碧桂园曲线闯深圳

网易房产报道 碧桂园的一线城市战略再下一城。继4月上海嘉定拿地后，7月28日，碧桂园通过股权收购拿下深圳坂田的两幅小型地块。

专门负责该项目的惠深区域总裁梁继业告诉网易记者：这只是开始，争取更大突破。

在三、四线城市开疆拓土直至千亿后，碧桂园进军一线的决心更为坚决。碧桂园总裁莫斌在接受网易记者专访时多次强调：我们最擅长的是做城镇化的项目，包括三、四线城市中心区域和一二线城市周边。“这不代表我们一、二线城市就不进去，也不代表我们只会做三、四线。最重要的是（它的条件）能不能满足我们的经营理念。如果我的自用资金年化回报很高的话，为什么不进去做呢？”

对碧桂园而言，广州、深圳两地距发家之地顺德咫尺之距，入场机会最大。2012年，碧桂园成立莞深区域公司，3年间拿到14个项目，风头直逼万科。但“莞深”二字并未做到名至实归——这14个项目全部位于东莞。“我们一直在寻找机会进军深圳，一直没有放弃，深圳一直是我们未来的发展目标。”莞深区域总裁张锦棠在2014年底说。

与之配套的战略动作接二连三：今年4月，碧桂园组建一线设计部，专门针对一线城市地块。进入这一名单的城市除京沪广深外，还有天津和重庆两个直辖市，后期又装入南京；7月11日，碧桂园又正式成立了高规格、相对独立的“一线城市事业部”，由联席总裁朱荣斌直管，以期全面进军一线城市。

深度参与其中的内部人士说：碧桂园二股东平安同样希望加大对一线城市的投资力度，愿意提供资金支持。

碧桂园官方微信披露，北京、广州及深圳三地的区域总经理目前已经到位。

曲线入深圳

已成碧桂园囊中之物的两宗地，位于深圳市坂田坂雪岗和中兴路交汇处，占地总面积2.5万平，总建面10万平。拿到上述两地块之前，碧桂园的准备工作已很充分。

7月13日，汇联汇有房（深圳）投资管理有限公司股权生变（下称“汇有房”）。惠东碧桂园房地产有限开发公司以1440万元拿下这家房地产金融服务公司72%的股权。

7月16日，汇有房以408万元收购深圳市茂兴置业有限公司20%股权。

此后碧桂园继续加码，7月28日，汇有房追加投资额度至1836万元继续收购茂兴置业股权至90%。

而地块编号为龙岗区坂田街道中兴路G03607-4和G03313-3，原主人正是深圳市茂兴置业有限公司。这两个项目是深圳市政府原定2012年开工的保障性安居房项目。

据《21世纪经济报道》此前消息，2013年6月，茂兴置业母公司茂兴投资曾打算作价2.5亿，将茂兴置业（连同坂雪岗安居房项目）转让给深圳一家地产私募基金平台。而该基金是中科创金融控股集团的关联公司。后者有地产野心，曾举牌新黄浦，而在取得房地产开发资质之前收购地产项目，被认为是切入行业的捷径。

这一动作最终流产，碧桂园得以趁虚而入。新地块位于龙华、坂雪岗和观澜组成的深圳城市中部生活服务发展轴线上，是近年人口和产业从关内向关外拓展的关键区域，发展潜力较大。碧桂园人士称，此处将发展为集住宅，商业于一体的优质住宅区。

发令枪已经打响

回归一线城市，已成行业共识。在7月份的博鳌论坛上，经济学家钟伟总结了房地产业的八大变化，其中一条即为：从领先增长行业转型为平庸增长行业。万科总裁郁亮在多个场合提到地产“白银时代”——只有加码一线城市，才能保证逐年走低的利润率。

与富力、恒大等同阶段回归一线的房企相比，碧桂园任务尤显严峻，除上海外，碧桂园此前没有在一线城市开发的经验，也无土地储备。财经与地产评论员黄立冲表示，碧桂园回归一线面临的最大难题便是“拿不到地”。

从今年年初起，碧桂园通过各种途径在北上广深“找地”。但2015年以来，一线城市土地供应量锐减。整个上半年，一线城市住宅用地供应仅为89宗。

深圳更是如此，整个2014年仅供应1宗居住用地，最终被龙光地产以46.8亿元高价拿到。2015年至今，深圳还未出让任何一宗宅地。旧改才是这个城市开发商取得土地的主流途径。

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，碧桂园没有深圳房地产开发的经验，而旧改需要过政府这关，它最好的办法就是收购其他房企手上的地块。“从所涉地块看来，面积偏小，或将颠覆其原有的在三、四线城市开发百万平方米大盘的模式。”

但碧桂园的野心不止于此。上海和深圳仅是牛刀小试。“集团的发展战略已经发生调整，今年必进京！”碧桂园北京区域投资负责人李东说。碧桂园集团副总裁王少军也表示，从市场而非行政区域来看，碧桂园土地拓展有一半是瞄准一线城市。

面对再度升温的一线城市土地市场，迟到的碧桂园需要投入更多：在土地储备之外，它还面临一线城市产品精细化开发和可持续运营的挑战。发令枪已经打响！