近日,深圳世联地产举办其2013年第二季度媒体见面会,围绕“2013年上半年房地产市场回顾与下半年展望”主题,由世联首席分析师吴志辉、世联集团商业事业部总经理宋春生、世联地产深圳策略资源部策划总监李志华共同出席并发表主题报告。此次媒体见面会邀请了包括网易房产在内的众多家主流媒体到场参与,三位主讲人在见面会最后也就媒体关注的热点问题一一进行了现场解答。
世联首席分析师吴志辉做2013上半年房地产市场研究报告
下半年预计社会融资总量回落 房地产销量增速与价格增幅均放缓
世联首席分析师会上吴志辉在会上表示,根据世联地产的统计,核心房企上半年业绩完成率平均达六成,目前来说各大品牌开发商均持有较多现金。
其认为,社会融资总量增速与房地产销量增速趋同,两者的相关性非常高。吴志辉预计,未来央行信贷投放趋于谨慎,未来趋势将是中性趋紧,2013年下半年的社会融资总量增速将适度回落,从而带动房地产市场销量增速下滑,不仅如此,下半年房价的上涨幅度也将有所放缓。
“房价同比在今年3季度会出现拐点。但是我认为,这一轮的市场波动会比前面两轮远远小很多。因为经过08年和11年,开发商和整个市场都已经学聪明了,2013年的市场在向更健康的方向发展”,吴志辉如是说。
热炒地王仅为个别现象 四季度为品牌开发商拿地高峰
世联研究显示,2013年上半年一、二线城市热销,三、四线土地购置热潮下降,土地市场的城市分化明显,而房地产销量方面,珠三角城市则好过长三角城市。
吴志辉表示,世联地产通过对全国16家品牌房企拿地情况进行统计,以及上半年各区域土地市场交易情况的对比分析,今年上半年房企的土地购置远未跟上销售速度,品牌房企拿地仍理性,预计真正的拿地高峰期会出现在今年四季度,而长三角城市将成品牌房企拿地的主要区域。
“上半年多数房企普遍业绩超预期,完成年度销售目标六成以上的不在少数,但品牌房企拿地完成情况却并不理想。”世联地产首席分析师吴志辉分析认为,并不需要特意停留在近期地王新闻上,地王仅为个别现象,要看整体市场的表现。
不仅如此,吴志辉预测,没有面粉就没有面包,下半年品牌房企出手拿地会更加频繁,四季度将是真正的土地成交高峰期,并进一步举例进行分析说道:“比如‘招保万金’中的招商地产上半年拿地只用了58亿,但2013年拿地总额预计200亿,重点在一二线城市,目前完成率仅在1/4。而更典型的中海地产上半年一共才拿了一块地。这两家房企下半年拿地都会更积极。”
未来十年是房地产金融与品牌开发商的黄金的十年
在会上,网易房产记者就“未来十年是否为中国房地产黄金十年”这一近期众说纷纭观点向现场专家提问。世联首席分析师吴志辉表示,黄金十年的说法取决于不同层面的十年。其认为,未来十年是房地产金融的黄金十年,但是如果说市场的成交和价格来看的话,则过去十年是黄金十年。
“也就是说,过去十年的这么高的成交和价格上涨的增速未来十年是没有的。未来十年房地产我这点跟郁亮同学是一致的,就是成交的天花板预计在未来十年会呈现。”吴志辉与网易房产记者交流说,未来十年很多人都下了一个定义叫“房地产的下半场”,而这一个下半场对于开发商品牌的提升也是持续的,特别对于大开发商来说,也是一个黄金十年,“即使市场总体的容量见底,但是品牌开发商通过提高当地城市的市场占有率,则同样也可以达到一个更高的一个不错的增长水平,未来的黄金十年,应该大致理解是这个意思。”