网易房产原创报道 今年6月开始，2013年开业的沙井京基百纳广场停车场正式实行收费，牺牲停车场收益来培育客群的策略宣告结束。而沙井京基百纳店铺尚余近两成空置。
同样专注社区型购物中心的南山京基百纳，此时正忙着进行品牌调整，项目内较大面积商铺处于闭门谢客重新装修中。开业较早的KK Mall依然人来人往。
对商业信心十足的京基豪气放言，开一座成功一座。不过，在成功之前，原定2014年开业的下沙京基百纳至今难产，且无开业时间表。住宅方面，去年三项目开卖，在深圳吸金55亿的京基今年尚无新项目进场；旗下木棉湾等6个旧改项目推进缓慢甚至一度停滞，公司旧改部门多位员工离职。
今年楼市行情火热，受益于此，虽无新项目进场，但京基在北上津湛等四地仍有老项目在售。楼市行情带来的盈利上浮，京基年度营收有望突破去年记录，但也需为旗下的商业项目和旧改项目买单。
沙井京基百纳周边是大量城中村
片区消费力弱 沙井项目空置两成
开338路公交车的李师傅在沙井步涌村租房住，他交班以后常常约同事一起坐M254路公交车到沙井京基百纳玩。“商场很大，卖衣服的店和吃饭的店都有很多。（京基百纳开业）以前没地方逛，现在有了。”虽然这么说，但他多数只是逛逛而已，过过眼瘾，却极少在商场内消费。他说，里面的东西太贵了。
京基的进场，使沙井步入Mall时代。但是，由于周边受居住群体的收入水平限制，高大上的京基百纳未能改变他们的消费习惯。
6月1日，沙井京基百纳停车场正式开始收费。此前，2013年底开业后，项目停车场一直施行免费政策。这意味着运营方京基认为项目已有一定的成熟度，牺牲停车场收益来培育客群的策略宣告结束。而这时，项目内还有近两成以上的店铺尚在空置。
项目4-7楼人流较为冷清
记者在工作日的白天前去踩盘，商场1-3楼人气不算太冷清，不过与进店消费人群相比，在商场广场提供的休闲凳上休息、埋头玩手机叹冷气的人数更多。而4-7楼基本上无人光顾。商场工作人员反映，周五晚上和周末人流量才比较多。
在沙井项目东北边1.4公里之处，综合体西荟城（优惠购、楼盘相册、最新报价）商业项目目前一期已经进场。虽然当下两者同处于培育期限里，但项目稍成熟之后，来自西荟城的竞争也是沙井京基百纳需要动脑筋的。
承担培育区域市场角色的沙井京基百纳在过去的一年多里曾多次在周末、假日等时间邀请明星站台，虽人气到了场子旺了但巨额的营销费用也难以忽视。再加上，未适应购物中心消费或消费能力不足的人群仍为主流，如此营销并未给商场带来可观的消费收入。
与此同时，同样做社区周边生意的南山京基百纳则旺许多。傍晚6点半左右，附近来自美庐锦园、京基御景东方（优惠购、楼盘相册、最新报价）、世纪村（优惠购、楼盘相册、最新报价）、中信红树湾（优惠购、楼盘相册、最新报价）的大妈开始在京基百纳一楼的广场前聚集跳广场舞，场内人流量较多。
与沙井京基整整七层共18万巨型体量相比，只有4层合计12万的南山京基显得小而美。更关键的是，周边住宅小区较多，并不乏豪宅。就连背靠着的城中村——白石洲，其居住人群承租能力相对较高，消费能力更强。
2006 年京基百纳商业管理有限公司成立，负责整合、开发运营京基集团旗下商业资产。至今已经开拓出三条产品线，其中为以南山京基百纳和沙井京基百纳为代表的社区型购物中心和以KK MALL为代表的高端时尚购物中心。于2010年的KK Mall位于地铁中转站大剧院，人流集中，运营良好，是京基商业能力的集中表现。
下沙京基百纳难产 旧改项目进度缓慢
有了南山京基百纳和KK Mall的成功案例，对商业信心十足的京基豪气放言，开一座成功一座。2013年，京基确认开拓第三条产品线，在其领导层的规划中， “要比华润1234 Space还潮”的定位为时尚潮流的下沙京基百纳原定在2014年入市。
不过，下沙京基百纳至今难产、未能如期面世。京基百纳商业管理有限公司公关品牌部工作人员向网易记者表示，项目入市尚未有时间表，至于为何推迟开业，对方表示并不清楚。
项目属于综合体京基滨河时代广场（优惠购、楼盘相册、最新报价）的商业部分，总建面约9万平。滨河时代广场分南北两区开发，南区为3栋高层住宅，于2013年入市并已全部售罄。北区分多期开发，一期为3栋商务公寓，目前剩少量房源在售；二期为1栋超高层写字楼，2014年入市。京基将其全部出售不考虑长期持有。
从事深圳商业地产代理顾问工作的李先生表示，资金紧缺或者项目改规划等原因都可能推迟入市。
在下沙商业项目之外，京基在2012-2013年签订水贝、南山长源村旧改、木棉湾、沙一、大围村和蔡屋围晶都酒店片区旧改等六个项目。目前，2012年签下的长源村旧改是进度最快的项目，但也仅仅限于完成部分拆迁和土地平整工作而已。而在这些项目改造期间，居民的搬迁期安置租金、回迁装修费和搬迁奖金和项目的拆赔比、各自进度如何截止记者发稿前均未得到京基方面的回应。
自1994年京基成立，至今已有21年的发展史，但京基始终拒绝上市融资，因此集团营运的费用难以估算。此外，上述项目京基透露的资料少之又少。
京基目前仅进入深圳、北京、湛江和天津四个城市，主要深耕深圳。深圳项目的销售和租金收益一直是集团收入的主要来源。
据了解，2013年，京基在深圳地区仅有京基云景梧桐和京基滨河时代入市销售，集团回笼资金24.7亿元，加上深圳其他商业项目的收益，京基年度营收约为31亿元。2014年，京基深圳在售项目依然为滨河时代、云景梧桐。同年，坪山新盘御景印象入市销售，三大项目的销售和数个购物中心、酒店等的租金为京基带来55.6亿收入。加上其他城市营收，2014年京基全国全年收入总计为70亿，是发展多年的最高纪录。
虽然今年无新项目入市，不过收益于楼市火热、特别是深圳，京基年度营收有望破去年记录。
2015年，深圳京基在售项目主要为御景印象和云景梧桐、滨河时代写字楼。收益于930新政、330新政等系列政策，御景印象等楼盘均价上涨幅度加大，如御景印象去年入市均价约12000元/平，如今均价已上浮到2万元整。
在北京，京基有高端别墅鹭府在售，截止至5月中旬，项目剩有约70套房源在售，货量合值约12亿元。项目于2011年入市，共194套房源；在天津，同样由别墅项目京基嶺域少量尾盘在售；而在湛江，京基城三期目前仍处待售状态，不过受当地库存等因素影响，项目去化一般，开发商优惠力度较大。
本文来源：网易房产
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王晓易_NE0011
