2013年深圳商铺红火收官 年后商业开发重心西移

网易房产1月21日讯 得益于2013年市场经济回稳与零售消费额的增长，去年深圳商铺市场整体表现良好。

其中，一手商铺供求量盘据关外，成交量关外占主导地位且售价有所提，因全年新增供应量小于需求量，商铺的供求缺口逐渐扩大，价格高位震荡；而二手商铺全年成交量关内居主位，宝安、龙岗占比不断增大。关外优势受到重视，2013年投资重点已向关外延伸。此外，商铺租金、租金回报率表现平稳，年底稍有回升。

美联物业认为，2014年由于各区土地供应的不平衡，深圳商业开发的重心现正逐渐向西移动，而南山、宝安和龙岗等区的商业也在未来的几年将会有更大的发展。同时，各城市房价的不断上扬推高投资住宅的门槛，未来投资从住宅转为商业也将是必然的转向。美联物业预测，深圳商业发展遭遇电商冲击和土地供应短缺等“拦路虎”，今年的商铺价格或有波动。

搞活内需变迫切 经济回稳带动全国零售业发展

图1  全国社会消费品零售总额走势（单位：亿元）

据有效数据统计，2013年 1-11月份，社会消费品零售总额211320亿元，同比增长13.0%。按消费形态分，1-11月份，餐饮收入22913亿元，同比增长9.0%；商品零售188407亿元，增长13.5%。

2013年全国经济平稳回暖，但随着人民币的升值，全国消费品出口的成本优势逐渐减弱，搞活内需变得更加迫切。搞活内需也正好切合零售业发展需要，这必然会转化为对商业地产，尤其是商铺市场的现实需求。

据了解，2013年人民币累计升值3%，12月31日人民币对美元汇率为6.09，已逼近“五”时代。

深圳一手商铺成交量大涨二手回暖 供求缺口加大

图2  一手商铺消化量与价格走势（单位：平方米、元/平方米）

据统计，2013年全市新增的商铺批售3964套，比12年增加26.9%，比11年增加80.6%；全市新增的商铺批售面积约50万平米，比12年增加24.3%，比11年增加90.3%。全年一手商铺共成交6416套，比12年增加81.7%，比11年增加132.7%；一手商铺的成交面积约53万平米，比12年增加112%，比11年增加178.9%。

今年一手商铺的成交量大涨，全年总成交量远超前两年。而从今年一手商铺的供应结构发现，商铺的面积都普遍偏小，此外全年新增的商铺大多为住宅底商，整体布局有九成都位于关外，这与住宅整体布局不无关系。

今年楼市调控政策相对宽松，未出现对楼市影响较大的利空政策。开发商对楼市预期向好，众多住宅项目的扎堆入市，而与之捆绑的商铺也加快了入市的步伐，使得今年的新增供应量有了明显的上涨；此外整个市场向好也刺激不少投资需求的释放。新增供应量大增，需求旺盛是今年一手商铺成交量大涨的主要原因。

2011年一手商铺供求缺口为17008平米，供大于求，同期一手商铺价格处于较高位。12年一手商铺供求缺口为95948平米，仍然为供大于求，且供求之间的缺口比上年有明显加大，同期一手商铺价格下降。而13年一手商铺供求缺口为-66433平米，供应小于需求，供求缺口则反向扩大，同期一手商铺价格高位震荡。由此可见，商铺价格的高低跟供求缺口的大小有关。

图3  二手商铺放盘价格及成交量走势（单位：平方米、元/平方米）

2013年12月，全市二手商铺放盘均价为63930元/平方米，比年初有了大幅的上升。全年二手商铺价格整体呈上涨趋势，偶有震荡。自2012年10月份深圳颁布的“存量非住宅类商品房按评估价征税”政策后，深圳二手商铺成交量经历冰点，虽然政策的利空影响未完全消除，但今年以来，二手市场的成交量已经有明显回暖的迹象，且市场整体向好。

投资重点向关外延伸 商铺租金及回报率平稳上扬

图4  各区一、二手商铺各区成交面积占比

从全年深圳各区成交情况不难发现，关外商铺的投资力度在逐渐加强。根据美联物业全国研究中心统计，13年（见图4）罗湖、福田、南山、盐田、宝安和龙岗一手成交份额分别为1%、23%、9%、11%、 21%、34%，二手成交份额分别为18%、22%、19%、2%、13%、26%，其中龙岗区的一、二手商铺的市场成交量均为各区中最大。

新增供应大幅增加和城市规划、地铁运营等诸多利好因素的带动，关外一、二手商铺逐渐走俏，其市场成交量大幅增长。而由于新增供应量相对较少，关内一手商铺成交量受到很大影响，但关内二手商铺的主导地位暂时不会被动摇，其相应的配套设施、消费氛围、消费力都较关外更为成熟、稳定。

