编者按：
5月楼市，是传统的销售旺季，而在全国房地产的一片哀鸿声中，作为一线城市的深圳也无法幸免，业主维权、楼盘降价、中介唱空、投资客抛售等新闻不绝于耳，而真正的楼市情况是否如此呢？深圳的降价潮是否已经到来？买房时机是否到了？
带着这些疑问，网易房产记者在近一个月的时间内调查了深圳六区的近30个楼盘项目的实际情况，希望带给读者一个更加客观的深圳楼市真相。（《调查1：深圳开发商借促销悄然降价 老业主“上门维权”》、《调查2：深圳楼市旺季不旺 新房现“延迟开盘”浪潮》、《调查3：深圳多拼及大户成交遇冷 豪宅或进入“火拼”时代》）
五一楼市黄金周今年宣告夭折，深圳市场遇冷进一步被看空。
房企屡屡被传降价或破产，北上广深在“五一”小长假齐齐成交受挫。据中原集团研究中心数据显示，今年五一假期的新建住宅成交较去年同期大幅下滑47%，更为近四年来的历史成交地位，四大一线城市均有明显疲软态势。
深圳方面，从2014年一季度的成交量整体同比下滑四成，到4月份的新建商品住宅成交同比减少25%，再到“五一”小长假三天仅成交49套，同比大跌63.16%，更是令行业内外再次惊呆。
虽然有分析认为尽管市场不景气，但开发商一来不愿意放过传统的5月营销节点，二来迫于资金回笼压力，因此仍旧会在此期间加大各种促销力度走量，从而使得进入5月份的市场再差也不会比4月份差。
然而，当前进入5月份的深圳楼市，仅仅是冷清这么简单吗？
网易记者通过走访深圳部分在售楼盘整理发现，5月份的深圳一手房市场更应该用“兵荒马乱”来形容，楼盘进入5月展开各种“震撼人心”的促销力度再度加大——“特惠房25万起”、“百盘联动八五折”、“放价行动直降20万”、“每天10套特价房”、“首年免月供”、“4万抵9折”……与此同时，其中究竟是真让利还是假噱头，亦是真真假假让众多购房者难以分辨。
不仅如此，正如近日万科董事长王石所说的那样，“楼市一降价消费者就闹事”。低迷的市场甚至让深圳刚需一族们草木皆兵，惨成“楼市惊弓之鸟”。网易记者带你直击五月深圳楼市，分辨降价促销真伪。
富通V都会五一促销引发业主维权 深圳刚需成惊弓之鸟
3月份买的房子到了5月份每平米降价2千，面对如此窘境，位于宝安西乡的富通V都会（优惠购、楼盘相册、最新报价）的业主们近日再次上演“上门维权“行动，与此同时，老业主们还指出，除了降价，买房时候受到开发商的虚假宣传，后来才发现楼盘周边存在违建、工厂、以及臭水沟问题。
不仅如此，还有业主直指售楼人员“捂盘”销售，业主白先生表示：“当时我买房的时候，销售告诉我对门的户型已经卖没了，所以我只能以200万的总价买了现在这个房。但是过了两个礼拜之后，我才发现就有人买到了对门这个户型，而且价格只有187万元了。”
因此今年五一期间，众多业主们来到富通V都会售楼处表示抗议维权，并且要求退房，由于正处于楼市低迷期，富通项目的这一业主维权事件也引起了广泛关注。
5月6日，当记者再次以购房者身份来到富通V都会售楼处时，发现现场早已恢复正常，没有业主再次上门维权，但项目现场也仅有一位看房者。销售人员告诉记者，当前该楼盘仅剩下最后二十余套89平米三房单位，均价则在2.2万元/平米左右。
而面对此前业主们所说的2万元/平米均价，该销售人员则表示仅仅是针对此前户型较差的一些尾货单位在五一期间作出的正常优惠促销，也确实获得了一定量的走量，但并非大幅降价，目前产品整体均价仍旧在2.2万元/平米左右。
同时富通V都会的销售人员也并没有否认此前业主们的维权行动，但其告诉记者说：“是有业主想退房，但肯定是退不了的，因为房子已经在国土局备案，相当于已经是业主名下的房子了。”
而后记者实地走访了富通V都会的项目四至，发现该项目确实如业主们所反映的，不仅周围全为农民房、工厂厂房，居住环境较差，且在项目与航城大道之间还有一条水质发黑发臭的“臭水沟”。
对此，也有业内人士认为，价值几百万的房子旁边是臭水沟以及破烂厂房，实际上这些房子外在的固有缺陷业主在购房时候本应该有所观察和警醒，因此此次事件不能单一理解成开发商的虚假宣传，作为购房者自身其实也有一定问题存在。
