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华南城面临“土地危机” 4项目用地涉嫌违规

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华南城资料团购论坛)控股有限公司(以下简称华南城)——这家号称中国“综合商贸物流中心开发”领航者的企业,正在各地落子建设项目,根据其对外公布的项目计划,总规划建筑面积已超过5000万平方米。

然而 《每日经济新闻》记者发现,由于旗下各地项目庞大的用地需求与当地窘迫的用地指标之间的矛盾,华南城正面临一场另类“土地危机”。

用地指标紧张

华南城于2002年12月从深圳起步,2009年9月30日登陆香港联合交易所,之后陆续开建南宁、南昌、西安、河源、郑州、哈尔滨等地项目。

今年12月3日,华南城发布公告称,其订立框架协议,原则上同意于安徽省合肥市肥西县建设及发展大型综合商贸物流及商品交易中心,该项目规划总净地面积约10平方公里,公司将参与竞投合肥市土地,项目将分阶段发展,预计需时超过十年。

“我们主要是做综合商贸物流业,相当于各个城市老的批发市场的升级改造以及城市化建设这块。每个项目都是当地省市的重大项目,实际上是政府要做的一件事让企业来做。”对上述项目,华南城控股有限公司副总裁姜玲在接受 《每日经济新闻》记者采访时称。

华南城对外公布的各地项目规划甚为耀眼:南昌,规划总建筑面积428万平方米;南宁,规划总建筑面积488万平方米;郑州,规划总建筑面积1200万平方米;西安,规划总建筑面积1750万平方米;河源,规划总建筑面积120万平方米;哈尔滨,规划总建筑面积1200万平方米;深圳,规划总建筑面积260万平方米。总规划建筑面积超过5000万平方米的华南城,对土地指标的需求,显然十分急切。

快速扩张的华南城,亦成为一些地方政府积极争取的招商对象。然而尴尬的是,招商政策优惠了,项目落地了,建设用地指标却依然紧张。

涉嫌多项违规

急于造“城”的华南城,如何应对这场“土地危机”?

连日来,《每日经济新闻》记者调查南宁、南昌、西安、郑州等四地的华南城项目后发现,华丽外衣下的华南城,涉嫌多项“土地违规”行为。比如,土地尚未出让,工地已开工多时;项目施工将近两年,环评手续方获批复;仓储用地实施商业开发,甚至建设商用住宅;代理公司涉嫌违规收费千万元等。

北京盈科律师事务所土地法律事务部律师严佣军认为,仓储用地的土地用途就是仓储,也属于工业用途,企业不能擅改。如果要建成商铺使用,企业首先要办理规划变更手续,然后重新签订国土出让合同。“仓储用地和商业用地的土地出让金不同,变更用途后,还要对地块重新评估,可能要补交一些土地出让金。”

对此,姜玲也承认,变更仓储用地性质,在华南城早期项目中会存在。“当初政府给的都是仓储用地,现在对我们影响非常大,要重新评估,走手续,南宁就正在走这个流程。郑州因为是第一批,100多亩还是仓储用地,其他都是商业。我们老板都是工业家,不是房地产商,是非常谨慎的。”

中国房地产研究会副会长顾云昌对记者表示,在仓储用地上建设商业和住宅,显然不符合规定。土地成交后,就按照签约的规定来做,政府和企业都不能随便改。

追溯华南城上述涉嫌违规的原因时,姜玲坦言,这也与地方政府土地供应速度缓慢有关,使土地供应速度跟不上企业的开发进度。“如果政府土地能够按照合同规定给我们,华南城不会是现在这个样子。”

对南宁华南城的代理公司涉嫌违规收费千万元一事,姜玲称对南宁华南城的具体操作并不清楚,感觉是销售方面委托给了代理公司,代理公司的人与华南城无关。“现在我们正在协助力量去处理,这家公司与华南城所有代理关系全部中止了。”

