深圳"危房"标价近4万 益田受困木头龙旧改项目

网易房产独家报道 38000元/平！5月15日，又一套来自罗湖木头龙小区的二手房通过中介行挂牌出售。这个早在2010年就列入深圳首批8个城市更新单元之一的福利房小区虽然目前已经破旧不堪，仅剩百余住户，但却依旧可以在二手交易中卖出“天价”。

在网易记者的实地踩盘中，这个地方目之所及，每一栋房子的墙上用红色喷漆喷出一个大大的“拆”字，已签约业主们的故居内一片凌乱，大门虚掩电线已剪水已停。小区内遍布垃圾、杂草丛生，在深圳的连日大雨之后，多栋楼房外墙出现了不同程度的剥落。然而因益田木头龙旧改的原因如今却身价倍增，房价已达到3.5万/平左右。

这些“危房”转手之后还能住人么？投资客们买入之后真的有利可图么？已经受困这个项目超过4年的益田集团还需要多长时间才能完成旧改？带着这些疑问，网易记者对此进行了深入探访。

中介释疑：大家看中的是旧改后的价值

木头龙住宅区是过去深圳海关和燃气公司等多家单位的福利房，共有61栋楼，曾住着1341户居民。这些楼梯房几乎全为6-8层设计，早年用海砂建设的房子，经过30多年的风雨洗刷后，已变成“危楼”。无论是建筑结构抑或是消防应急设备方面均存在诸多安全隐患。

木头龙的业主并非没有意识到上述问题，他们在2007年的时候就曾自发组团考察了深圳几家房地产开发单位酝酿推倒重建一事。最后，益田集团称受到12户业主的联名邀请并正式申报进驻。

2009年12月1日，《深圳市城市更新办法》正式实施。往后，木头龙旧改项目根据此法定图则的指示渐随时间推进。

2010年3月，木头龙项目获批成为深圳首批8个城市更新单元之一。一个月后，木头龙更新单元经市政府批准公告列入深圳市城市更新计划，益田集团为木头龙更新单元的申报主体。2011年7月，部分业主开始与开发商益田集团签约并陆续搬出。

时至今日，签约的业主已经搬走了，未签约的业主有的还在木头龙住着，有的则悄悄把房子挂牌出售。

不得不承认，旧改赋予了木头龙的老房屋更多的投资意义和更丰厚的经济价值。早年的福利房因为益田木头龙旧改而身价倍增，如今房价最高可达3.8万/平。

5月15日，又一套来自木头龙小区的二手房通过中介行深圳中原挂牌出让。这套88平的房子位于木头龙42栋5楼，总价259万。这并不是唯一一套出售的来自木头龙的房子，同样通过深圳中原转让的还有位于36栋的2楼总价300万的88平3房、52栋1楼315万的房子。另外，最少还有6套通过其他中介网站出让。挂牌价格大约从30500-38000元/平不等。据上述二手房产中介透露，这些年久失修的“危房”并不乏人问津，他们曾数次带人前去看房。“有心买房的人都知道这已经不宜再居住了，但是大家看中的是旧改后的价值。

木头龙附近的鸿业苑小区二手房已经买到4万元/平。有业内人士猜测，木头龙项目建成以后最少卖4万5每平。

木头龙小区外观，墙体在连日的暴雨过后显得潮湿、陈旧。

未签约房东：益田不具有主体资格 无权拆迁

业主现卖3万多一平的旧房子等更新过后，转手可买4万5千一平，利润既然明摆着那为何还要作二手出卖？上述的出售房子的某位业主表示不想等了，“不知道还要等多少年旧改项目才会建好，还不如趁现在有价有市的时候卖出去。”

从2011年7月业主开始搬迁的日子算起至今天，将近三年的时间过去了，益田集团还卡在取得主体资格的环节上。

事实上， 自从木头龙确定旧改后，“拆迁”成为邻里间最常见的话题之一。下午4点多，暴雨又来，李老伯到小区内的丽星幼儿园接送孙子下班，路上碰到同未搬迁的邻居林阿姨。这样的碰面除了聊雷雨天气房屋潮湿楼道渗水外，也是表态的好机会。“大家都不要签，要团结。”李老伯反复强调。

“为什么不签？”记者问。

“别说回迁时候给我一套，就算给我三套我都不签，因为我不相信益田！”李老伯吼出来，益田不具有主体资格，无权拆迁。

根据《深圳市城市更新办法》规定，旧改流程一般为“申报立项—规划审批—确定实施主体—签订土地出让协议”。2012年3月，木头龙片区城市更新专项规划（草案）完成公示。2013年1月，木头龙片区城市更新专项规划经深圳市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会审议通过。2013年4月2日，深圳市规划国土委通过了规划审批。

从申报立项到深圳市规土委的审批，木头龙项目用了3年零1个月，而说服业主同意签约搬迁以确定主体资格的关卡，益田尚未完成。“签约达到100%主体资格便能完成，但余下的100多户业主不签我们就谈不上取得了主体资格。”益田集团叫屈。

