涨,不少开发商囤地获利。而宝能却连环倒退,原因全在于失误的布局战略。因为地理位置不佳,所以销售困难,无法回款又令其资金链更加紧张。

2012—2014年间,宝能地产陷入“举债拿劣地-资金链紧绷-销售不佳-项目停工”的死循环中。

赌博式的全国扩张计划暂告失败。2014年底,宝能地产又归姚建辉掌控,发展策略开始得到纠偏。

据宝能内部人士透露,公司有心回归一二线,但在三四线城市遗留下的庞大土地投资和资金困窘又令其转型困难,进退维谷。

重新换帅,管理层震荡

主帅又变更之际,调整团队显然比转型容易得多。

2015年,姚振华在2012年前后高薪挖来的职业经理人集中离职。他们绝大多数属于宝能集团副总裁层级,分别有副总裁刘宁、王大庆、陈力和总裁助理黄鹰等11人。

从各自履历看来,他们此前全部就职于知名房企如万达、恒盛、和黄等,并在商业地产的招商和管理方面资源丰富。

上述高管先后离职后,在重新接手的姚建辉的谋划下,宝能地产的嫡系人马重新上位。姚建辉的目的很明显,拨乱归正先从团队建设开始。

宝能与市场上的家族企业相同,那就是重视提拔自己人,而职业经理人难以获得晋升渠道。

同时,据一名离职高管透露,宝能地产的经营模式有着浓郁的潮汕风格,嫡系的元老高管和外聘的职业经理人间优惠购楼盘相册最新报价)系分明,并且斗争激烈。

在宝能系的内部文件中,给职业经理人的去职原因多数是与销售不达标、企业经营不善有关。

据宝能地产内部人士透露:“目前宝能的嫡系团队在实际操控能力上与之前的职业经理人相比差距较大。多个区域原本推进很好的项目都出现业绩大幅下滑的情况,就是因为执行操作的方式完全不同。”

外人难以判断2015年的高管离职潮是否为宝能集团过去三年扩张失当而买单,但是管理层震荡既成事实。在重新换帅和策略纠偏后,宝能地产的资金问题悬而未决。

此外,宝能主打的综合体类项目占其业态的比例超过60%。除了在新进的三四线城市运营不利外,在深圳大本营,宝能的商业项目因前期草率招商开业,目前亦进入新一轮的业态调整中,客流量并不乐观。

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