涨涨涨！前海蛇口自贸区的房价天花板猜想

深圳前海蛇口自贸区范围示意图

网易房产4月27日独家报道 去年12月，被规划建设成为粤港澳深度合作示范区的广东自贸区正式成立。深圳前海、蛇口作为广东自贸区的一部分，肩负着深化深港合作和国际化发展的重任，也享受着国家给予的政策红利。

深圳未来的新经济增长点被寄予在前海、蛇口自贸区身上。然而在其红利尚未得到兑现，产业规模、人口规模和GDP规模还未发展起来之前自贸区的价值已率先通过片区的房地产表现出来。

这里有一组数据能证明前海、蛇口楼市的火热——2014年12月广东自贸区正式被批准后至今，大前海片区二手楼盘涨价约10%，蛇口二手房均价从43300元/平涨至51300元/平。

这两个片区的房价还在持续涨。开发商和二手房业主提价、惜售，购房者的心理预期在升高，也在忍受。除了上海自贸区，前海和蛇口并无其他参照物，然而上海自贸区的情况又与之不尽相同。支持前海和蛇口房价继续上涨的基础是什么？深圳购房者的承受底线是多少？这两个地区泡沫有多少？在楼市狂欢、市民慌张之际，在产业规模未实现之前，前海和蛇口自贸区楼市率先迎来一场房价天花板的世纪猜想。

白马前海和黑马蛇口，各有难题

在国家面临“二次入世”和经济特区有计划向经济自由区发展的大背景下，去年12月，上海自贸区的试点经验正式得到推广，广东自贸区被规划建设为粤港澳深度合作示范区。

自贸区的划定，意味着各种产品和服务的自由进出以及优惠关税的实现。开放的境外资本进出渠道，使国内的融资需求与境外廉价资本对接，降低企业融资成本。在法律层面上，负面清单体系和政府职能事前转事后的制度创新，将极大地加强企业家才能的发挥。

4月20日，国务院批准《中国（广东）自由贸易试验区总体方案》同时发布适用于上海、广东、天津、福建四个自由贸易试验区的负面清单。通过告知企业家从事哪些有限的项目是违禁的，而非指导何事可为的方式，激发众企业的积极性。

具体到前海蛇口自贸区，共占地28 .2平方公里。其中整个前海15平方公里被划进自贸区。而蛇口工业区片区占地13.2平方公里，由工业区切出来的9.4平方公里先导区和蛇口港、赤湾港等3.8平方公里的港口海关监管区组成。

根据规划，前海将发展成为现代服务业体制机制创新区以及香港、内地紧密合作的先导区，以发展金融、现代物流、信息服务和科技及专业服务四大产业为主。到2020年，前海GDP规模要求达到15000亿元，平均每平方公里产出100亿元。

尽管志存高远，但当前前海的产业基础是单薄的，而有多年工业基础的蛇口与其相配合、补充，形成有价值的产业整合。综合分析片区的产业结构、产业背景、产业基础，蛇口已确定了网络信息、科技服务和文创为主导产业。

为了推进前海的快速发展，政府对其提供了大量的政策支持，特别是个税优惠、跨境贷款优惠等税收制度，因此吸引了大量相关企业前来注册。值得注意的是，不少政策红利还未得到落实。

与前海相比，蛇口自贸区并无得到太多的政策支持，它更多地强调是体制层面创新。而且将由企业蛇口工业区主导发展。并且，当前蛇口的整体城市规划稍显落后，面临着转型升级的挑战。

对于刚落地不久的前海蛇口自贸区而言，说产业铺排还太早，未来仍是不可预测的，因此，片区价值和发展空间尚不能准确估量。

房价先行，蛇口4个月二手房均价每平方米涨了8000元

4月22日，深圳蛇口的招商双玺突击开盘，有消息称推出房源很快售罄。而项目最顶楼的单价最高达到20万/平

在领导层的规划中，前海、蛇口自贸区将成为深圳新的经济增长点。然而在其红利尚未得到兑现，产业规模、人口规模和GDP规模还未发展起来之前自贸区的价值已率先通过片区的房地产表现出来。直观且显粗暴。

上周，蛇口豪宅招商双玺在自贸区挂牌后突击开盘，均价10万/平，最高单价达到20万/平，项目去化非常好；刚过去的周末里，受前海辐射的宝安楼盘勤诚达22世纪（优惠购、楼盘相册、最新报价）开盘，折后均价为4.2万/平，开盘商推117套90分钟后全卖光，平均每分钟开发商捞金380万元。

对深圳购房者而言，这结果毫不意外，“自贸区”三个字的价值在过去几个月里已屡屡被楼市所验证。

第一太平戴维斯提供的数据显示，自2014年12月广东自贸区正式被批准至今，大前海片区二手楼盘涨价约10%，甚至南山CBD的房价都在跟风涨。4月27日，前海蛇口自贸区正式在深圳挂牌，位于前海自贸区核心地段的卓越前海一号新品当天立即进行客户内部解筹。

至于蛇口，中联链家监测得到二手房均价从去年12月的43300元/平涨至今年4月的51300元/平；新房方面，据深圳中原统计，在2014年12月份，蛇口片区新房的均价为52641元/平。在宣布蛇口划入自贸区后，今年1月，水湾1979一期入市，均价达到55178元/平。到2月，蛇口片区仅高端盘双玺及1979有成交，均价已达71107元/平。