南宁华南城:仓储用地建商铺住宅 代理公司违规收费约千万元

在华南城的公开信息中,其旗下四个城市的商业项目体量巨大,对于项目所在地政府,应该也是非常受欢迎的招商项目。然而梳理这四地的用地情况可以发现,几乎无一例外地存在未拍得土地已经开工等违规情况,已经合法拿到的土地,也可能存在用地性质与规划不符、环评未过提前开建等违规情况。

需要追问的是,为什么如此多的涉嫌违规情况可以通过层层审批堂而皇之地出现?事实上,部分地方政府为了引入类似的大型项目,对不少项目大开绿灯,未批先建、改变土地性质等现象屡见不鲜。而华南城正是这些涉嫌违规问题集中爆发的一个样本。

位于广西南宁市江南区沙井大道西侧及富乐西路北侧地块内的南宁华南城,一期已经完成了4个交易广场的主体建设,17栋配套住宅业已封顶,其中2、3号交易广场已经开始对外销售或招租。

据已经购买了南宁华南城商铺的业主反映,该项目的用地属违规用地,没有取得项目建设的相关证件。《每日经济新闻》记者从南宁市国土资源局证实,目前华南城一期项目的两宗用地性质仍为“仓储用地”。

华南城控股有限公司副总裁姜玲昨日(12月3日)对《每日经济新闻》记者坦承,南宁项目就是仓储物流用地,现在正在转手续。

“不仅用地有问题,华南城销售也严重损害了我们业主的权利。”业主金盛告诉记者,去年,南宁华南城委托广西郑氏文化投资管理有限公司(以下简称郑氏公司)代理销售商铺,郑氏公司收取了他45.5万元的购铺款,其中有25.5万元是转入到公司销售总经理吴士灯的个人账户。“现在华南城只认开票的款,转入个人账户的钱只认了其中的6万元保证金。”

南宁华南城发给郑氏公司的一份文件中显示,2011年10月至2012年3月期间,郑氏公司收取的款项达1200多万元,而客户要求退回的款项共计960多万元。

记者从南宁市公安局江南区分局了解到,已经有多位业主向公安机关报案,江南区分局已经立案,目前案件已经移交到了预审大队。

仓储用地上建商铺住宅

“也就一两年的时间,在这块土地上,就建起了这么多的高楼建筑。”在南宁市江南区沙井大道一个集贸市场,一直在此做三轮车司机的老袁指着南宁华南城说。

走进南宁华南城可以看到,目前规划的交易中心有4个。其中1号交易广场主体框架已经基本成型;2、3、4号广场已经建成,正在进行内部装修。

南宁华南城的招商代表介绍,1号交易广场已经整体租给了喜盈门建材家具广场;2、3号交易广场已经开始对外销售和招租,其中2号广场规划为五金机电展示交易广场,3号广场为纺织皮革展示交易广场;4号交易广场已经引进了奥特莱斯,规划为中国-东盟商品交易中心。

与4个交易广场平行的还建有17栋高层的配套住宅,已全部建成封顶,住宅项目名为“江南华府资料团购论坛)”。

华南城对外发布的消息显示,该项目规划用地面积3406亩(约227万平方米),总建筑面积约488万平方米,分两期建设,总投资约120亿元人民币。项目集物流仓储、工业原料及产品展示交易、物流信息服务、商务、生活配套于一体。

这样一个规模宏大的项目,却被在此置业的业主反映,该项目的土地性质为仓储用地。

记者从南宁市国土资源局的官网上查询到,南宁华南城有限公司于2009年10月以3.5亿元的价格拿下了两宗地,共计1335.27亩,出让单价为26.31万元/亩,土地用途为仓储用地。同时,在2010年南宁市国有建设用地使用权招拍挂公开出让计划表中,为华南城二期准备了一块位于沙井大道旁的450亩的土地,截至目前,没有公开资料显示华南城将其拍下。

