香江控股"南京湾"圈地难完成 投资600亿是噱头

“南京湾”不在南京，是一处位于安徽省滁州市来安县汊河镇的家居地产项目，开发商为深圳香江控股股份有限公司（以下简称“香江控股”，600162.SH）旗下控股子公司来安香江置业有限公司等几家注册于当地的地产开发企业。因其比邻南京，被香江控股命名为“南京湾”，以缩短与目标客户的心理距离。

在香江控股的营销宣传中，南京湾项目占地规模将达到史无前例的3万亩，是其全国九大家居CBD项目的第三站，总投资更是高达600亿元。

然而，时代周报记者1月6日从来安县土地储备中心获悉，香江控股目前在当地仅竞得720亩土地，从拿地至今三年多后，香江控股在南京湾的土储一直没有增加。2012年年报亦显示其在南京湾项目的预计总投资额累计仅10亿元，目前已收回三成多的预收款。

按照香江控股5-8年打造完成南京湾项目的计划，其每年将从当地获取4000亩至7000亩的供地指标。而当地国土部门表示年均可申请的建设用地指标仅为3000亩，其中还有三分之二须用于公用事业用地。

如此看来，香江控股要在南京湾拿地3万亩，建设世界级家居CBD城市综合体几乎是不可能完成的任务。美丽的蓝图背后，是只为营销的噱头，还是炒作股价的手段？

时代周报记者1月14日向香江控股董事长翟美卿的私人手机发送有关提问短信，未获回复；次日再拨打此手机，电话另一边自称是翟美卿的秘书。她对于记者提及的公司在“南京湾”项目已拿地多少亩的问题，表示所有数据需要联络集团拓展部，并给了时代周报记者一个固话以备采访之需。随即，记者拨打了该固话，得到的语音提示是集团总机，且无人应答。等到记者再一次致电前述私人手机时，对方表示正在开党代表大会，并将公司董秘舒剑刚办公室电话发送给记者。不过在随后的时间里，记者一直未能拨通该部座机。

仅有720亩全部开发商住楼

来安县土地储备中心1月6日对时代周报记者表示，香江控股目前仅在当地持有400余亩土地，此前同批招拍挂获得的300多亩土地已转让给雅居乐地产。

至于香江控股对外宣称占地3万亩的南靖湾项目实质上并未有该等体量的土地，“2012年、2013年每年只有3000亩的建设用地指标，其中还有2000亩用于公共用地，真正招拍挂的商业用地只有1000亩。”来安县土地储备中心人士否认了网传该县2011年全县全年建设用地指标达1万余亩的说法，表示近年建设用地指标从未达到这样高额的数字。

“香江控股所说的占地3万亩，实质上只是企业与政府签订的大协议，并没有用地指标予以支持，更不存在香江控股已经拿地3万亩的情况。”来安县国土部门知情人士透露，今年的建设用地指标尚且没有批复下来，最早也要等到今年6月份才有结果，“如果指标批下来可能会给香江控股”。

用地指标尚未批复下来，却又有消息指称香江控股将500亩用地指标转让予雅居乐地产，使得后者同步进入南京湾项目。

在南京湾项目刚刚步入轨道之初，香江商业地产执行总经理陆国军就曾对媒体证实，香江全球家居CBD项目即香江控股开发的南京湾项目将从现有的3万亩用地指标中，转让500亩给雅居乐地产。甚至就这一举动言辞恳切地表示“吸引雅居乐入住中国商谷，也是希望大家一起携手打造该区域，就像当初香江携手碧桂园、星河湾共同成功打造了广州大盘云集的华南板块。”

雅居乐是否受让香江控股的500亩用地指标无从得知，从来安县国土资源和房产管理局获知的信息是，其已于2013年6月独自竞得406.35亩商住用地。

根据来国土资房告字[2013]5号文件，南京雅居乐房地产开发有限公司一次性拿了汊河新城5宗地块，成交总价为2.33亿元，约合每亩57.40万元。

在前述发表于2012年11月的报道中称，与陆国军表示香江控股转让500亩用地指标予雅居乐地产的同时，滁州市政府在当年年底前还将增加300亩住宅用地指标给雅居乐。上述400余亩土地或正是由香江控股转让的用地指标而最终由雅居乐拿下。