益田集团：业主要价太高 公司4年已耗资超过7亿

旧改难，而旧住宅旧改更加难。

木头龙筹建办主任助理梁国超表示，目前未签约业主主要有三大原因：“一是家中小孩要就近上学，小区内有丽星幼儿园和翠竹外国语实验学校（原翠竹小学）。或是老人要就近看病，深圳市留医部和人民医院等医疗机构就在木头龙附近；二是利益诉求。1:1.3的拆赔比已经算是相当高了，但是部分业主还是不满意，想要通过博弈来争取更高的赔偿金；三是小区老人较多，部分老人对木头龙有情结，不愿暂时搬离。”

木头龙项目相关负责人梁国超日前对记者表示，业主签约率争取在今年年终突破90%，木头龙项目小组将尽可能满足业主的诉求、聆听业主的心声。对此，深圳市城市更新办副主任谭权就曾指出，未签约业主的核心原因是对拆迁补偿的条件不满意。

据了解，木头龙小区曾召开9次业主大会，补偿标准从最初的1:1.1到1:1.2再到最后的1:1.3的建筑面积赔率和每月每平米60元的搬迁期安置租金、800元每平米的回迁装修费、3万元的搬迁奖金（若整栋大厦全部搬迁，则每户奖励5万元）等条件在内。而1:1.3的建筑面积拆赔比几乎是深圳全市最高。

迄今为止，木头龙旧改尚有100多户业主未曾签约，而开发商益田集团称为已签约业主所支付的总搬迁奖金及租金已超过7亿。以每年365天共3年的时间计算，益田集团每天至少为木头龙项目支付64万，换句话说，木头龙项目多耽误一天益田集团就得为项目多支付64万。

益田方面透露，2014年至今，新增签约业主户数约有10余户。罗湖区重建局相关负责人表示，按这个进度计算，益田集团要取得100%的业主签约率最少还需要2-3年。

站在楼下往上看，多数业主家中已空空如也，而少数晾有衣物的阳台告诉我们，此地依然有人居。

记者眼：

走进木头龙，这个始建于上世纪80年代的小区里已不复昨日的人气。

目之所及，每一栋房子的墙上用红色喷漆喷出一个大大的“拆”字，已签约业主们的故居内一片凌乱，大门虚掩电线已剪水已停。小区内遍布垃圾、杂草丛生，连日的大雨过后，多栋楼房外墙出现了不同程度的剥落。

沿路前进，一路寂静，偶尔走在路上的人很快地打开所在楼栋的大门又消失。只有个别的阳台上晾着的未干的衣裳提醒我们坚守在木头龙的一百余户业主生活还在继续。

未签约业主除了活跃在二手房屋买卖市场上外，同样未放弃小区内的租房市场。在残败的房屋之外，剩余的坚持不签约的业主的决心成为木头龙房屋租赁市场的一把保护伞。

5月16日下午，身兼业主和租房中介两职的黄姨（化名）带着佯装为租客的记者来到一层两户的58栋看房。原是三房一厅的房子被改造成4房出租，其中的主卧和次主卧被出租，余下的2家次卧招租中，分别定价为1100元/间和1000元/间。当记者提出价钱不合时，中介黄姨（化名）即表示可以分别降价至800元/间和700元/间，议价轻松，降价幅度之大令人惊讶。

记者观察到对面的业主已经签约搬离，大门旁表明“此房已搬迁”，益田集团的工作人员也已经把房子里的电线和门窗拆卸。当记者表示，“对面房子已经拆了，要是我签了一年的约但是到时还没住满房子就拆了怎么办？”中介笃定地说：“尽管放心住下来，不会拆的！”

与中介同行者的老太，2年前才搬出去，“木头龙是我们公司的员工宿舍所在地，我在这里住了许多年，后来说要拆迁了，公司就把房子卖给（签约)益田，我就过去跟我女儿一家住。”尽管这样，如今家住桃源的老太还是每隔几天就回来一趟，她说是故土难离，没事做了就回来走走。面对记者提出的拆迁疑问时，老太亦同样是拍着胸口表示再过几年都拆不了，“剩下的业主没那么轻易就签约的。”

5月21日下午，记者又一次来到了木头龙。在一栋大楼的门前，十几个业主坐在榕树底下拉家常，以老人居多。楼栋的大门开关处，贴着业主打印出来的几份新闻报道、时事评论，主题无一不是控诉暴力和拆迁。正对着的楼栋的一二楼，窗棂和水泥围墙已被拆毁，楼栋门口是一堆枯枝和塑料垃圾。

又是雨后放晴，大树底下蚊子叮叮，老人一边闲聊一边摇扇。连雨不知春去，一晴方觉夏深，本是非常美好的画面。

回归现实，一边是在外流浪三年的签约业主急盼回迁，一边是少数业主为了各自的诉求坚持不签约，木头龙旧改进行时长已达4年，如今仍在缓慢推进中。