编者按：
5月楼市，是传统的销售旺季，而在全国房地产的一片哀鸿声中，作为一线城市的深圳也无法幸免，业主维权、楼盘降价、中介唱空、投资客抛售等新闻不绝于耳，而真正的楼市情况是否如此呢？深圳的降价潮是否已经到来？买房时机是否到了？
带着这些疑问，网易房产记者在近一个月的时间内调查了深圳六区的近30个楼盘项目的实际情况，希望带给读者一个更加客观的深圳楼市真相。（《调查1：深圳开发商借促销悄然降价 老业主“上门维权”》、《调查2：深圳楼市旺季不旺 新房现“延迟开盘”浪潮》、《调查3：深圳多拼及大户成交遇冷 豪宅或进入“火拼”时代》）
数据来源：深圳市规土委官网
转眼进入五月底，深圳楼市变得愈发扑朔迷离。
一方面，深圳有楼盘借促销降价，有业主为此而维权，还有部分楼盘为“避风头”纷纷选择延迟开盘；另一方面，上周的深圳楼市却又开始捷报频传，中骏四季阳光开盘低价开盘，开发商称推出的411套房源全部售罄，超低的定价与日光的消息连任志强都被吸引转发微博，与此同时还有坪山六和城（优惠购、楼盘相册、最新报价）的热销九成，领航城（优惠购、楼盘相册、最新报价）千人抢房，骏泰金汐府（优惠购、楼盘相册、最新报价）“时光盘”……
尽管当中冷热只有开发商自知，但如果说定位刚需的楼盘，通过降价让利可以博得购房者的出手，那么定位相对高端、价格也相对高昂的所谓大户型、楼王、别墅、豪宅等系列产品情况，5月份销售情况又是如何？
根据深圳国土局官网公开的成交数据显示，4月份深圳“144平方米以上”的大户型单位共成交227套，“四房及以上户型”单位成交155套，而别墅产品成交为零。而5月份截止至25日，深圳“144平方米以上”的大户型单位仅成交98套，环比减少57%，“四房及以上户型”单位成交113套，环比减少27%，别墅产品的成交则仍旧为零。
同时，网易记者通过近阶段走访调查，在实时成交方面，“老大难”大户型产品走量确实再度陷入泥潭，有大户型降到9字头均价却因双拼一年只卖了4套，有顶级豪宅前4个月仅卖出6套，有现楼豪宅户型三拼导致迟迟未入市……而据了解，在未来一两个月，成交走低的豪宅市场或许还将进入"火拼"时代。
深圳市规土委公开的4月份一手住宅成交统计信息
A、坪山丹梓龙庭双拼五房均价9500 开盘一年却只卖了四套
问：深圳真的有9字头一手房吗？
答：有。
丹梓龙庭（优惠购、楼盘相册、最新报价）项目位于坪山与惠州交界地带，项目布局为南北通透的纯板式大楼，加上其当前约9500元/㎡的均价，原本去化率应该较为乐观。然而由于其楼王大户型单位为双拼户型，因此网易记者通过国土局官网查询到，自从去年5月1日开盘后，一年过去其C栋双拼楼王单位至今只备案卖了4套！
深圳中原一名熟悉龙岗一手房市场的策划人士告诉记者，丹梓龙庭由于地理位置较偏远，长期以来销售均不太理想。“虽然价格便宜，但双拼的确不好卖，据我们监控，5月份的这两个星期，丹梓龙庭每周都只卖了两套左右，而且还是刚需小户型，大户型据说基本没怎么卖动过。”
丹梓龙庭C栋双拼楼盘开盘1年仅成交4套
而位于龙岗中心城的一开发商项目负责人则表示，长期以来龙岗项目的大户型单位去化速度都要比关内慢得多，其表示：“说实话在龙岗除了万科翰邻城（优惠购、楼盘相册、最新报价）的大户型每周走量比较可观以外，其他项目哪怕是宝能、保利的项目其实也都卖得很少，一来是关外市场大户型需求少，二来大户型总价比较高。比如鸿威de森林大户型一直都在尝试做各种营销促销，像之前还推出了9980元/㎡的143平米四房，但真正需要买大户型的购房者一般也不会买账。”
B、德弘天下三拼硬伤入市时间成迷 豪宅深业上城前4个月仅成交18套
在2010年11月就已经封顶的罗湖豪宅德弘天下华府，据悉捂盘已经长达四年，户型均为200-400平米的平层与复式大户型，不过房源多为双拼甚至三拼户型，也成为了该豪宅项目的一大硬伤。
在屡屡传出即将开盘的消息后，近日德弘天下华府又传出了原本将开放清水样板房而又再次延后节点的消息。有业内人士表示，德弘天下华府虽然已经作为现楼豪宅，但是“房票”问题阻力较大，“近期5月份以来，又不断有可能取消限购的消息传出来，可能德弘天下华府样板房迟迟不开也是处于不确定性的观望阶段。”
如果说德弘天下华府由于市场不明朗而持续观望属于“识时务”，那么深圳顶级豪宅深业上城对于其销售情况则或许“过分乐观”了。