时代周报记者从来安县国土局获悉的土地出让情况中得知，当地国土局人士明确表示香江控股目前仅持有400余亩土地，余下的300余亩土地曾转让予雅居乐地产。而在其眼中，“还是同一个项目”。

土地四至规划显示，雅居乐竞得的5宗地块与香江控股所持有的地块在同一区域。雅居乐5宗地块平均拿地价格在57万元/亩左右，全部为商住用地，与香江控股所竞得的商业金融用地拿地价格相差无几。而香江控股同时一并获取的住宅用地则仅有43.5万元/亩的拿地价格。

从来安县国土局网站公布的出让土地公示公告中得知，目前仅有2011年8月份香江控股通过旗下来安香江置业有限公司和来安锦城房地产开发有限公司竞得的9宗地块，其中4宗为商业金融用地，其余5宗为住宅用地，合计约720.5亩，成交总价为3.55亿元，折合均价每亩49.34万元。

不过，在南京湾项目现场，除了开发商所极力营造的家居CBD项目之外，尚有388套别墅住宅项目在售，楼盘名称为南京湾锦绣香江，开发商即为前述摘得5宗住宅地块的来安香江置业有限公司。

南京湾锦绣香江置业顾问在2013年12月底向前来咨询的购房者称，锦绣香江一期占地400多亩已全部建设完毕，二期占地300余亩很快将动工建设，“土地早已拍到”。

然而，依据来安县国土局网站公告，仅有一份“来国土资房告字[2011]7号文件”显示：来安香江置业有限公司曾竞得挂牌土地，其他再未发现已公开的由该公司竞得的土地挂牌结果公示。而在7号文件中，累计叠加来安香江置业有限公司所有竞得土地总计为407.34亩。从这里可以发现，尚未发现来安香江置业有限公司所开发的南京湾锦绣香江别墅二期项目有其他住宅建设用地可供使用。

时代周报记者查阅香江控股2011年与2012年年报发现，深圳香江控股股份有限公司持有来安香江置业有限公司51%股份。

3万亩土储看似不可完成

香江控股商业公司执行总经理陆国军曾在谈及南京湾全球家居CBD项目落户汊河的缘由时，直言在选址汊河之前曾考察镇江、扬州两地，因其落点同样契合所谓的长三角物流区域布局。

虽然镇江、扬州两地也曾表示将提供许多土地让香江控股来开发，但是汊河开发区提供了更为广阔的平台，高达3万亩仅20平方公里的区域地块。基于此，“我们毫不犹豫选择汊河板块。”陆国军在一段访谈中说道。

厘定投资战略后，香江控股于2010年12月13日立即将5000万元项目定金打入汊河经济开发区管委会账户，同时注册2亿元成立了来安南京湾投资发展有限公司，并一并注册3000万元成立了来安香江置业有限公司。

而从现有的香江控股旗下各个南京湾项目子公司来看，来安香江置业有限公司所持有的所有土地均为住宅用地。时代周报记者在南京湾•锦绣香江项目现场所看到的建设用地规划许可证亦显示，来安香江置业有限公司为锦绣香江项目即别墅住宅项目的用地单位。至于香江控股广为宣传的家居CBD项目实则由来安南京湾投资发展有限公司运营，出面拿地的应为来安宏博房地产开发有限公司和来安锦城房地产开发有限公司，两者目前所拿地块均为商业金融用地，两者合计拿地为313.16亩。

而香江控股对外宣称拿地总规模3万亩，总投资600亿元之外，还雄心勃勃地表示整个项目开发周期为5-8年，市场与商住配套同期开工建设，3-5年内建成10平方公里商贸物流园区。

2010年底，香江控股成立项目公司，如从2011年拿地起算起，如今已经三年时间过去了，香江控股描绘的南京湾项目10平方公里商贸物流区域项目蓝图，如今实现这一蓝图仅剩下最后两年时间了。

