网易房产12月18日讯 “今天的惠东巽寮湾便是明日的海南三亚”，这样的豪言壮语放在两年前，恐怕不会有人觉得不现实，各大开发商也都是卯足了劲向此目标冲。以海景旅游资源著称的惠东滨海沿岸，短短数十公里的海岸线聚集了碧桂园、万科、华润、金融街、富力等一大批品牌房企“短兵相接”，住宅、酒店、公寓、别墅等各式产品遍地开花。
有研究数据显示,惠东滨海物业的开发规模将超过5000万㎡,总投资规模近3000亿元，相当于深圳楼市10年的开发量。中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁也曾表示：“惠东楼市，尤其是旅游地产存在一定程度的泡沫，局部的‘空城’亦比较常见。”
数据显示，惠东湾区2014年全年供应量近1.6万套，而明年新增供应预计还将有1.4万套。5000万㎡压顶，在未来几年，数以万计的天量新房还将在惠东海岸线涌现，惠东商品房去化周期早已远超16个月，属于“异常级别”。
因此，同属于惠东湾区，有的项目可以“1个顶9个”，自然也有个别项目，则是自开卖以来，所主打的高层海景洋房只卖出了项目当前货量的不到30%。
这样一家独大、两极分化的局面，使得片区渐渐出现了局部楼多人少的情景，也显示出惠东片区今年以来整体楼市的相对疲软。业内人士表示，目前惠东湾区的房地产市场仍旧存在着天量供应压顶、产品同质化严重、配套设施不足、客户来源单一等老问题，加上今年楼市行情不理想，曾经炙手可热的惠东滨海旅游地产确实不再是香饽饽。
开发商当年惠东“跑马圈地” 如今齐齐水深火热
由于拿地成本低廉，多家地产巨头近几年来的跑马圈地，惠东湾区海岸线上如今已是大盘扎堆，多数都是超大体量的巨无霸项目，建房速度也是成倍提升。而在产品雷同、复合功能不足、缺乏创意与吸引力、屡屡依靠性价比卖房子的情况下，标榜“第二个海南”甚至“比三亚更美”的惠东滨海旅游地产或许正一步步走向水深火热。
合富辉煌市场监控数据显示，惠东湾区2014年新推货量6521套，新入市两个项目，再加上库存9357套，今年供应量近1.6万套，明年新增供应预计有1.4万套，75%的产品为100㎡以内的精装度假公寓。而今年1月至11月中旬，则湾区整体销售去化仅约6500套，去化周期正一年比一年逐步拉长。
数据来源：世联行
湾区项目销售参差不齐 有的一家独大“1个顶9个”
有业内人士表示，由于网签数据的滞后性加上今年市场大势较差，实际上今年惠东湾区多个项目的推货量以及去化量均已不如去年，个别楼盘成交量大也与其本身推货量以及存量高有关。
同时，据该业内人士所在的代理公司监控，如按照全年去化率计算，华润小径湾、金融街巽寮湾（优惠购、楼盘相册、最新报价）、莱蒙水榭湾、十里银滩几个项目的去化率均达到五成以上，而合正东部湾（优惠购、楼盘相册、最新报价）、富力湾两个项目的去化率则较低，其中富力湾的去化率约仅30%。
网易记者走访调查发现，尽管目前已经进入年底淡季，但只要下了高速进入到小径湾片区，站在路边的二手房中介仍旧不离不弃在此举牌发传单，各显神通。记者观察到，中介手中所推介的“超特惠房源”，几乎囊括了惠东湾区乃至惠东县的所有项目。据了解，仅惠东的一个“檀悦豪生度假酒店（优惠购、楼盘相册、最新报价）”项目，今年旺季时就有高达3千人为该项目做外勤，专门在深圳各个地方派单宣传。
惠东湾区一年四季都有大批中介进行“打街霸揽客”
据惠州中原研究数据，截至6月30日，惠东片区共网签成交住宅8500套，总成交金额46.9亿元，然而当中竟有超六成业绩“贡献”来自于碧桂园十里银滩项目，其单个项目的销售比惠东销售前10名项目的其他9个总和还要多。
同时，来自碧桂园的统计数据还显示，仅在前8个月，十里银滩的单盘网签销售额就已达到35亿元。业内人士认为，尽管该项目今年去化量对比前两年也已经放缓至不温不火，并且旁边的华润小径湾项目形成了一定冲击，但是长期持“低价走量”策略的十里银滩项目，在惠东湾区一家独大的局面短时间将很难改变。
湾区两极分化严重 有项目开卖至今去化不足30%
据业内策划人士反映，今年以来，小径湾片区销售去化相对较差的合正东部湾项目，主要为三栋高层产品的尾货在售。而其旁边位于湾区内湾的莱蒙水榭湾项目，则预计明年还将有一千五百套的推货量。而湾区的另一端——巽寮湾片区今年去化情况相对较弱的则是富力湾项目，据了解其全年推货量约在1300套左右，但目前去化据监控或不会超过400套。
资料显示，去年9月28日，富力湾项目首期以75折“亲民”开盘，折后仅3998元/㎡起且带精装修的均价曾吸引了不少购房者，随后有购房者反映，虽然去到现场已经没有“均价3998”的房源，但项目整体均价确实相对其他项目要低，不过由于其所规划的各项高大上配套无一在建，因此导致许多人望而却步。
