【大公报记者毛丽娟深圳电】中国银行首席经济学家曹远征在上周末的「2015中国(深圳)地产创新峰会」上表示,2014年中国房地产投资增速有所下滑,而实际上中国经济和房地产都正处在旧常态与新常态的转换之中。曹远征认为,2015年房地产开发投资有望在低位站稳,房价走势在不同城市区域分化,三四线城市受库存挤压过大的影响,房价将继续调整,但部分一线城市房价将率先反弹。
曹远征判断,中国经济出现四个因素的变化:世界经济进入一个长期低速增长的阶段,预示着出口导向必须转向内需扩大;农村剩余劳动力不再充裕,最低工资水平在持续上升;2020年60岁的人口占整个人口的比重超过20%,中国正在进入一个老龄化的社会;节能减排大势所趋。这四个因素令到中国经济增长的通道由高速增长到中高速,这是中国经济的新常态。
可知的是,自1998年房改以来,房地产大规模发展,成为社会支柱产业,如果房地产销售和投资变差,意味其上下游产能也会变得过剩起来;而房地产又与银行尤其是政府的债务高度相关;此外,地方债务增长都是用土地来做担保的,土地出让金是最重要的一个资金来源,如果土地卖不掉,房地产的债务也会持续出现。曹远征分析,当前,房地产形势出现了逆转,投资在下滑,销售变得困难,而部分地区房价还在上升。
他判断, 2015年房地产开发投资有望在低位企稳,房价走势在不同城市区域分化,三四线城市受库存挤压过大的影响,房价还继续调整,部分一线城市房价将率先反弹。
「人口结构的变化,带来房地产出现拐点,风险分化,房地产将更多回归于本性,表现于它的居住需求而不是投资需求。一线、二线城市能够提供更多的就业机会,能够提供更好的发展机会,于是他的房价依然有上涨的可能性;三四线城市情况就大大不同,更何况,在城镇化的过程中间,城镇化是农民工的市民化,涉及户籍制度改革,既然农民工的户口可以迁移、居住可以选择,为什么不移到大城市非要到县城?这就构成了房地产的分化。」
房地产的核心问题是金融
他并表示,房地产不仅仅是房地产行业的问题,房地产的核心问题是金融的问题,因为房地产开发投资需要融资贷款,房地产的销售需要按揭,在中国房地产的销售好坏又直接影响政府的财政收入。2014年,整个房地产贷款余额占银行的比重是22%,18%是按揭贷款,开发性的贷款占了4%左右。
不过,曹远征表示,银监会2013年开始实行要求商业银行对整个贷款提供2.5%作为坏帐补贴的措施,如果再把银行利润加进去,银行的坏账准备金达到3%了,中国坏帐水平不超过3%的话,银行的资本不受威胁;何况中国商品房的首付比例不低于30%,如果房价不会垮30%,断供的可能性就不大
中国经济体制改革研究会的副会长石小敏在同一场合表示,最近几年来中国的宏观经济出现了两大现象,一个现象就是钱很多但是钱很紧,另一个则是伴随经济增长速度下滑的利率抬头。石小敏认为,近五六年间,地价追着房价涨,面粉价涨得快过面包价,很多地方地价涨了十倍,房价才涨了三四倍,地价占房价的比重从10%左右上升到30-40%之间。这样的土地制度以及经济发展模式引起了很多的矛盾,从经济向社会整体传导,从底层向顶层蔓延。