【京系房企入沪】首创置业：高调的市场后来者

“进上海将是我们未来的目标。”这是2012年原首创集团（HK.02868）董事长刘晓光曾经许下的愿景。

3年后，愿景终于尘埃落定。今天下午，首创在青浦又以104%的高溢价再次摘下上海青浦定山湖大道旁的纯住宅用地，至此，首创在沪已将7块土地揽入怀中。另有3个开发项目在今年入市，首创已在上海站稳脚跟，而此时刘晓光已退居二线。

颇有些长江后浪推前浪的意思，上海高价拿地的背后是首创在不断践行着此前许下的高调目标。8月5日，首创上海公司总经理李旭华在发布会上宣称“今年业绩目标冲击20亿，3年内冲刺年销百亿，目标挺进上海市场TOP10”。

又一个3年！京系房企首创前用一个3年完成了“京城突围”进入上海，后又想用一个3年完成千里之外异域的一个佳业目标。如此这般高调的首创，在“后刘晓光时代”的能够完成吗？

上海市场的后来者

多年深耕京津地区的国企首创置业，如今也一样面临着市场瓶颈，当然，除了日益狭小的市场空间，还有来自体制内的一些羁绊。辞任之前的红顶商人刘晓光曾说过，“国企做地产难免有局限性，相比民营企业的机制、决策以及冒险精神，都会受到体制的制约。”

而如今，在国企改革的转型档口，混合所有制经营、企业债券等政策红利凸显，首创在稳固盘根京津之后同样遭遇了市场瓶颈，于是迅速朝着上海市场迅猛而来。

自2013年以来，首创围绕着上海周边的松江、嘉定、青浦与杨浦摘得四幅地块，土地溢价率分别是67%、20%、47%、46%，到今天上午首创“破釜沉舟”地再次拿地后，溢价率更是“飚”到了104%。撇开位于嘉定的地块地处偏远外，其他3幅地块虽处外围，但溢价率也接近半成，可见市场激烈的竞争与首创的决心。

“北京地王”首创除了在上海高价拿地外，项目的周转速度也被严格要求。如首创在青浦的禧悦项目于2014年12月份拿地，就计划于2015年10月开盘，二者之间仅隔10个月时间。但这种周转速度还不满足，此前首创投资者关系总监冯瑜曾说，“首创置业正从‘6810’进阶到新的标准‘857’：前者是指拿地后8个月开工，10个月开盘，一次去化60%；而后者是说现在5个月开工，7个月开盘，一次性去化80%。”

当然，不仅要快，还要求深。首创想通过区域深耕的方式打开市场空间，青浦禧悦就是首创先后获得两块地块“拼凑”而来：2014年12月24日、25日前后，前后两天时间首创分别以9亿和5.5亿元竞得青浦区盈浦街道淀山湖大道南侧14-04地块和观云路北侧20-04地块，两幅地块紧邻。而今天上午，首创再次牟足了劲在淀山湖拿地，足以证明其区域深耕的决心。

同样，2015年8月12日，阳光城以17.3亿摘得杨浦平凉社区一地块的竞拍现场，同样看到了首创的身影，后者也是牟足了劲想要在杨浦平凉地块再夺一地，结合此前以34.54亿元摘得的另一幅地块进行综合项目开发，但这一次无奈被阳光城半路劫去。

从这一系列的动作中，不难看出京系房企首创对于上海市场的渴望。迅猛、高效又追求区域优化，首创置业作为上海市场的后来者可谓冲劲十足。

高负债率的牵绊

虽然上海媒体发布会上，李旭华就曾许诺2015年首创会在上海“拼命”拿地，且有向上海城中心靠拢的趋势。不过，从不久前平凉一役中不断举牌加价到最终未能如愿，首创在寻求突破的同时似乎也受到了另外的牵绊与制约。

参照平凉街道上这块土地59.5%的最终溢价，似乎并未高出首创此前在上海的拿地的标准很多。那是什么原因使首创收手了呢？

事实上，新的制约因素已悄然出现。这个魂牵梦绕，牵扯脚步的正是不断高抬的债务：2015年首创中期业绩报告显示，集团在大踏步扩张后的总负债率已经达到了701亿元，而2014年时这一数据为572亿元；其中公司贷款共计460亿元，2014年数据为325亿元。截止2015年6月30日，首创中报显示净资产负债率高达155%，而2014年年底这一数据才仅为87%。

