18家深圳开发商拆台：今年金九银十与往年没法比

网易房产原创报道 楼市自今年开春后疲弱至今，前8个月销售不畅。深圳中原最新研究报告显示，深圳目前的去化周期已高达15个月，处于近年来最高的水平。现有存量加上未来增量来看，开发商压力空前，能不能在年终时候交出份靓丽的成绩单将全凭未来四个月的战绩。

按今年楼市行情来看，入市的项目销售好坏的决定因素在于开发商的定价，定价保守的项目去化多数不赖甚至能日光，而定价不合理的项目则销售不佳。时下正值传统的楼市销售旺季，九月十月能否成就为“金九银十”与其说是取决于需求方不如说是取决于开发商推售策略。

究竟未来的楼市走势如何、房价高低曲线如何画就、金九银十成色几何、入市时机怎么判断......作为购房者，想要问的实在太多太多。除了参考同为购房者的他人意见，还需要了解地产媒体的解读、还需要参考地产中介的意见，而最不能忽略的莫过于奋斗在一线楼市中的开发商们的意见。因为他们不仅清楚能反映市场冷热程度的个盘去化率，更有着能左右楼市的产品定价权和营销权。

在调查完6000多名深圳购房者和准购房者（相关：6000份问卷调查：4成受访者认为深圳房价还在涨）、听完21位地产记者讲述完楼市真相（相关：买房时机到了么? 21位地产记者告诉你楼市真相），透析完深圳10家地产中介的判断后（相关：10家地产中介的默契：深圳房价将涨金九银十变味），网易房产又采访了深圳万科、中海地产、华润置地、金地集团、佳兆业、招商地产、星河集团、卓越集团、绿景集团、宝能地产、深业地产等18家开发商的内部人员，希望通过这些人员的口中，能窥一斑而知全豹，了解到深圳主流的开发商们在想些什么，准备做些什么，对未来楼市又有何判断，从中对下半年深圳房企的推售、定价策略有所了解，而给予购房者更多参考意见和判断依据。

主流观点：下半年深圳房价变动不大 基本持平

下半年开局以来，深圳房价已连续跌了3个月。深圳市规划国土委披露的数据显示，6-8个月，深圳新房均价已连续跌了三个月，环比跌幅分别为2.25%、3.7%、1.04%。以二手房成交、价格等多个相关指标评判的深圳中原指数也是低位徘徊，无论是一手房还是二手房，后市信心都显得不足。

其实，在网易房产此前发起的问卷调查里面，6000个购房者中有将近4成的网友认为下半年深圳房价将稳中有降，而代表21家深圳媒体的地产记者中主流观点却认为下半年房价将稳中有涨，10家地产中介的主流观点也是认为房价将会止跌回升。

对于下半年房价走势，最为了解市场的开发商的判断是怎样的呢？也会跟以上提及的三方有着相似观点吗？

18名受访的开发商内部人士中，50%认为未来深圳房价变动不大基本持平，但也有30%的开发商认为深圳房价还会涨，20%的开发商认为深圳房价将延续下半年前三月的颓势还会小幅下降，但并无一人认为未来房价将大幅下跌。

主流观点：变味！今年的金九银十与往年没得比

虽然深圳房价在持续下跌，但成交量已有所回升。在刚过去的8月份里，深圳新建商品住房成交量为2889套，成交总面积约27 .7万平方米，同比上升了22%

如果单从楼市成交量来判断，楼市态势向好发展。随着九月、十月这个传统的楼市销售旺季的来临，深圳楼市大幅回暖的可能性有多少？

此前，深圳地产记者们给出的答卷显示普遍表示今年不会有“金九银十”，因为推售量与往年相去甚远，更何况购房者信心不足。而地产中介们多数表示今年的“金九银十”并非不可能，只是难免变味。“以往的金九银十是量价齐升，今年的金九银十是量升价不升。”

其实，开发商的内部员工们也有着与地产中介相似的观点，他们多数人认为今年还会有金九银十，但是与往年没法比了。当然，也有相当部分的人认为今年金九银十难以再现或者九、十月的市场甚至比前几个月还要差。而对今年金九银十仍旧有信心的人员不足两成。

