编者按：
5月楼市，是传统的销售旺季，而在全国房地产的一片哀鸿声中，作为一线城市的深圳也无法幸免，业主维权、楼盘降价、中介唱空、投资客抛售等新闻不绝于耳，而真正的楼市情况是否如此呢？深圳的降价潮是否已经到来？买房时机是否到了？
带着这些疑问，网易房产记者在近一个月的时间内调查了深圳六区的近30个楼盘项目的实际情况，希望带给读者一个更加客观的深圳楼市真相。（《调查1：深圳开发商借促销悄然降价 老业主“上门维权”》、《调查2：深圳楼市旺季不旺 新房现“延迟开盘”浪潮》、《调查3：深圳多拼及大户成交遇冷 豪宅或进入“火拼”时代》）
网易记者独家调查5月深圳新房“延迟开盘”浪潮
2014年上半年仅剩下最后一个多月，深圳新房的推售和成交却屡屡创下新低。根据深圳中原研究中心的统计，今年2月份至今，深圳新盘开盘销售率普遍在6成以下，近几周更是多数项目甚至没能超过4成。
旺季不旺的5月份已经过半，此前业内所看好的“20多新盘齐开，深圳迎来首个推盘高峰期”也未见端倪——5月份以来深圳开盘加推的一手住宅项目只有两个，分别为信义御城（优惠购、楼盘相册、最新报价）与天悦南湾（优惠购、楼盘相册、最新报价），而本周末确定开盘的也仅有中骏四季阳光和朗钜创公馆（优惠购、楼盘相册、最新报价）。值得关注的是，记者从深圳国土局官网查阅到，5月份截止至14日，深圳仅有六和城（优惠购、楼盘相册、最新报价）项目以及坪山首座（优惠购、楼盘相册、最新报价）两个项目在13日获得预售许可证，当中并不包括中骏四季阳光和朗钜创公馆。
同时，网易记者通过走访与整理发现，实际上深圳多个项目其实早已开放售楼处与样板房，超九成已经蓄客超过一个月。如今开发商们推盘倍加谨慎，给出的答复多为“开盘时间还没定”。就在五月份这个传统的推售旺季，深圳一手房也罕见地出现了“齐齐延迟开盘”的浪潮……
中骏深圳首盘蓄客超两月仍未开盘 开发商称将用销售成绩证明
中骏四季阳光位于龙岗，是一个总建面接近50万㎡的旧改大盘，也是闽商中骏置业进军深圳的首个项目。记者留意到，中骏四季阳光项目自上月底便已经频频在其广告上打出 “开盘倒计时”、“阳光告急”等口号，然而实际上该项目在今年3月8日便已开放售楼处与样板房，至今蓄客已经超过两个月时间，但却始终未见其真正开盘。
记者致电中骏四季阳光售楼处，销售员告知记者，如无意外项目在本周末便即将开盘发售，但目前仍旧未定具体为周六亦或周日，价格方面该名销售员也表示，目前周边项目均价在1.3万－1.5万之间，中骏项目均价会将此作为参考。
随后中骏地产深圳项目营销总监谢永超在接受网易记者采访时明确表示，中骏四季阳光项目肯定将在本周末进行开盘。而面对为何蓄客超两个月才开盘，是否因为市场低迷原因问题时，谢永超则表示说，中骏地产操盘营销一向如此，与市场低迷无关，“我们公司所有项目一向以来的操盘节点都是这么安排的，如果我们放到4月份开始蓄客，可能你们感觉就不会那么奇怪了。”
同时，谢永超还表示，目前的市场并非想象中的不明朗，形势整体还是较为乐观，目前诸多方面的表现对市场来说都是一种刺激，其告诉记者：“我们到现在才开盘和市场低迷的说法没有关系，中骏四季阳光本周末开盘便会用销售成绩来证明这一点。”谢永超最后透漏，中骏项目首批推售单位大概400套，而目前认筹已经接近破千个。
5月份截止14日仅有两个坪山项目获得批售
坪山六和城3月22日已开放售楼处 尚未开盘因为未获批售
六和城项目由于将建150米的坪山第一高楼而倍受关注，该项目位于坪山文化广场位置，一期总建面便已经接近32万㎡，是坪山新区少有的涵括了住宅、写字楼、公寓以及商业等多种形态的一个综合体项目。
记者了解到，六和城项目已于3月22日开放售楼处，同时上个月的19日也已经开放其“5D体验”样板房，期间六和城还曾冠名3月29日的“王力宏2014深圳演唱会”。而此前记者也曾于4月底致电六和城售楼处，当时销售员告知记者，项目开盘时间暂时定在5月中上旬。
而如今已是5月中，记者而后联系六和城的项目营销策划，该名策划则表示，目前项目的开盘时间还没定下来，“我们也还在筹备当中。”
而当记者咨询项目未定开盘时间是由于蓄客情况亦或市场影响时，该名策划解释此前六和城项目在等预售证的审批，所以才至今一直没能定下开盘时间，在获得批售后，项目肯定也将尽快开盘。
领航城领翔面市超过半年 样板房仍未开放开盘时间待定
领航城二期领翔项目位于宝安的航城新区，项目由深圳机场地产有限公司开发，整体将分为6期，总建面达到了130万平米，其中二期“领翔”建面约23万平方米，主力户型为90平米左右的刚需产品，因此也倍受深圳刚需关注。
