漩涡中的万科：郁亮谈低利润、野蛮人、大股东

文/网易房产 陈淑贞

8月17日，深圳大梅沙万科总部6楼的会议室里，刚坐下的媒体三两状讨论业绩汇报后的提问焦点。但很快便听到有人小声提醒：郁亮来了。

这只是一场普通的年中业绩报告会，但近期险资举牌在前、天津滨海新区大爆炸在后，漩涡中的万科本次报告会备受期待。

中规中矩半年报利润增速成痛点

从半年报数据来看，万科依然稳健：上半年销售面积902.6万平方米，销售金额1099.6亿元，同比分别上升9.9%和9.0%。继2014年后，再度成为国内唯一半年度销售额突破千亿的企业。

并且，为了转型和发展新业务，年初定下的成立物业服务、物流地产、教育营地、万科驿、海外业务等五个新的事业部的计划和具体业务的开展已有初步成果。

但另一组数据更值得投资者注意：上半年万科实现营业收入502.7亿元，同比增长22.72%；房地产业务的结算毛利率为21.0% ，与去年全年基本持平。此外，实现归属于上市公司股东的净利润为48.5亿元，同比增长仅仅为0.77%。

站在主讲台上的万科董秘谭华杰解释，上半年权益净利润增速慢于营业收入，主要是因为当期结算的项目中，合作比例较高，少数股东损益占比大幅上升。简单来说，是小股操盘的原因。

但郁亮随后说，不会因为看到权益占比变化导致收入和利润之间不配比，下半年就不合作了。他强调，小股操盘是万科转型的方向。

2015年上半年，全国14个主要城市地价占房价比高达60%，毛利率下降是行业趋势。

谭华杰称，万科正在努力推进各项利润挖潜行动，以保持毛利率稳定，并通过节约费用，争取净利润率有所上升。“下半年随着竣工结算量上升，万科有信心全年净利润增速将明显高于上半年。”

利润增速问题始终是整场发布会的焦点。行业如此，白银时代岂是企业个体可以抗衡的？郁亮对此的回应是，万科需抱团抗风险，连资源行业的利润率都都在下降。言外之意是，虽然万科净利增速慢，但好歹还是“增”而非“降”。

前海人寿离万科仅有153亿元距离

在过去的一个月里，A股一度暴跌并遭遇史上最大规模停牌潮。7月6日，万科公告称为稳定股价、保护投资者利益，在股价低于13.70元/股时或将对公司股份进行回购，拟使用自有资金不超过100亿元。

2014年2月28日，万科A收盘价为6.16元/股，此后不断走高，8月18日万科A收盘价为14.22元。从B股转H股获证监会核准到高额派息，再到管理层和大股东和盈安合伙人的增持，万科用稳定股价在资本市场上讲了一年多的好故事。

相对于其他地产股来讲，万科股价稳定，毛利率稳定，分红和派息较高，是房地产市场中颇受青睐的投资标的。

从险资资产负债匹配的原则看，必须寻找投资期限匹配、风险可预测可控制且投资收益较高的项目。长期受低估的地产股是险资投资的理想对象，而作为龙头房企，万科的安全性和稳定收益使其备受关注。

在今年万科的一季报中，曾共持股2.13%的安邦已经退出了万科前十大股东之列。但险资很快地卷土重来，其借助天生的低资金成本优势试图改变甚至重构地产行业的既有格局。

7月10日、7月24日，万科两次被前海人寿及其一致行动人举牌，根据目前公开情况，前海人寿及其一致行动人持股比例为10%，离万科第一股东华润的持股比例仅相差4.89%。

算上代表万科管理层意志的、华润的一致行动人盈安合伙人截止8月所持有的4.48%的持股比例，“野蛮人”前海人寿成功上位的股权总比例只要求为19.37%，换言之，在现有持股比例基础上再增持9.37%。

以万科8月17日收盘价14.76元/股估算，前海人寿只需再花约153亿元即可撼动万科控制权。

万科防身术

“君万之争”或再度重演。问题聚焦于前海人寿要不要继续增持。

网易记者目前了解到的信息是，前海人寿有意联合生命人寿继续增持，并且有消息称前海人寿或将与生命人寿就股权方面展开合作。“都是潮汕系，台底下好说话。”

生命人寿成立于2002年，于2008年被潮汕商人张峻的富德系接手，近年高速扩张，目前是佳兆业的第二大股东，并与创始人郭英成交情甚笃。生命人寿觊觎地产已久，其在金地的持股比例为29.99%，接近要约收购临界点。

但此消息并未得到证实，网易记者联系前海人寿总助，其电话一直未能接通。

在最近一次增持中，前海人寿的一致行动人钜盛华在权益衍生工具交易形式下，将现金形式的合格履约保障品转入证券公司以获得配资，并买入万科A股。在一年的合同期限中，钜盛华需按期向证券公司支付利息并获得股份收益，到期后需回购证券公司所持有股票或卖出股票获得现金。

