宋氏蓝城启动上市计划 政府代建成增长最快业务

9月17日，港股百威国际控股有限公司发布公告称，其已与蓝城集团董事长宋卫平订立了配售新股的协议。随后，蓝城集团执行总裁傅林江接受记者采访时表示，蓝城已确定要去香港上市，目前正在做前期准备工作。宋卫平也称：“有这个计划”。傅林江称，蓝城赴港上市基本条件已满足，有一个团队在推进上市工作，目前正与投资银行讨论一些具体事项。

众所周知，蓝城集团的前身是2010年9月25日成立的绿城建设管理公司，2014年8月1日起正式更名为蓝城房产建设管理集团，旗下有房产代建、养老、农业、健康等4类业务，而此次宋卫平并没有透露具体是哪一块业务上市可能性最大。业内人士猜测，代建业务将是蓝城的主要竞争力，而蓝城的上市也会主打轻资产概念。

蓝城一位高管对中国房地产报记者表示，蓝城的组织框架基本已经搭建完成，三年内重新登陆资本市场，旗下优质业务板块分别打包上市是既定目标。目前，就规模、盈利和成长性而言，代建最有希望成为蓝城中国的第一个上市公司。

一旦有了资本市场的助力，便能较好地满足蓝城建设对上述资金的需求。目前来看，由于在主营业务政府代建的突出业绩表现，蓝城上市之路或将比预想的更为顺畅。

提前布局百威国际

2014年9月8日，百威国际发布停牌公告，市场传言宋卫平将购买百威国际借壳上市。9月17日，百威国际再次刊发公告称，已于14日与宋卫平订立认购协议，但是认购协议可能将导致触发全面收购要约，需获得香港证监会授出的清洗豁免才可除外，目前交易需要等待香港证监会的进一步通知。

“从宋卫平的性格来看，收购百威国际必然是经过深思熟虑的，应该是有相当大的把握才会去做，百威国际成为蓝城的第一个上市平台的可能性很大。”一位接近宋卫平的地产圈人士告诉中国房地产报记者。

毫无疑问，蓝城收购百威国际是经过深思熟虑的，港交所规定借壳上市后不能在2年内大规模注入资产，而对于目前业务上在起步阶段的蓝城而言，2年正好是一个过渡发展的阶段，届时蓝城的业务发展将逐渐成熟。

“蓝城将会逐步梳理出盈利模式清晰、成长性最好的几个业务板块，比如代建、物业和电商，成熟一个上市一个。”宋卫平告诉中国房地产报记者。借壳上市成本较低、程序相对简洁，是很多公司目前上市之首选。从百威国际的经营业务、规模等来看，这个公司可以说是一个纯粹的港股壳平台，对于蓝城借壳上市是一个很好的选择。

“虽然此次宋卫平收购百威国际可能会触发全面收购，但是我认为可能性应该不大。首先从业务角度来看，如果触发全面收购，百威国际私有化之后，其主营业务也与蓝城无交集，对于蓝城业务无任何帮助，届时收购事项也将不会发生。” CRIC研究中心研究员房玲表示。

代建业务最可能打包上市

房玲认为，收购百威国际后，蓝城将注入代建业务的可能性较大。首先，在蓝城启动上市计划后，“政府代建”这一板块在财务报表上表现非常靓丽，在所有代建业务中增长最快且现金流最好，更容易获得资本市场认同；第二，带有强烈“宋卫平”个人印记的品牌和管理输出，从重资产运营模式转向轻资产运营模式，颇受资本市场欢迎，万科等知名房企相继实行“小股操盘”即是轻资产运营模式的优秀例证。物业服务也有可能是注入上市公司的业务之一，蓝城未来的目标是中国最好的服务商，而且绿城物业的服务也有口皆碑。

政府代建业务增长最快

蓝城的代建业务包含政府代建、商业代建、资本代建和自有投资4大类型。出乎很多人意外的是，目前蓝城代建中规模增长最快、现金流最好的，竟然是政府代建板块。

据记者了解，在宋卫平起初的设想中，政府代建是一种近似于公益事业的产业，商业代建才是蓝城建设数万名员工的最大舞台。但近一年来，政府代建的业务量却迎来爆发式增长，迅速超越了商业代建。

“政府与蓝城建设合作，一再被证明是双赢的结果。”蓝城集团副总裁裘黎明说，近两年，越来越多外省城市慕名而来。一位县级市市长表示，其它公司往往是“造一个项目就糟蹋一块地”，但蓝城的团队却总能优化原设计，有效控制成本，更快地推进工程进度。

今年前8个月，蓝城建设就新增8个政府代建项目，总建筑面积158万平方米，连续数年增长率都超过10%。

傅林江告诉中国房地产报记者，蓝城在运营模式上则完成重资产模式向轻资产模式的转型，通过四年的规划，目前已完成从纯自投项目向代建(政府代建、商业代建、资本代建)模式转型，形成轻资产运营及品牌输出的新型运作模式。截至2014年9月19日，蓝城集团已签约代建项目170个，总占地面积2000多万平方米，总建筑面积4000多万平方米，总可售金额1800多亿元。

实际上，蓝城的代建触角已延伸到公园、学校、医院和酒店等公建，对许多城市的风貌越来越有全局性的影响。政府代建将成承载宋卫平“小镇之蓝”理想的最大舞台。

“政府与蓝城建设合作，一再被证明是双赢的结果。“这些城市的招标方式不像品牌公司一样成系统。”蓝城集团副总裁裘黎明说，新一代的官员有抱负，但受专业眼光所限，非常希望与具有国际视野的蓝城合作。在千岛湖，蓝城除了为政府代建保障房、商业广场和创意园区，还代建了科技大厦、大学和文澜中学分校。当地政府有意邀蓝城深度参与城市规划进程，甚至请宋卫平做城市顾问。

另一方面，多数保障房在交付后沦为群租聚集地，迅速破败衰朽，宋卫平希望蓝城旗下的物业管理、教育和医疗等生活服务平台，未来在条件成熟时都应逐步导入保障房社区，从硬件、服务到文化对保障房进行一系列重构。目前，紫薇公寓已成为第一个由绿城物业服务的保障房小区。

具体地说，宋卫平将从两个层面改写政府代建的生态。第一个层面是空间上，从“代建项目”扩展到“代建城市”；第二个层面是精神上，从“代建硬件”升级为“代建生活方式”。

“上市对蓝城建设的发展具有重大意义。”蓝城CFO杨惠庆说。首先，蓝城要针对不同的细分市场开发产品，前期需投入大量的研发成本。其次，房地产在销售端的竞争日趋激烈，无论是做电商还是铺设线下渠道，费用投入都很昂贵。

此外，遇到一些条件比较好的代建项目，蓝城建设将会选择参股5%~10%，收取代建费的同时，也能获得一些房地产开发的收入。