图5  二手商铺放盘租金及租金回报率走势

2013年全市二手商铺放盘租金及租金回报率走势平稳（图5），2013年12月份，全市二手商铺放盘租金为214元/平方米.月，比年初1月份下跌了1.9%%，比年中6月份下跌了0.5%。虽然整体相比于2012年租金水平下降了，但13年整体走势平稳，波动不大。租金回报率走势平稳，12月二手商铺的租金回报率为4.02%，与年初相比有轻微下降。

2014年深圳商铺后市预测

商业用地大幅增加 开发重心逐渐西移

图6  2001-13年全市各区商业用地招拍挂统计（单位：平方米）

2013年全市共推出15宗含商业地块，总成交含商业用地建筑面积为58.18万平米，环比大涨181.6%。

其中，南山含商业用地建筑面积为49.5万平米，环比大涨280.4%；宝安含商业用地建筑面积为8.31万平米，环比上涨261.9%；2013年成交的含商业性的地快中不乏高价出让的地块，最为突出的当属华润置地以109亿夺得的前海1宗商业性地块，其楼面价为21670元/平米，溢价率达62.2%，成为深圳2013年的总价地王。而在政府的大力扶持和多种利好因素的共同作用下，前海的发展前景可期，而这也将带动位于前海辐射区内的南山和宝安的发展。

由于各区土地供应的不平衡，深圳商业开发的重心正逐渐向西移动。美联物业认为，南山、宝安和龙岗等区的商业也在未来的几年将会有更大的发展。

二手商铺租金回报率跑赢CPI 投资市场上有支持

国家统计局发布的数据显示，2013年12月，全国居民消费价格（CPI）同比上涨2.5%，2013年全年，中国CPI同比涨幅为2.6%。虽然完成了年初设置的3.5%的控制目标，但在货币政策维持稳健的环境下，中国CPI的同比涨幅有扩大的可能，通胀压力持续增加，而为了更好地抵御通胀，选择能保值增值的房地产进行投资仍是较好的选择。

但事实上，2011年以来，住宅市场遭政策打压，住宅市场调控手段层出不穷，虽然“十八届三中全会”定调“市场化”，政府将减少强制干预的手段，但强制手段“退市”则仍无时间点。随着各城市房价的不断上扬，投资住宅的门槛只会越来越高，而从投资住宅转为商业也将是必然的转向。

美联物业认为，在限购、限贷令下，购买两套以上住宅的门槛不断抬高，而商铺投资并未受此限制，不限购、不限贷是投资商铺的绝对优势，投资商铺面临的政策风险远低于住宅。另外，今年10月份深圳将二套房首付比例提高至七成直接增加了居民的购房成本。而购买商铺的首付比例则一直维持在五成，且商铺租金回报率高于住宅，因此投资商铺不失为抗通胀的较好选择。

商业发展遭遇“拦路虎” 商铺价格或有波动

然而，虽有调控政策等利好因素支撑，深圳商业发展仍将遭遇土地供应短缺瓶颈。

根据深圳市政府对商用土地控制政策，商业用地的供应量主要来源于住宅底商、办公底商及综合型房地产中的商业部分，商业发展将会因土地供应短缺遭遇到瓶颈。

深圳的新增商业土地的供应十分有限。从深圳城市发展规划情况来看，深圳城建用地将控制在城市总面积的50%以内，可以预见未来住宅、办公及综合型土地供应将面临短缺问题。

在此基础上，部分商业用地被用做豪宅开发。现今开发动态瞬息万变，开发商就算获得商业用地使用权也未必进行商业开发，在高收益的利益驱使下，部分开发商会将手中持有的商业用地用于高端豪宅（如商务公寓）开发。因此在商业性土地供应本就有限的情况下，又将商业用地用于开发住宅类物业，这必将加速商业发展遭遇土地供应短缺的瓶颈。

除用地短缺的威胁外，深圳商铺的发展还面临着电商的冲击。时代剧变，随着电商的不断发展壮大，电商对实体商业的冲击也愈加明显。

据官方数据显示，2012年，我国电子商务交易额8万亿元，同比增长31.7%，网络零售额超过1.3万亿元，同比增长67.5%，全年行业营收2000亿元。而 2013年仅11月11日一天，电子商务网站阿里的销售额就达350.19亿元，据预测，到2015年我国电子商务交易额将达18万亿元，其中网上零售额将达3万亿元，占社会消费品零售总额比重10%，市场空间十分巨大。电商的壮大对零售业的冲击十分巨大，电商不断抢占零售业的市场份额，直接缩减零售业的利润空间，转化到商铺市场则导致零售业对商铺租赁市场的需求量减少，最后冲击到商铺的价格。