消息人士表示，收益互换的杠杆率高达3-5倍，而险资的资金成本低，前海人寿不用自己的资金而忍受高杠杆率去动用证券公司，有可能因为投资比例已触及30%红线。

据最新办法规定，险资不能直接参与房地产开发。要想投资需借道投资房企股权、金融产品和债权等方式。而险资投资不动产类资产的账面余额，合计不高于该公司上季度末总资产额度的30%。

“如此一来，前海人寿增持万科需借助其他方法。”这种情况下，前海人寿增持万科便不是单纯的股权投资而是志在万科控股权。前海人寿举牌万科之前，万科毫不知情，以至于后来发布信息披露公告显得被动。

万科管理层不无担忧，中期业绩报告会上，面对记者的追问，郁亮坦承曾为此事拜访过大股东华润。他说，“华润坚定表示他们会继续支持万科。”

换言之，如果前海人寿是恶意收购，华润不会置之不理。

野蛮人下一步

万科管理层与大股东华润之间，素来关系良好。17日发布会上，郁亮感慨，万科一直非常感激，中国上市公司缺少像华润这么优秀的大股东。“15年来作为万科第一大股东，积极承担了第一大股东应有职责，积极不干预政策，每当关键时刻总是支持我们，包括股权分置改革，包括B转H都要出承诺函等。”

网易记者追问，“你觉得前海人寿举牌是善意还是恶意”的时候，郁亮打起太极。

他说，欢迎任何对万科感兴趣的投资者，投资者买你股票说明对你的信任，对你的认可。至于善意还是恶意的，看我回答的态度就知道了。万科董秘谭华杰这时补充说，万科假定所有投资（收购）都是善意的。

王石在其自传体著作《大道当然》中，论述的是企业行贿的利害时这样诠释“假定善意”——假定他人会表达善意，自己也就会尽力展现善的一面，由此建立的社会共同体，才会是一个和谐有致的格局。

而关乎股权时，善意收购，意味着收购者事先与目标公司经营者商议，征得同意后再完成收购行动的公开收购。并且，收购目标公司股权后，联合其他股东致力于稳定公司股价并获得持续发展。

目前，前海人寿保费的9成依赖于万能险等高现金价值保险，今年6月，前海人寿公布的万能险年利率在5%－7%之间，最高达7.4%，加上结算率、证券公司杠杆等中间费用，资金成本之高使前海人寿面临巨大偿付压力。

同时，去年4月成立的盈安合伙累计共十一次增持万科A，耗资约48.77亿元，而其注册资金14.1亿元，其他资金靠引入外部杠杆。

依此说来，假定善意有一定的合理性，都加了杠杆的前海人寿和代表万科管理层意志的盈安合伙坐在同一条船上，万科A股价不能倒。一旦股价出现大幅下跌，盈安合伙势必进行回购，而前海人寿面临相同境地。

市场很清楚，万科最有价值的资产之一便是万科的招牌和身后一群职业经理人的价值。假如前海人寿强夺万科控股权，投资者又不愿舍弃万科招牌和职业经理人的情况下，股价未必乐观。前海人寿下一步的“善”或“恶”选择将十分有趣。

对话万科

网易记者：最近大家都很关注万科股权的问题，现在市场上有消息说生命人寿、前海人寿可能会联合举牌，您怎么看？还有大股东华润怎么看？

郁亮：关于股权问题，前海人寿前不久举牌了万科。我们欢迎任何对万科感兴趣的投资者，投资者买你股票说明对你的信任，对你的认可。所以我们是持欢迎态度的。

我们对于跟股东的关系，华润15年来作为万科第一大股东，积极承担了第一大股东应有职责，积极不干预政策，每当关键时刻总是支持我们。包括股权分置改革，包括B转H都要出承诺函等等。所以华润跟万科的关系，我们一直非常感激，大家认为华润是非常优秀的大股东，中国上市公司缺少这样的大股东。至于华润这边，华润坚定表示他们会继续支持万科。

网易记者：您认为前海人寿举牌是善意的还是恶意的？

郁亮：你看我刚刚回答的态度就知道了。

谭华杰：我们假定所有投资（收购）都是善意的。

第一财经日报记者：举牌之后是有接触吗？

郁亮：举牌是在救市的时候举牌，时间很匆忙，但是一举牌之后就联系了。

网易记者：万科物业有没有上市的时间表？

郁亮：物业上市没有时间表。物业未来前景在哪里，今年年初专门去了一趟加拿大多伦多，参观了一家公司，北美4%住宅由他们管理，这是我们的方向和标杆。我们也希望未来管到中国住宅面积4%的目标。

网易记者：去年底万科物业管理面积数字大概是10340万平米，今年年中这个数字是1.1亿平，就是说今年上半年到6月才完成了600万平米，而今年年末目标是外部托管6000万，那么下半年完成外部托管面积目标的压力会不会比较大？

郁亮：物业拓展是去年年底才定的方向，不是一个月完成1/12，一季完成1/4，不可能的。要谈的。不存在下半年压力更大问题，只是工作在进行当中。