王锋：深圳住房自有率太低 刚性需求仍很强烈

网易房产9月4日讯 在刚刚过去的8月份，深圳市新房成交均价22329元/平方米，跟7月份相比下跌了1.04%，而这也是继今年5月之后房价连续4个月下滑，而随着金九银十楼市旺季的到来，深圳房价是继续下行还是能扭转颓势，对于购房者而言，现在到底是否是入市的好时机？

在昨日下午由绿景集团联合深圳商报主办的“梅林之变”发展价值论坛上，深圳市房地产研究中心主任、国家住房和城乡建设部房地产市场调控决策专家王锋就深圳的楼市情况提出了自己的看法。

深圳房价并没有明显回落 目前楼市库存并不高

王锋表示，虽然目前很多人感觉深圳很多的老盘在降价，但其实据深圳市房地产研究中心的调查研究，实际情况并非如此。“我们房地产研究中心有一个全样本住房价格指数体系，基本上采取每一个项目的每一栋楼的每一套房按照他的同质可比和按照上一年度同质可比楼盘，而不是单纯的片区均价，这种对比方式可信度更高，从调查数据显示，深圳6、7、8月房价是在小幅下降，但并没有看出明显回落的迹象。”

“5、6、7这几个月份为什么大家感受到房价降幅比较厉害呢？实际上是关外卖的楼盘比较多，比如龙岗区推出的楼盘比较多，而这些地区销售情况总体来看也不是非常好，因为这些地方存在一些问题，一个是孤岛效应远离社区，再一个是财富社区，龙岗区的普遍收入比宝安、比原关内都低，而且跟关内的距离比较远，新房的价格会比较低，从而给人感觉房价是下降的，但总体而言，整个深圳市场的房价还是比较稳定的”

王锋还表示，深圳截止7月底新建商品住宅的库存是360万平米，3.69万套，如果按照过去12个月的月均销售速度测算消化周期仅为1年，而一般楼市库存消化周期在一年半左右都比较合理的，从这方面看，深圳的楼市库存并不高，也很难发生国内部分城市因为供应过剩，大量的楼盘盖了一大堆放在那儿，并且出现烂尾楼，需要消化很长时间的情况。

深圳人口密度世界最大 房价10年涨了2.6倍

“深圳的人口规模太高，人口密度太高，这在全世界绝无仅有的”，2013年深圳公安局的数据显示，其实际管理人口突破1800万，今年接近2千万人。深圳土地面积行政辖区面积是1951平方公里，“这样一算，每平方公里的人口1万人以上，这就是全世界最高的人口密度了，没有再高过我们了。”王锋表示。

人口的密集也导致了房价的不断上涨，据王锋提供的数据显示，深圳2004年房价均价为5980元/平米，现在是2.21万/平米，房价十年涨了2.6倍。但2005—2013年的人均可支配收入仅增长1倍。房价快速上升，但居民可支配收入增长缓慢，实际上必然会导致房价收入比的升高。

深圳现有的房价收入差值排名世界前列，1998年据世界银行的统计，96个国家的房价收入比平均值8.4，多数发达国家按照6倍视为房价比的合理的区间，超过6倍就视为泡沫区。业内则普遍认为在全国来看8倍的房价属于可接受范围。

而深圳的房价收入比，在2013年易居研究院《全国35个大中城市房价收入比排行榜》中高达17.2，居全国首位，其次为北京。

深圳住房自有率太低 刚性需求仍很强烈

深圳市房地产研究中心按照国家统计局统计，现在深圳的住房自有率按全市的规模30%，而北京、上海是70%，广州则高达90%。王锋称“广州的90%都有自己的自有住房，所以广州的房价起不来他是有原因的，他没有买的动力。北京老城市积累时间长了也能够达到70%，深圳才30%。所以很多在深圳的人口，你没有自己的自有住房，购房的愿望是非常强烈的。我们就是按照全国城市化结束正常情况下达到北京上海的水平70%来算，深圳要有多少的潜在的购房需求要实现，按照现在一年11万套的供应水磨我们需要23年才能实现。如果达到住房自有率80%的话，我们可能要29年才能实现。

从深圳来看他的住房潜在的购房需求在全国来看都是最强烈的，也就是说刚性需求。因为这些人都是没房的他要买自己的房，刚性需求在全国来看都是最强烈的。这是我们一个跟任何城市都不一样的特点。”

深圳绝对不能放松限购

对于深圳今后的住房和房地产市场发展的战略和策略，王锋称准备给政府提供四点建议：第一是增加供应，第二是保证刚需，第三是抑制投机，第四是稳定价格。

“由于深圳现在没有什么新增的土地，增加供应的办法最好就是提高容积率；而保证刚需就是在相当长一段时间内必须有限购的手段抑制投机和投资的需求，保证没有房的人首先买到房；抑制投机就是不能放松限购，在目前深圳没有足够的安居商品房之前不可能放松限购；最后是稳定价格，因为价格涨得太快，离收入的差距太大不利于老百姓的购房，长期来看也要稳定房地产的价格。”王锋解释道。