4月21日，深业上城在其项目展示中心内举办了销售业绩发布会，深业置地有限公司总经理张健在发布会上表示，项目价格调高了4次，优惠折扣累计减少3次，不同户型价格涨幅在5%-15%，依然受到购房者追捧。“我们对深业上城充满信心和很好的未来预期。将时间放眼到2024年，深业上城会超越市场的想象。” 张健说
然而，根据5月27日克尔瑞公布的豪宅销售数据显示，深业上城总批售套数为639套，截至今年5月中旬剩余套数为523套。而根据深圳中原研究中心的最新数据显示，则在今年前4个月，深业上城目仅成交了18套，而另一豪宅项目深圳湾一号则仅有6套成交。
深圳两大豪宅项目前4个月分别仅成交18套和6套
有业内分析指出，深圳控股在去年如期达成90亿目标，深业上城豪宅项目可以说功不可没。而今年深圳控股能否顺利完成105亿元的销售目标，则很大程度上仍旧要依靠深业上城。值得关注的是，前4个月深业上城仅成交18套，而深圳控股总合同销售额也约16.97亿元，前4个月仅完成了其全年目标的16%。
C、万泽云顶香蜜湖双合同售楼卖不动 纯大户山语清晖半年仅卖了四分一
此前网易记者曾经曝光过福田“香蜜湖半山豪宅”万泽云顶香蜜湖为避开政府限价天花板，将精装修拆分成一份价值108万的装修合同，最终以与业主签订“双合同”的形式，实现从不足4万元/㎡的备案价暗涨到了4.5—4.8万/平米的豪宅价。
如今通过深圳国土局官网可以查询到，目前万泽云顶香蜜湖二期已为“初始登记”状态（即已经转为现楼但仍未售出状态），但在整理后可发现，项目二期也就是8、9、10栋的177平五房大户型单位总共240套，并且已经在2013年4月27日开盘，但至今一年过去，国土局上备案销售的也仅有109套单位，拼后仍旧剩下约70余套的大户在卖。业内策划人士告知记者，该项目由于相当长一段时间基本没有多少走量和营销信息，因此实际成交价格“并不好说，但目前应该还是毛坯精装双合同方式来卖房”。
万泽云顶香蜜湖二期大户型开盘一年仅去化一半
同时，记者发现有万泽二期业主在部分业主论坛上爆料，称原本定于2013年12月底交楼的万泽云顶香蜜湖二期，由于精装修进度以及装修质量等问题，至今迟迟未能交楼。此前万泽项目所标榜的大约6000元/平米的豪华精装修，也被业主们抱怨深圳大雨后发现外墙漏水，门套装歪等问题……
而位于万泽云顶香蜜湖旁边的另一个豪宅山语清晖项目则由于拿地较早，不仅全部为大户型一本证产品，而且备案价格也远远高于万泽项目。记者在国土局官网上查询到，山语清晖项目为2006年批的地，项目主力户型为177-210平米的两梯两户四房五房，而且部分备案价格甚至突破了5万元/㎡。
与此同时，尽管不需要双合同形式来卖房，去年11月30日开盘的山语清晖大户型去化率同样不理想。其首批取得预售证的400套单位中，截止至5月25日备案卖出的仅有126套，据悉该项目目前已经处于脱绿网进度，预计今年九月份即可交楼转为现楼发售。
业内：大户型去化难有突破 深圳豪宅市场或进入“火拼”时代
任志强本月份曾经在回答记者提问时说道：“豪宅只针对高端客户和稀缺客户，它的价格始终还会上涨，并且会独立于政策和市场行情之外。”
尽管5月份的深圳大户型以及豪宅产品销售情况再度走低，整体去化难度加大，但值得关注的是，在未来一两个月内，深圳还将陆续有海上世界双玺、华侨城天麓、中海九号公馆、联泰梅沙湾、深圳湾一号、承翰半山海、前海颐大厦、京基滨河时代、鹏广达云顶道等系列豪宅项目入市或新品加推。
在供应连续四月为零后，积蓄许久的深圳豪宅市场也将正式进入“火拼”时代。届时大户型豪宅的成交情况对于深圳楼市而言，或许将更加耐人寻味。
深圳中原认为，在整体市场成交较为平淡的情况下，豪宅成交表现得更为冷清。在无利好因素的刺激下，5月豪宅成交难有大的突破，成交价格将继续结构性回调，而各楼盘价格将继续以平稳为主。
美联物业全国研究中心主任徐枫也认为，一直以来大户型物业的销售速度都比较慢，今年深圳豪宅应该比去年难卖。而开发商方面，鹏广达云顶道项目总监雪小亮在接受网易记者采访时则表示：“深圳整体的市场情况都是慢慢在上去的，豪宅市场也一样。”不过，其同时也向网易记者坦承，鹏广达云顶道虽然将于近日按节点开放样板房，但具体入市时间则仍需待定。
网易房产5月深圳楼市调查系列：
本文来源：网易房产
作者：吖卡
责任编辑：
王晓易_NE0011