负债并不可怕，刘晓光时期的首创就从未担心过企业负债的风险，可是这一次真正让企业担心的则是高负债背景下的经营现状。2015年中报显示，首创在今年上半年市场利好的环境下，实现营收总额为54.5亿元，同期增长了21%，但这一成绩的背后是同样快速上涨的经营成本，数据显示，首创2015年的43.9亿元，同期成本为32.2亿元，成本上升近36%。成本上升幅度远大于利润，导致首创在急速扩张后毛利比2014年下降了3.1亿元，毛利率从2014年的23%下降到2015年的14%，下降速度之快令人惊叹。

或许最终使得首创放弃平凉板块那块土地的原因有很多，但首创近年来高涨的债务现状，可能会是其中的一个逃脱不掉的重要因素。中报里有一长串的数字十分突出：2015年6月30日首创借贷共计约414亿元。贷款数目之大，时间之集中，可见首创所面临的市场扩张与债务现状之间的问题。

从深耕京津一隅，到南下开拓上海市场，首创既要在京津大本营深耕，又要快速在新市场上打开局面，大量的资金注入便成为其中的关键一环。债务高涨的情况下，寻求突破与市场风险相生相依，最终裹足前进。

拾起的“稳健”

尽管企业负债远高于年初由总裁唐军提出的“控制在80%”的目标，但随着前期投入项目的大量入市，首创的上述问题似乎就能够迎刃而解。

中报显示，首创在上海的青浦禧悦和首创旭辉城2项目，包括早先开盘的上海锦悦在内，未售面积达43.9万方，综合当地的市场价格，项目入市后上海市场的货源或将达到近百亿元。

如此看来，只要上海项目能够达到财务总监罗俊在中期业绩发布会上要求的58%去化率，首创今年争取实现20亿元的营业额也并非一件难事。港股分析师苏雪晶认为，“首创的销售目标并不是很高，在一线城市目前市场被看好的情况下，完成的难度也并不是很大。”

但却忽略了一个关键的因素：利润。拆解首创的中报显示，主营业务和其他业务的总收入54.5亿元，总成本为43.9亿元，利润额为10.6亿元。而首创中报中提及企业上半年利润为13.76亿元，二者相差超过3亿元，后者为首创其他投资所得。现状是：高成本投入的主营业务利润和投资所得的利润差距并不算大，由此可见，首创集团的房地产业务盈利能力与效率都有待提升。

国金证券分析师黄立冲指出，“很多国有房地产公司关注的是销售额，他们往往忘记了企业的真正目的，做生意销售额不重要，赚钱才是最重要的。”

事实上，在一番突进后首创才开始察觉到这一点。8月10日，首创置业订立内资股认购协议，以3.08元每股认购集团10亿股新内资股，募集资金30.7亿元，用于地产项目开发，财务总监罗俊此前曾指出，内资股完成发售后，集团净资产负债率能够下降到122%。

在主营业务聚焦力量，提高业务效率的同时，业务转型也在悄悄成型。2015年7月与万科合作成立“首万”物业服务有限公司，引入万科的“睿服务”物业管理模式，试水物业服务增值。而在此之前，首创置业更是在商业地产方面不断发力，住宅和奥特莱斯的结合成为企业新的利润增长点，2015年实现经营利润约6657万，虽尚未形成一定的规模，但这一商业地产组合牌确实为首创置业的“独家秘笈”，市场前景被看好。

此外还有风险控制。首创置业于2014年7月以13.32亿元摘得的嘉定北纯住宅地块后，于2015年3月就将40%的股权卖给旭辉控股进行联合开发。同样位于上海松江的永丰街道项目，首创也联合新城控股和北祥腾投资有限公司等。有分析人士指出，上海为首创置业新进入的城市，公司亦希望增加与本土企业的合作获得经验并分担风险。

首创置业从大踏步进入上海市场，到急速增长的高负债，再到看似稍迟的转型与市场妥协，这一系列的动作的背后逻辑转向恐怕是：从追求市场目标，到努力实现利润提升。或许落地后的首创置业在上海可以如愿地完成今年8月提出的目标，但显然后者才是目前首创置业真正要去实现与解决的。

首创集团前总裁刘晓光曾说过，“大企业做得越大的时候越应该坚持创新，同时坚持稳健。”而如今，在其刚刚退居二线不久，首创集团在高调迅猛大步调地扩张后，似乎才意识到刘晓光口中的“稳健”。

对于上海市场的后来者首创来说，提出目标固然是好事，但如何平衡“冒险精神”与“稳健”之间的关系，或许才是首创置业在完成上海市场目标后所要真正思考的。（网易 卢常乐）