前海蛇口片区楼市的火热自然离不开330新政和降准降息的系列利好，但与其他片区相比，自贸区的价值令其房价涨得更快涨幅更大。

深职院房地产研究所所长邓志旺认为，目前前海蛇口楼市的火热更多是短期的投资性质，最后楼市的发展还得落实在区域人口和产业规模上。

在前海蛇口自贸区正的挂牌仪式上，前海管理局副局长何子军透露目前前海已有2.77万家企业进驻，注册资本为1.66万亿元，平均每天新增100家进驻企业。未来，前海将容纳65万人在此工作、15万人在此生活。并且，为解决未来大量聚集的交通需求，前海规划超过10条地铁。

而蛇口，作为国内首个对外开放的园区，目前已建设成熟，区内人口约为25万，其中容纳了全市近三分之一的外国人。在重新定义蛇口和做未来规划时，蛇口有意识地坚持了国际化发展。将建设 “以产业社区为‘空间-功能单元’，高度融合工作、休闲与生活，重构高品质、国际化的产业城区。”

前海和蛇口房价有继续上涨的潜力，美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰说，这还与深圳全市的供不应求的矛盾相关。

无法想象的自贸区房价天花板

在深圳业内，伴随着楼市回暖和房价上涨，日光盘的情况在去年和今年上半年曾出现多次。与戏谑的“人傻钱多”相对应，深圳是四个一线城市中“人多地少”得最明显的城市。

“在我看来，未来两三年里，深圳房价没有下跌的可能。在全市普涨的情况下，吹着自贸区的风，前海和蛇口会涨得更厉害。”江少杰说。

不过，这种上涨因素中，投资的属性占多数。“目前，自贸区的楼市还处于概念性的状态。要等到前海的优惠政策真正落地了，而不仅仅是政府的意向，前海才能找到实在的房价落脚点。”

第一太平投资部董事吴睿认为，在自贸区成立的半年内房价会涨得比较厉害，特别是蛇口，本身房价就不便宜，自贸区的作用对蛇口来说是锦上添花。“过了半年以后，如果利好政策还没下来，前海蛇口房价和成交量的涨幅将会趋缓，片区楼盘进入盘整期。购房者需要时间来消化这个涨幅。”

业内认为，目前上海自贸区仍是前海、蛇口楼市长期发展的唯一参考对象，“市场对它们的心态是相仿的。”

据上海中原地产数据，在2013年10月，即上海自贸区政策挂牌一个月后，自贸区板块内的新房均价环比上涨了5.7%，主力楼盘上升了约10%。土地市场也快速升温，在自贸区挂牌前后成交的宅地溢价率上升至100%-150%，并曾在12月拍出一幅溢价率达445%的商住用地。

但靓丽的数据只适用于楼市政策宽松的年份，2014年，由于受到宏观调控，信贷不振，经济下滑以及自贸区概念退潮影响，上海自贸区的房价处于成交量长期横盘，价格下滑的趋势，甚至在一段时间内领跌全市。部分楼盘价格下降达10%。

早被国家规划为自贸区的前海新区，也曾遭遇过相似情况，那时候蛇口还没加入自贸区的行列。

在大量投资及居住需求的刺激下，2013年前海片区上涨22.9%，西乡片区上涨23.5%，宝安中心区房价上涨25.5%， 涨幅均位于全市前列。经过一轮的爆炒，宝安中心区房价一度高达34356元/㎡，前海均价31215元/㎡，西乡均价也在紧逼25000元/㎡。这些片区都属于前海或其辐射区域。

但在2014年，全国市场惨淡、深圳楼市遭遇盘整，大前海片区便随之遭遇寒冬，甚至成为深圳全市的重灾区。而在投资客占比越高，跌得越惨。

根据深圳中原研究中心对全市二手住宅活跃片区监测数据显示，2014年上半年处于前海规划辐射区域的宝安中心区、西乡的成交量降幅大于全市平均降幅，其中前海片区降幅更是高达51%，不足去年月均的一半。同期，前海片区二手房价降幅为-3.08%，宝安中心区房价也处于滞涨状态，上半年仅微涨0.35%，远低于全市2.4%的涨幅。

看政策和看大市，是深圳业内一致给出的答案。如深圳中原研究院经理王飞表示，“在宏观调控持续，信贷量萎靡不振的情况下，自贸区的概念将随行就市，想象空间开始萎缩甚至受到较大的负面冲击。”

从这个角度上看，前海蛇口自贸区的中期房价走势将取决于政府行政调控手段的放松与收紧，财政政策的积极与否以及货币政策的宽松程度以及政策红利的落实程度。

“但长期来看，前海蛇口的房价肯定会继续涨，未来不排除有向香港看齐的可能。只要深圳的楼市的供需情况一日不变，前海和蛇口的房价就不会有天花板。”吴睿说。

“因着佳兆业的先例，深圳房企的政治风险居全国之首，为避免未来黑天鹅式的风险出现，投资者及业主们对政府政策和行业动态进行一定的观察和防范。”这是王飞的建议。

总之，在投资前海蛇口自贸区的房产时，需要参考上海自贸区房价的走势，在经济下滑，银根紧缩以及行业风险涌现的时候及时躲避。（记者 陈淑贞）