主流观点：拼一把 为促进成交不排除会以价换量

正如上述分析，真正对今年金九银十有信心的开发商并不多。因楼市自今年开春后疲弱至今，前8个月销售不畅，深圳目前的去化周期已高达15个月，处于近年来最高的水平。现有存量加上未来增量来看，开发商压力空前，能不能在年终时候交出份靓丽的成绩单将全凭未来四个月的战绩。

按今年楼市行情来看，入市的项目销售好坏的决定因素在于开发商的定价，定价保守的项目去化多数不赖甚至能日光，而定价不合理的项目则销售不佳。时下正值传统的楼市销售旺季，九月十月能否成就为“金九银十”与其说是取决于需求方不如说是取决于开发商推售策略。

因此，受访的18名的开发商内部人士中，有9人表示将不排除采取以价换量或其他营销手段来促进成交。同时，也有3成人士表示不会降价，正常推售。其余两成表示出惜售的想法，不愿亏本，宁愿放缓推盘速度。

主流观点：深圳不会出台救市政策

从今年4月发展至今，全国46个限购城市中，松绑的松绑，取消的取消，目前只剩下北上广深等7个城市仍在坚持限购政策。深圳楼市冷清，此前松绑限购的说法也一度甚嚣尘上，而有关部门为稳定“民心”两度强调深圳不会取消限购。

受访的地产记者和地产中介也纷纷表示深圳今年并无放松限购的可能。作为最广泛参与市场的开发商，今年年中的业绩报告成绩不理想的并不在少数。对他们而言，房子卖不出去，资金收不回来，企业风险将陡升。在信贷政策无大改变的前提下，放松限购无疑是最大的利好消息，起码可以让先富起来的购房者先买房子。基于此，开发商的员工们对限购政策的看法如何呢？

调查结果显示，超过一半的人并不认为深圳将会出台明显的救市政策，如放松或者取消限购、限贷政策。也有少数人认为，大举动可能没有，但是还可以出台其他政策利好楼市，如调整存贷的基准利率等等。另外，有2人表示现在还不好判断，要看未来市场的具体表现，并无人明确表示政府会出台救市政策。

主流观点：该出手时就出手 现在可以买房了

对购房者而言，最能令其振奋的消息一是房价下跌二恐怕就是得知入市时机的准确判断了。

但正如许多观点表示，房价不断地在变动，真正的时机是很难把握了，“可以从大体上判断房价未来的某段时间里会涨还是跌，但是无法把握到房价什么时候最高什么时候最低”。

在对购房者的调查中，多数表示当前深圳房价过高，近60%的网友起码降价40%或以上才是合理的，达到此水平后才将出手买房。

对此，不少媒体人和地产中介大呼想法危险。他们普遍觉得目前房价已经差不多了，当下就是最佳的买房时机。

跟具体来说，上述受访对象认为，“对于自住而言，当然是越早买越好，具备了至今条件就可以买房。而对于投资客来言，等等则无所谓。”

而正如前文所言，开发商不仅清楚能反映市场冷热程度的个盘去化率，更有着能左右楼市的产品定价权和营销权。目前深圳楼市个盘中出现了以下现象，定价高的楼盘去化不良，而定价保守或偏低的楼盘往往能够取得不错的销售业绩。而开发商的定价策略又影响其对入市时机的判断。

根据调查显示，18名受访的开发商内部人士中有13人表示现在就是最好的入市时机，可以买房了。有3人则表示还可以等等，房价或者还会往下跌，而另外2人则表示将会持续看空房价，劝购房者过了今年再考虑买房的事情。

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特别感谢深圳万科、中海地产、华润置地、招商地产、金地集团、佳兆业集团、星河集团、卓越集团、绿景集团、宝能地产、深业南方、益田集团、观澜湖（优惠购、楼盘相册、最新报价）集团、天安骏业、承翰投资、美佳华地产、君胜集团、中海信等18家企业朋友们对本次调查问卷的支持。