“仓储用地是不能进行商业开发的,更不能进行房地产开发。”住建部驻南宁一位规划督察员表示。

边建设边走程序

南宁当地媒体报道,南宁华南城作为重点引进的招商项目,于2009年10月18日正式动工。

“华南城一进来,就是往商业和住宅的方向发展。”南宁一位房地产业内人士向记者表示,“他们现在也在变更土地的用地性质,但这肯定需要一个相当长的过程。”

在南宁华南城招商中心,一位招商代表告诉记者,2、3号交易广场的商铺大概有12000个左右,目前只接受预订,大概会在12月开盘。

对于已经建成的江南华府住宅,该招商代表表示,目前还没有进行对外销售。

“任何一个做房地产的开发商,都是在房子还没有建成之时,就开始卖了,以便迅速回笼资金。”上述房地产业内人士告诉记者,南宁华南城近千套住宅建成一年了还不对外销售,可能是用地或者规划上存在问题。

在南宁华南城项目招商中心的大厅里,记者向工作人员提出,要求查看《建筑工程施工许可证》、《预售许可证》等相关证件时,工作人员只拿出了一个商铺房产证的复印件。

11月30日,《每日经济新闻》记者来到南宁市规划管理局,在规划局大厅的电子查阅平台上,一份编号为GTJ0101201200173的办结案件显示,南宁华南城(一期)项目用地性质为商业(商贸物流)用地、商务金融中心用地,办理时间为2012年11月19日。不过,记者随后在南宁市国土资源管理局土地利用科查阅到的信息显示,华南城已拿下的两宗用地的用地性质均为仓储用地。

南宁规划管理局规划科一位负责人向记者表示,目前华南城一期的用地手续仍然在通过政府协调办理,项目的详细规划已经通过了市政府的批复。

住建部驻南宁规划督察员告诉记者,通过招拍挂卖出去的土地,一般情况下,用地性质不得改变,除非当地政府的重大规划中涉及到该地块,方可对用地性质进行变更。

代理公司违规收费超千万

除了上述问题外,南宁华南城项目还卷入了一宗销售代理涉嫌侵吞客户购铺款的案件。

据华南城业主反映,他们前往华南城招商中心购买商铺时,却在招商中心被郑氏公司的人带到外面买铺,将其中一部分购铺款打入了郑氏公司销售总经理吴士灯的账户。

南宁市工商局登记信息显示,广西郑氏文化投资管理有限公司成立于2011年2月14日,注册资金288万元,经营范围为对房地产、矿业、仓储业的投资等。

业主吴片(化名)向记者讲述了其购铺损失5万多元的经历。2011年10月23日,郑氏公司在其办公地点公开销售其代理销售的南宁华南城3号广场-1楼至4楼的商铺,吴片选购了4楼的一个商铺,面积22.62平方米,总价255573元,折后总价为245743元。当时负责销售的吴士灯向吴片解释说,为了避税,写在合同上的购铺总价为193084元,其中的差价52659元要打入其个人账户。开盘时可以转为首付款 (购房款),但不开具任何收据。

“要是不按他们的规定交纳这差价部分,就订不到铺。”吴片说,为了能顺利订到铺,2011年10月31日,他以转账的方式划入吴士灯农行个人账户52659元。

2011年12月10日,南宁华南城商铺开盘,吴片购买的这个商铺折后总价为205400元,比郑氏公司报的总价少了50173元。吴片说,他到南宁华南城签订 《购铺协议》的时候,要求郑氏公司补贴其协议价与华南城协议价的差额部分50173元。“但是,郑氏公司只答应补贴5050元。”

此外,来自浙江的商人金盛告诉记者,去年10月底,他前往华南城的招商中心买铺,被几个业务员带到了位于南宁市金州路63号的郑氏公司。“最初以为这些业务员是华南城的人,到了才知道华南城已经委托郑氏公司代理销售商铺了。”

金盛最终选了3号广场4楼的两个铺位,总共支付了45.5万元购铺款,其中开票的只有20万元,包括6万元保证金在内的另外25.5万元于2011年12月11日汇入了吴士灯工商银行的个人账户,没有票据。

