一个四线城市里的恒大“地”国烙印

12月28日，开盘盛典带来的巨大喧嚣远矣。但在汹涌的人群和来自全国媒体的聚光灯离开后，许家印在海南儋州的造城运动并没有停止。

施工单位中国华西早已进驻，在工匠手下，这个全国投资最多、高达1600亿元的巨无霸项目将于2017年7月全面开张营业，海花岛从梦想走进现实。

由三个独立的离岸式岛屿组成的海花岛囊括了住宅、商业、会议、酒店、演艺和主题公园、博物馆等上百种形态。占地8平方公里的总面积甚至是迪拜棕榈岛的1.5倍。

与其说后期营销屡屡强调项目在销售面积、金额、认筹人数等创国内楼盘销售纪录并以此吸睛，不如说在项目在构思阶段便已有所规划，因此自带各项破纪录的“气质”。

无论是从项目体量抑或是超丰富业态来说，海花岛均属恒大的大胆尝试。许家印的重视程度从项目公司的设立即可轻易窥见。海花岛被独立分拆，恒大已成立恒大海花岛产业集团以作为项目整体运营的平台，并由恒大常务副总裁肖恩担任董事长。

12月4日，恒大文化挂牌上市，与恒大地产、恒大健康、恒腾网络、恒大淘宝一道构筑起恒大系上市公司集群。许家印的构想是，在海花岛运营成熟后，给上市公司集群加多一位新成员。

海花岛的创纪录谜团

在海南省之北，儋州市排浦港与洋浦港之间的海湾区域，海花岛正在绽放。

作为一个旅游地产项目，海花岛的成绩有些吓人，它的相关数据能创下世界纪录。正式解筹的12月19日截至12月28日的开盘日，项目认筹量超过4万多组，累计开盘销售额为122亿元，累计销售面积为136万平，平均卖出一套房的速度是3.2秒钟。

据悉，海花岛项目认筹到访人数超10万人，而每年圣诞元旦假期，三亚接待游客的人数也不过是15到20万人。也就是说，自解筹以来，超10万名海花岛认筹客户陆续抵达海口、三亚前往儋州，项目所在地人口激增150％，海南提前一个月进入春运

旅游地产是国内房地产市场的一个新增长点，但目前尚处于发展的初步阶段，有效的盈利模式尚有待探究和确认。并且，因为普遍面临配套不足的问题，国内旅游地产被指有圈地嫌疑，即借发展旅游地产来进行房地产开发。

如此看来，海花岛简直就是“异类”。项目的持有物业占比大于销售物业，并且业态远比旅游地产丰富。从海花岛目前的销售战略和运营规划看来，销售对于项目的作用仅是补充流动资金，海花岛的终极目标是拥有长期、可持续的运营收入，而这一切都将依仗除住宅外的其它业态合力达成。

由丰富配套带来的前景考虑首先攻陷了购房者的心理关隘。此外，低首付低月供的无门槛购房提供了全民购房的可能。

以项目22平的公寓为例，按8500元的均价计算，首付＋物业维修＋契税只需13000元，按揭15年的情况下月供只需1000元。并且，一旦认购成功，可免费上岛游玩三天两晚。

此外，海花岛引入酒店式托管增值服务。在业主没有居住之时，帮助维护保养物业，还可助其通过出租运营的方式获得投资回报。恒大的预测数据显示，未来文化旅游业态全部落成后，预计游客人数将达到年均2000万，日均4-6万，住宿需求巨大，业主年投资回报率超过8％。

营销宣传是必不可少的，它的销售的起点。据了解，恒大几乎在全国所有的媒体渠道进行了推广，营销推广费将近8亿元。同时组建上万人的直销团队和联销团队。通过老带新和员工推广奖励等方式达到全民营销的效果，尽最大可能挖掘客户。

简单来说，海花岛首先通过各种推广渠道使客户有所了解、认知；此后，通过低首付低月供送装修的价格优势无限降低购房门槛，形成全民购房的基础；最后，引入托管增值服务，赋予项目更多在自住外的投资价值。

去库存语境下的发展良机

然而，营销推广和后续运营规划只是项目的内在因素。在此之外，国家的宏观调控和政策红利给予项目销售和持有型物业的运营更多支撑。

在国家“一带一路”的战略部署下，发展旅游业已成为这项工程的重要切入点。今年3月，国务院授权三部委联合发布《推动共建丝绸之路经济带和21世纪海上丝绸之路的愿景与行动》，提出要加大海南国际旅游岛开发开放力度。

目前，海南国际旅游岛先行试验区享有特殊政策，包括大型免税购物、体育彩票、游艇旅游、水域开放、森林旅游、离岸金融。

与此同时，海南国际旅游岛交通配套不断完善。全长345公里的西环高铁开通在即，与海南东环铁路连接形成环岛快速铁路通道，形成海花岛至海口、海花岛至三亚“半小时经济圈”。

最值一提的是国家已将“去库存”纳入明年确定的五大经济任务之一，这是2016年刺激销售政策进一步加码的明确信号。

既然中央明确提出去库存、促进房地产业发展，业内认为未来的楼市政策将鼓励住房需求。在需求端继续放松货币信贷及财税政策，房贷利息抵个税将是大概率事件。同时，国家鼓励产业地产、养老地产和旅游地产的发展。

在政策支持和信贷放松的预期下，2016年楼市预期良好。恒大认为，文化旅游具有广大的发展空间，加之海南环岛高铁开通等多项利好，海花岛文化旅游价值及旅游度假产品的升值空间凸显。

海花岛的销售价格被宣布上调。2016年1月20日至2月29日期间，所有销售价格上调10％，3月1日至4月30日期间，所有销售价格再上调5％，5月1日至6月30日期间，所有销售价格再上调5％。

买到即赚到，恒大有心让购房者现场验证话语真谛。万人购房者潮来潮往，在大型开盘盛典后，仍将有购房者从各地赶往这座南国之城。

海水清澈、天空蔚蓝、规模宏大，海花岛留给人群的印象当然不止于此，它正在改变这座城市。

儋州滨海新区滨海大道沿线，重庆城、海阳城、中南西海岸、澜铂湾等十数个项目次第分布排列，配套不齐、库存较多、亮灯率低是它们的共同特点。

12月28日，运送全国媒体和购房者到海花岛开盘现场的大巴车沿滨海大道行驶。途径的重庆城在项目门口悬挂起“看海花岛，住重庆城”的标语，采用相似做法的还有海阳城等。对它们而言，这不仅只是一次营销，海花岛建成后的配套和人气带来的是难得的翻身机会。