网易房产11月27日讯 据数据显示，10月28日—11月25日，深圳二手市场共成交6025套，而在刚刚过去的一周（2013年11月18日—2013年11月25日）里，深圳二手房共成交1415套，环比下跌2.41%；成交面积为11.53万平米，环比下跌6.94%。业内认为，进入11月下半旬后，二手房市场呈现出成交乏力，成交量持续走低的趋势，一方面受到了每年年底都会出现的房贷紧缩影响，另一方面，政府年底的频频调控也导致了市场观望情绪渐浓。
银十过后二手逐步抬价 市场观望年底“有价无市”
进入四季度后，深圳年度房价调控目标压力越来越大，在陆续出台了加码的“深八条”以及“二套房首付提至七成”等落地调控措施后，深圳无论一二手市场却均没有出现此前业内所预测的——“四季度或将出现楼市转折点”情况。
实际上，就在今年火爆的金九银十之际，二手房市场受到一手市场的整体带动，在十月份已经进行了一轮令中介都觉得“惊呆了”的涨价趋势，当时曾有中介公司的分行经理向记者表示：“就在国庆长假过后，福田北的一些豪宅价格普遍涨了5%左右。关内的二手房目前还是很受关注，诚意看房的客户依旧不少，同时根据我们的经验和了解，在豪宅区域的二手房价格涨5%的情况下，则普通住宅则至少要涨3倍，一套100万房子现在要加15万，现在的二手房太厉害了”。
而就在经历的银十的洗礼之后，网易记者本月走访了解到，虽然深圳二手房特别关内区域价格高企且坚挺，但是目前由于年底银行信贷告急，基本上今年已经是放贷无望，另一方面由于深圳频频出手的加码调控政策，加上随着三中全会政策的执行方案及过程的落地，也导致了市场观望情绪将越来越浓厚。位于福田的某中介销售人员小叶告诉记者说，相对于一手市场来说，其实年底二手房市场所受到的压力更大，“虽然二手房当前价格是涨了，但确切来说应该是有价无市，特别是福田这里的豪宅，年底这段时间，我碰到的客户基本都是租房的多，看房的多，但买房的就相对比较少了。”
房贷利率回落但额度难求 二手刚需成交仍旧活跃
另一方面，年底“银行房贷收紧”的现象也给二手房带来了一定影响，银十期间深圳房贷普遍提高甚至“一周数变”，工、农、中、建、交几大国有大行的首套房贷利率基本均已上浮10-15%，工行的二套房贷利率已经上浮至20%。虽然据记者了解到的最新消息，深圳房贷市场贷款利率11月底已出现回落至基准，然而，几个大行目前均表示没有额度，客户基本都需要排队等至明年年初才有款放。
中联地产二手房研究院总经理肖小平曾对此表示说，一般来说，银行由于上半年放款过多而导致年底房贷额度紧张，基本属于每年年底都会出现的常规现象，同时，肖小平认为，银行房贷收紧对二手房市场影响不大，因为80%仍旧属于刚需客户，小部分购房者可能考虑到购房成本而持观望态度，推迟了买房计划。
根据中联地产的统计，上周90平方米内的物业成交占全市二手总成交量的近八成，其中60平方米内成交比重增加8.2%。价格方面，均价2万元/平方米内物业比例超过30%，小户型、双低物业（均价低、总价低）交易情况仍十分活跃。
业内人士：年底二手市场渐冷属正常现象 国家整顿小产权房或成利好
与此同时，11月1日，深圳人行下放了 “深圳二套房首付比例执行调至不低于70%”的最新信贷政策通知，意味着深圳调控的正式加码。二套房首付比例提至七成后，除了出现观望以外，据了解，深圳还出现了有部分购房者秉着“房价一路上涨，抓紧筹钱买房才是明智之举”的想法，选择了小额贷款等解决房贷问题的偏方。
然而，有业内人士告诉记者：“其实关键在于现在已经是年底了，所以大多数购房者在七成首付压力面前，仍旧是会选择却步的，毕竟不仅是筹钱的问题，年底了，很多人还是觉得得留一些钱过年以及为新的一年做各种打算，不管有没有这一次的七成新政出来，按照往年的经验，年底无论一二手房，都会是一个渐冷的趋势，这很正常的。一手房的话开发商还可以通过给些折扣来走量，但二手房的业主则基本上也不会选择在年底这个时候降价卖房，除非是市场真的不行了。”
该业内人士还表示，一般到年底的带客量以及成交量都有所下降，就目前截止11月份的情况来看，只是小幅下跌，不算成交乏力，基本属于相对稳定的情况，客户观望情绪也与往年无异，整体已慢慢摆脱政策与房贷过大的影响。同时，在十八届三中全会之后，按照国家开始大力整顿小产权房的措施来看，后期对二手房市场或许将会慢慢呈现出利好影响。
本文来源：网易原创
作者：陈跃
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