就这样,每位通过郑氏公司购买南宁华南城商铺的业主,都被迫给吴士灯的个人账户打入一笔钱,没有任何收据凭证,最后这笔钱不被华南城认可。

2012年4月18日,南宁华南城有限公司向郑氏公司发出了 “华南城函【2012】42号”《关于贵公司及相关人员退回客户款项的催告函》,催告函显示,2011年10月至2012年3月期间,郑氏公司收取的款项共计12673316元,客户要求退回的款项共计9605542元,尚未登记并提供证据材料的客户和金额还无法预计。南宁华南城要求郑氏公司立即退还擅自收取的客户款项。

“卷进来的业主有上百位之多,支付给吴士灯的金额有上千万元。”一位业主说。

郑州华南城:仓储用地开建 “商业广场”2000亩耕地疑似定向征用

“华南城模式”落地郑州,依旧是上百亿的巨额投资,也陷入边开工边拿地,违规使用土地等的质疑。

《每日经济新闻》记者查询国土部门网站招拍挂信息,郑州项目通过招拍挂拿到446亩的仓储用地。而这些仓储用地实施类似商业广场的开发模式。同时,相比周边建设项目,拿地价格亦非常低廉。

《郑州日报》在其报道中称,郑州华南城项目于今年8月份在新郑(郑州管辖的县级市)启动,如此巨大的项目,从签约到开工仅用了4个月。与此同步进行的是新郑市下属村寨的拆迁,以及耕地的征收工作。

“华南城的速度非常快,我们村的2000多亩耕地被征收过去了,村子很快也就要拆迁了。”新郑市龙湖镇村民对记者表示。

开工数月才进行招挂拍

当地媒体所披露的项目信息显示,郑州华南城项目总建筑面积1200万平方米,分为交易市场、商务配套区和生活服务配套区。一期投资150亿元,其中200万平方米将于明年建成投用。

“我们整体(一期)的交房是在明年10月份,开业在明年年底。”华南城办公区洽谈室人士对 《每日经济新闻》记者表示。

华南城简易板房办公区的左侧,双湖大道南侧的位置,正是其1#交易广场的施工现场,步入施工现场,随处可见塔吊林立,工程车往来穿梭,以及散落四方劳作不休的工人。

按照当地官方媒体公布的信息,郑州华南城于2012年8月开工建设。然而,《每日经济新闻》记者在国土资源部下属网站查询到的结果显示,华南城公司通过招拍挂6次拿地,合计亩数为446.6亩。除此之外,华南城郑州公司再无招拍挂记录。

值得玩味的是,根据上述查询结果,华南城新郑市(郑州下辖的县级市)拿的6块土地,上面标注的开工时间分别为2013年5月16日和2012年3月27日;项目竣工时间为2014年5月15日和2015年3月27日;项目的交地时间为2012年11月17日和2012年12月27日。

根据上述招拍挂信息,华南城取得的6处土地中,有3处约定交地时间应为2012年11月17日,而另外3处应该是在2012年12月27日进行交地。事实上,其招拍挂获取土地之前,项目早已开工建设数月之久。

用地性质之惑

新郑市北部,龙湖镇双湖大道南侧,即是华南城郑州所在地。当地知情人士介绍,按照郑州市的规划,未来城市的发展方向将是向新郑方向靠拢,而龙湖镇则离郑州最近。

“如果不是修路堵车的话,一般情况下十几分钟的时间就能到龙湖镇,河南省第二人民医院也在这个镇上落户了。”上述知情人士称。

当地政府亦正在修筑从郑州到龙湖的快速干道,可以预见,从郑州市区到华南城郑州项目所在的龙湖镇,时间亦将会大大缩短,这些或许是华南城决定落户于此的主要原因。然而,新郑市的建设用地指标,要跟上郑州华南城的需求步伐,难度还不是一般的大。