领翔作为该项目目前预备推售的二期产品，实际上早在2013年的9月29日便已经开放营销中心，同时现场还邀请了羽毛球世界冠军林丹助阵，至此，领航城领翔面市已超过大半年，但目前项目样板房仍未开放，预计将定在本周末，而开盘时间同样待定。
网易记者通过致电领航城领翔售楼处现场了解到，项目从3月22日已经开始了“VIP升级金卡活动”，只要办理该金卡便可享受到开盘的99折优惠，销售人员表示，一个多月过去以来该优惠办理十分火爆，本周末样板房开放还进行冻结5万的认筹活动，预计到开盘当天客户将超过千人。
而后记者询问为何项目二期领翔去年便已开放营销中心，销售人员则解释说，去年营销中心开放时候其实项目二期也才同时动工，因此目前项目仍在赶工程，样板房目前同样正在赶进度，暂定本周末开放，而开盘时间也待定，预计月底有可能开盘，甚至提前开盘。
领航城领翔项目的销售人员告诉记者，项目至今未开盘和市场低迷没有关系，目前项目片区的均价大概在2.2万／㎡左右。然而就在刚刚过去的五一假期，与领航城领翔同样位于航城新片区，同时也是刚需项目的富通V都会则由于促销降价而受到了老业主们的 “上门维权”。据了解领航城项目的业内策划人士表示，目前领航城的认筹情况预计比较乐观，前期长时间的蓄客已经达到了数千批，市场对于该项目的影响更多的或将是在开盘价格上的慎重考虑，而开盘节点方面则影响较小。
万象新天卖现楼仍旧延后开盘 华业玫瑰四季开盘时间“保密”
而其他同样一两个月前便已面市蓄客的项目开盘日期同样扑朔迷离。
位于宝安固戍的地铁上盖项目万象新天原本预计5月份将加推约200套的60-120平米新品，据悉不仅带精装修，而且还是现楼发售。而后网易记者致电其售楼处，项目销售人员表示，目前确实是还没开盘，不过预计开盘时间要延迟到6月份而非5月，但关于为何延迟至6月开盘的问题，该销售人员则没有做出具体回应，只说明项目目前还未启动认筹活动。
位于宝安龙华的华业玫瑰四季项目作为片区目前唯一新盘，营销中心于3月29日已开放，而样板房则在4月26日已经开放。楼盘销售人员表示，项目可能月底会开盘，不过目前由于项目受到客户关注，因此开盘时间需要“保密”。其建议购房者身份的记者尽快到售楼处冻结5万成为VIP客户，“只有办卡了我们才能到时会通知你开盘时间，购房也可以走我们的VIP通道了。”
龙岗骏泰金汐府是总户数仅有500余套的小型刚需项目，自4月13日已开放售楼处与样板房以来，蓄客时间已经超过一个月。该项目的销售人员表示，骏泰金汐府的开盘时间将定在本周六或者下周六，具体时间为确定，但基本可以确定为近两周的周末肯定开盘。
而位于坪山的另一新盘京基御景印象已于3月10日开放售楼处，并且在五一期间开放了项目样板房，销售人员表示，预计开盘时间在20天左右，目前项目策划已经在看开盘场地。此前在京基地产举办的四地项目联展新闻发布会现场，京基地产营销管理中心总经理孙蓓蓓也曾表示，御景印象项目计划于本月底或六月初开盘。
房企将交半年成绩单 业内认为“降价走量”成必然
有业内策划人士告诉记者，一般正常情况下，一个新项目从开放售楼处到开盘的时间大概在1个月左右，因为时间一长往往并不意味着蓄客量越多，反而会有流失客户的风险存在，“不过具体也要看项目准备推售的货量和认筹情况，还有市场情况，比如最近深圳多个项目都不敢开盘，除了预售证，更多的因素就是市场了。”
对于目前深圳众多一手住宅新项目纷纷延迟开盘的现象，深圳世联行市场研究部研究经理刘文春在接受网易记者采访时同样表示，实际上“延迟开盘节点”的现象并不仅仅在深圳，全国一二线城市都或多或少存在。
“总体上分析，原因之一是批售量不大，包括深圳今年以来获得批售的项目也同样大幅减少，不过根据我们统计，到6月份预计深圳新开项目将达到20多个，所以另一个主要原因就还是和当前的市场氛围有关，开发商和购房者彼此观望的情绪很浓厚，一方面，近期传出的一些二三线城市救市的信息给予了开发商好的市场预期，另一方面，购房者的观望情绪还是很强烈。”刘文春说。
根据深圳中原最新一份研究报告显示，当前市场主要是处于政府、开发商与购房者三重博弈的僵持阶段，但购房者的观望情绪有增无减，部分开发商以及二手房小业主渐渐扛不住压力，深圳或将开启“降价通道”。
深圳中原认为，下阶段最沉重的时刻则在于开发商即将面临的半年度业绩报表。由于全市新房成交量至今仅相当于去年1季度的水平，所以为换取成交量，降价走量将成为开发商接下来的救命稻草。而降价通道的开启，对于购房者而言则不失为一个好时机。
网易房产5月深圳楼市调查系列：
本文来源：网易房产
作者：陈跃
责任编辑：
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