北上广深进入存量房时代：新房开发低位徘徊

（原标题：二手房销量超过新房 北上广率先进入存量房时代）

率先进入存量房时代的北京、上海、广州、深圳等一线城市，新房开发进入低位徘徊期，而以“旧楼改造、存量提升”为核心的城市更新模式，则日益受到政府、开发商、运营商、服务商等多方的共同重视。新的风口正在形成，对此，有业内人士指出，“保守估计，其中蕴含的商机，必达数万亿”。

激活存量资源

随着城镇化不断推进和房地产市场快速发展，我国一线城市二手房成交总量已经超过新房成交量。数据显示，前三季度北京二手房与新房成交量之比为1.3；上海二手房与新房成交量之比为1.2。

目前，一线城市核心区和近郊区新增供应量已经很少，新建商品房主要集中在城市远郊区。未来四个一线城市房地产交易将以存量房交易为主。存量房和新房交易量之比大于1，即存量房交易量占比超过50%，表明楼市开始步入存量房时代，即进入以存量房交易为主的阶段。

在土地稀缺的存量房时代，地方政府、投资商、散户投资者均面临发展困境。对于地方政府，核心区域已经无地可用，但促进财政收入增长的压力仍然严峻；对于投资商，土地资源匮乏严重缩减了其发展空间，即使有新增土地供应，也只能是高成本的“地王”价格；对于散户投资人，非核心区域的物业资产升值缓慢，而低风险的核心区域的投资机会缺乏。

如何化解这一困境？高和资本董事长苏鑫对《证券日报》记者表示，以“旧楼改造、存量提升”为核心的各式各样的“城市更新经济”，是理想的答案之一。“旧有楼宇改造，轻易化解了这些矛盾，有效实现了多方共赢。地方政府实现了可持续的税收源，投资商获得了新的投资机会，散户投资人有了新的保值增值路径。”

住建部政策研究中心主任秦虹认为，城市有机更新在存量房时代最具投资价值，并将激发城市活力，再造城市繁荣。“在中国，大规模的城市重建在未来30年是不可避免的。”安邦咨询董事长陈功则称，如同很多国家已经经历过的一样，“大都市病”越来越严重的中国一线城市，正在率先迎来城市更新的浪潮，“其中蕴含的商机将十分庞大，少说也有数万亿元，甚至十万亿元之上”。

作为中国发展方向标的一线城市，均高度重视城市更新课题。今年5月下旬，上海市政府印发《上海市城市更新实施办法》通知。今年3月份，广州市城市更新局正式挂牌成立。深圳则连续发布城市更新单元计划，截至今年10月底已发出三批计划，数十家房企抢食其中的商机。可以说，这些举措均在探索建立城市低效存量建设用地盘活利用的新机制，也标志着这些城市的城市更新工作进入一个崭新的、常态化发展阶段。

事实上，近年来全国城市更新规模一直呈逐年增加的趋势，越来越多的房企聚焦于此，并付诸实践，其中就包括了万科这样的行业龙头。位于北京国贸商圈的万科大都汇，以及位于上海的万科张江国际创新中心，即是其中的典型案例。

“阿里、腾讯对我的刺激，都不如优步，优步思维对于丰富万科下一步的想象力具有重要作用。”万科董事局主席王石认为，对于万科的转型，一是为业主提供增值服务，提高客户黏度；二是寻找存量资源，让连接产生价值，“比如万科要寻找旧厂房、旧建筑物，激活存量资源”。

城市更新升级

而北京798、上海新天地、南京1912，都是早期城市更新比较知名的案例。而上海K11艺术广场、北京侨福芳草地则成了最新的城市更新典型。对比两个时期的城市更新做法，可以发现，相对于早期偏重于硬件改造，当下的城市更新更注重运营，尤其是在软件方面。

而位于北京市朝阳区东三环南路的高和蓝峰大厦，便是一个注重软性运营的城市更新典型案例。

两年前，高和资本完成了对丹阳大厦的整体收购，并更名为高和蓝峰大厦。完成收购后，高和资本即着手对丹阳大厦展开整体改造提升。硬件上，高和资本依照过往的成功经验，对其外立面及大堂、过道、机电、电梯、空调等室内公共区域、楼宇硬件，进行了改造和提升。

在软性运营上，第一步，高和资本专门聘请当代艺术标杆人物邱志杰操刀，将高和蓝峰大厦改造成中国首座（优惠购、楼盘相册、最新报价）艺术写字楼。而更重要的是第二步，高和资本顺应创新办公的发展趋势，将其打造成为一座具有互联网精神的写字楼，苏鑫将其命名为“Hi Work”。

对于 “互联网精神”，苏鑫与周鸿祎的看法颇有相同之处，“什么是互联网创新精神，主要看两点：一是用户体验的创新，也就是你的产品能不能让消费者用着更舒服；二是商业模式的创新，那就是你的产品能否更便宜，甚至免费。”在苏鑫看来，站在消费者的角度，如果通俗点来讲，也许可以用“有便宜可占、有大腿可傍、有乐子可找”的“三有理念”来理解所谓的互联网精神。而高和蓝峰大厦，就是通过在软硬件上的多方面雕琢，以突出“三有理念”。

而通过改造提升，高和蓝峰大厦的租金大涨，租金从改造前4元/平方米/天直接暴涨到了现在的近8元/平方米/天，翻了一番，成为京城地区近几年来租金上涨最快的写字楼。

“城市更新带来了用户生活方式及需求的不断更新、升级，过去单一的业态、产品难以满足。”秦虹认为，存量时代最终比拼的是，服务商所能提供的内容及可持续性。