然而，时代周报记者在汊河项目现场看到，时入冬季，南京湾项目工地已经停工，锦绣香江住宅项目一期已基本完工，而家居CBD项目则在巨大的招商中心之外难觅其余成型建筑，虽然庞大地块周边已经围上施工围挡。

按香江控股的设想，南京湾商贸物流总部基地项目涵盖家居CBD项目与锦绣香江住宅项目，该项目总用地规模为20平方公里，商业和住宅比例为7：3。

在南京湾商贸物流总部基地项目里，按照原先的规划，2011年7月4日公开出让项目用地720亩；2011年10月30日前公开出让项目用地不少于2000亩；以后每年供地规模原则上不低于第一年的面积。

如以每年拿地2000亩计算，南京湾项目总供地3万亩，需要15年时间才能拿完；而香江控股给出的时间表是5-8年，也就意味着香江控股须以每年拿地4000亩甚至7000亩的进度，才能在规定时间拿到3万亩土地。

然而时至2014年1月，香江控股仍只是拿到了其中的720亩土地，还将其中超过一半面积用于住宅开发。从来安县国土部门获得的信息显示，来安全县全年获得的建设用地指标不会超过3000亩，其中还有2000亩用于公用事业用地，意味着每年的拿地只有1000多亩，香江控股又怎能完成3万亩的拿地目标？

吊诡的是，在南京湾招商中心西面已有大片土地被围上施工围挡，家居CBD项目销售人员也表示该地块将用来建设家居建材城。

不过，从香江控股2012年年报中所列的拟开发土地项目中，宏博房产与锦城房产的拟开发土地一栏中则显示空缺，或意味着其所获得的300余亩土地尚未进入开发状态。

投资超600亿或为噱头

“南京湾这个名字由来，大家之前听着比较新鲜。”陆国军解释“南京湾”命名的来由称因项目所在地比邻南京，并以接驳南京为未来发展的驱动力。

关于香江控股投资南京湾项目的来历甚至有一条掌故曾见于报道，亦为香江控股宣传南京湾项目的噱头之一。

有媒体报道称，一家全国著名房地产开发集团的董事会主席在安徽寻找投资项目时，“顺道”发现了与南京一河之隔的来安汊河这块“风水宝地”，他于交通高峰、低谷时段分别在汊河至南京新街口间往返开车4趟，最终，一个总投资高达250亿元的大项目便在此落了地，理由很简单：这里成为南京后花园，指日可待。

有消息称，这家企业就是香江控股。香江控股的规划是，依托南京向北发展，以长三角物流区域发展为契机投资兴建世界级家居CBD城市综合体。

事实上，此种语焉不详的消息大多为开盘前的营销策略，经不得推敲，如总投资250亿元的数据在不同的载体中又被演绎为600亿元。

实际上，香江控股在该项目上的投入甚少。香江控股2012年年报中所列的关于南京湾项目的房地产开发成本有三项，分别为“来安香江南京湾项目”、“来安香江B区品牌街”和“来安香江南京湾展览中心”，合计预计总投资额为10.47亿元。而其所列的全国房地产项目开发成本预计总投资也仅为115.27亿元。

但是一番炒作之后换来的真金白银却的确令香江集团所获不菲。

据香江控股2012年年报，来安香江南京湾一期的预售比例为66.98%，至当年年末预收售楼款达1.84亿元；来安香江南京湾B区品牌街的预售比例为69.82%，至当年年末预收售楼款达1.96亿元。也就意味着，香江控股从南京湾项目已收回预计投资额10亿元的三成。

而且看起来，香江控股对于来安的发展前景十分看好：“我们看过规划，未来南京将有十几条线路通向江北。”对于安徽向东发展，就在汊河与南京对接，陆国军信心十足。

一辆接一辆的大货车则在连接南京与汊河两地的104国道上一如往常地呼啸而过，南京湾项目地正坐落于104国道一侧，“从南京来汊河只有这一条车道，虽然直线距离30公里，堵的时候也不好走。”从南京驶入汊河的的士司机望着前方的车流说道。