的确，记者在富通V都会售楼处看到，正如开发商此前回应的，其在售楼现场确实已做出了风险提示，其中第一条已经明确指出“请客户在认购前充分了解本项目以及周边环境，道路交通，及本项目现状可能对居住带来的影响”，同时第二条提示则针对价格风险做出了“房地产作为商品的一种，其价格会随市场变化发生松动，本公司不承诺房地产能够保值增值，请考虑购买风险”的说明。
尽管也有业主表示，签署合同时候也见过类似的风险提示，但刚买到手不久的房子就降了价，心中确实感到忿忿不平。归根结底，只能说在低迷的市场一旦有任何价格上的风吹草动，已经买了房的业主们永远成为这场“无硝烟战场”的首个受伤群体……
新房营销势头琳琅满目 实质让利楼盘呈增多趋势
网易记者通过五一期间走访深圳部分在售楼盘整理发现，深圳多个一手房展开了各种“震撼人心”的促销，而其中，既是供应大区又是价格洼地的龙岗区，众多楼盘不仅启动了二手房中介联合卖房，而且营销势头也最为琳琅满目——“放价行动直降20万”、“每天5套特价房”、“首年免月供”、“4万抵9折”……
与此同时，当中的“优惠”究竟是真让利还是假噱头，亦是真真假假让众多购房者难以分辨。网易记者通过致电项目售楼处以及咨询业内人士，发现在众多龙岗楼盘的促销信息当中，实质性让利的项目确实有增多趋势，但明显降价的楼盘则较少仅有几个。
网易独家整理近期深圳楼盘促销信息的背后真伪
万科位于龙岗的两个项目5月份的优惠信息十分抢眼，包括有万科广场（优惠购、楼盘相册、最新报价）的“4万享9折”以及万科翰邻城（优惠购、楼盘相册、最新报价）的“146平五房直减20万”两大优惠。近日记者分别致电两个项目售楼处后得知，万科翰邻城的“直减20万”实际是五一期间的唯一优惠，相当于折扣的“二次包装”，同时也仅限其146平五房单位，折后均价仍为1.9万元/平米带精装修，其余约150-180平单位无此优惠。而万科广场项目则在其大户型公寓产品上加大了促销力度，9折下来总价可便宜二十来万元。
同样作为房企龙头之一，今年以来保利地产不断传出“全面降价”消息，记者留意到，作为保利在深圳的唯一在售楼盘——保利上城（优惠购、楼盘相册、最新报价）近期也在多处打出“百盘联动、全线团购85折”等促销信息，似乎也证实了其降价传闻属实。
随后记者通过了解深圳保利的业内人士得知，深圳保利上城实际并未降价，所谓的85折信息也仅仅是一次提高了面价的“折扣包装”。该业内人士分析到，位于龙岗的保利上城项目价格长期以来都较为坚挺，加上其深圳中学龙岗小学以及幼儿园都已确定今年9月正式开学，“学位加持”将使得该项目降价的可能性很小。
另一个五一促销抢眼的项目，则为振业天峦（优惠购、楼盘相册、最新报价）的“25万起”以及“每天5套特价房”优惠。网易记者同样致电其售楼处了解到，25万实际仅仅是指首付价格而非房价，目前均价约1万5/平米。该销售人员继续说到，“目前我们现场还可以申请到五一期间的优惠，89平米的三房110万左右即可买到，算下来单价就大概不到1万3了。”记者随后算了一笔账，按照89平米的三房户型单价从1万5/平米降至1万3/平米，则意味着总价减少了大概18万元。
据调查，其余一手楼盘也存在或多或少的让利优惠，但明显降价较少。同时业内人士提醒，当前由于市场较低迷，很多楼盘会启动所谓的“二三级联动”，即与二手房中介联合卖房，但通常羊毛出在羊身上，很多开发商会将面价提高，结算给中介的佣金往往会转嫁在购房者身上。
中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁等专家表示，二三线城市的楼市悲观情绪已经蔓延到一线城市，买方市场来临，不排除下半年走量为主降价促销的可能性。深圳地产评论人王世泰也表示，近期的楼市，应该称之为“阴晴难测五月天”。
网易房产5月深圳楼市调查系列：
本文来源：网易房产
作者：陈跃、李旭
责任编辑：
王晓易_NE0011