富力湾现场实景图与原先规划效果图
而周边村民告诉记者，富力湾项目今年差不多大半年时间都处于停工状态，记者踩盘现场也看到，目前富力湾现场确实仍旧没有任何配套设施施工。富力湾项目公开显示，该项目于2010年11月正式奠基，共占地7000亩，坐拥10公里海岸线，将国际岛居理念首次引入巽寮湾，打造7大世界风情岛屿，并配备六星级酒店群、社区海洋馆、游艇会所、滨海商业街、国际医院、国家红树林湾、滨海绿道等完善配套。
然而4年过去，身在富力湾项目现场的记者几乎看不到上述任何一项配套，只能对比着一张“世界级规划”的效果图与放眼望去一大片处于停工状态的“半成品泥地”，来确认这是否就是当年号称总投资超过400亿元的“富茂威尼斯湾”项目。
2010年，富力曾联手世茂拿下惠东该巨无霸地块，并称“两大巨头三次携手只为一个传奇”，当时，富茂威尼斯湾超大的规模和投资还荣登了中国10大超级大盘第7名。可惜好景不长，两年后，世茂选择退出，仅剩富力一家操盘,独自面对惠东海岸数十家房企的“围攻”。也正因为如此，富力接盘后的艰巨任务，便是积压了两年之久的存货，同时，或许正因为世茂的推出，富力在项目原先磅礴规划的兑现道路上，四年来走得异常艰难。
产品方面，富力湾项目的售楼人员则告诉记者，目前富力湾项目1、2、3栋高层产品均在售，其中1、2两栋目前已经是现楼，均价约6800元/㎡，而当记者询问是否房源已不多时，该名销售人员则表示“并不会，我们各个楼层都有得选的”。
为核实其销售数据的真实性，网易记者通过惠东县房产管理局官网查询到，目前惠州富力湾（优惠购、楼盘相册、最新报价）项目获得批售的高层共有4栋，其中1、2两栋最早于2012年4月28日取得预售许可证，共有520套，而3、4两栋则于2013年6月21日取得预售，共有850套单位。
而经过记者统计，截止至2014年12月18日, 仍未备案、且销售状态显示“待销售”的房源，富力湾4栋高层产品加起来仍旧约有971套单位。换句话说，即该项目于房管局上网签备案的成交套数总共只有399套，开卖至今项目主打的高层海景洋房去化率仅为少得可怜的29.1%。
富力湾自2012年已取得预售证的1、2栋目前也仍有多个房源“待销售”
有湾区项目策划人士表示，富力地产今年前11个月销售金额突破500亿元，虽然距离其全年600亿元的业绩目标仍有一段差距，但实际上富力地产于全国其他城市的大小项目销售成绩仍是相当不错的。而惠州富力湾之所以销售成绩可能排名“集团倒数”，很大程度还是因为目前来看，其在项目打造上没有能够给到购房者很好的滨海体验。
惠东一手房价与配套双双“不温不火” 二手成交基本为零
自2011年开始，惠东滨海度假大盘逐渐入市，而与沿着海岸线建房子的速度相比，购房者们所期盼的各种国际级配套则仍旧有些姗姗来迟。有业内人士曾一针见血地指出，“一般来说，旅游地产需要先建配套，吸引人气再建住宅。但现在巽寮湾一带大多数项目都是‘挂羊头卖狗肉’，先建房子、后建配套，或者边建边卖边回笼资金，之后继续开发，注重的只是现金流。”
合富辉煌策划人士表示，从今年来看，湾区各个项目的70—80%的客源，主要还是来自深圳，而滨海度假房作为一种“非必需品”，客户购买时看重的配套与资源往往比价格要重要。作为旅游地产，实际上必须旅游与地产相辅相成，真正的旅游地产虽然耗时颇久，却能够汇聚大量人气，从而实现长远性收入。
原本传将于今年10月全线贯通的范和港跨海大桥
而与湾区配套同样不温不火的，还包括有惠东的一手房价，有媒体统计，2013年惠州各大区域，除惠东、博罗之外，其余片区房价均呈现上涨趋势。惠州大亚湾房地产协会会长谭建文也曾表示，在惠东湾区，二手房成交量则几乎没有。
深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，惠东旅游地产规划普遍陷入了“盲目过热开放”的困局，其表示，“很多开发商没有弄清楚一个问题是，旅游为地产创造了核心竞争力，地产业为旅游提供了现金流，这种模式主要是形成了旅游带动市场反哺旅游的良性循环模式，而不是以旅游为名干地产。”
2014年即将收官，惠东各个滨海大盘仍旧“贴身肉搏、打得火热”，正如湾区某操盘手对记者说的：“我们每天都在思考项目接下来的方向应该怎么做才能做好”，预计这样的“你死我活”局面还将继续好几年光阴。而湾区未来是将持续两级分化、直至优胜劣汰，还是实现湾区共赢，惠东崛起，也只能留待时间验证……
本文来源：网易房产
作者：吖卡
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