“我们与新郑市土地局的人聊天时,他们说华南城项目下来后,新郑是不要想再给别的项目土地了,主要是我们 (华南城)的体量比较大。”上述华南城办公区洽谈室人士对《每日经济新闻》记者表示。

国土资源部下属网站的查询结果显示,华南城在新郑市共取得的6处地块中,面积最大的是133亩,最小的约45.7亩;无一例外的是项目名称,6处地块均为华南城仓储;土地使用年限均为50年;成交价格最高为2001万元,最低为690万元。

记者将供地结果信息中的的项目位置,与华南城一期宣传册所陈列的项目位置进行比对后发现,上述招拍挂的6处地块,均在华南城当前的施工范畴内。根据上述郑州华南城办公区洽谈室人士的介绍,目前郑州华南城已经开工建设的是1#交易广场和建材交易区,其中1#交易广场的建筑面积为41万平方米,而建材交易区的建筑面积则为57.2万平方米。

单纯就土地性质而言,郑州华南城涉嫌改变土地用途。按照郑州华南城办公区洽谈室人士的介绍,其在建商业广场获取土地的性质应该是商业类用地,而非仓储类。

另外,按照其规划所述,郑州华南城将会有13万平方米的仓储物流项目,其已经拿到的446亩的仓储用地,显然是远远超越其仓储物流项目土地需求的。

北京盈科律师事务所土地法律事务部律师严佣军接受 《每日经济新闻》记者采访时表示,仓储用地的土地用途就是仓储,也属于工业用途,企业不能擅自改变土地用途。如果要作商业开发,建成商铺使用的话,企业首先需要去规划部门办理规划变更手续,然后拿着变更后的规划单去国土部门重新签订国土出让合同。“因为仓储用地和商业用地的土地出让金不同,变更用途后,还要对地块重新评估,补交一些土地出让金。”

村民称有2000余亩耕地被征

华南城通过招拍挂6次拿地的合计亩数为446.6亩。除此之外,华南城郑州公司再无招拍挂记录。但记者调查发现,当地或有2000余亩耕地已被华南城 “锁定”,且其中有些已经开始建设。

龙湖镇双湖大道,向南望去,华南城的工地上,塔吊多得让人一时半会很难数清。

工地的另一侧,是一处尚未拆迁的村子,村子与工地相接处的空地上,几个村中的老人围坐一圈,议论着被征用的耕地和快速施工中的华南城。

村子名叫东张寨村,归属于龙湖镇管辖,是华南城项目涉及的拆迁范围中最主要的一个村。

或许是由于即将拆迁的缘故,村宅的门口散落着不少生活垃圾,已经没有住户去拾掇。不时有箱式货车进入村道,拉着一车家居用品驶离出村。

“这个村子现在要拆迁了,这不是要建华南城嘛!东张寨村是(华南城项目拆迁)最主要的村子。”东张寨村村民对《每日经济新闻》记者表示。

据其介绍,华南城项目的征地工作是今年才开始的,拆迁速度很快,华南城动工建设也非常快。“我们村已经征了2000来亩耕地,华南城现在的工地有部分就是我们村的。”

上述村民介绍,征收耕地的赔偿款已基本到位,房屋的赔偿现在还没有公布。“我们村子的2000来亩耕地都征收了,赔偿标准是3.1万元/亩,钱有的已经打到账户上了。”

西安华南城:先开工后拿地环评“迟到”两年

对华南城控股有限公司而言,动辄几千亩的开发体量,使得用地指标成为稀缺,亦使其在内地诸多在建项目冒着违法开工、未批先建的风险进行。

这种“超常规”开发的情形,在西安华南城显得更为突出。

《每日经济新闻》记者查阅国土部门公开的招拍挂记录后发现,截至目前,西安华南城目前通过招拍挂程序获取的土地面积为近900亩。而其已经修建好,即将开业的2号交易广场和五金机电广场A区的开工时间,远远早于其获取土地的时间。

对此,记者采访了当地土地管理部门,西安国土资源局办公室主任李朝辉对记者表示,要采访必须通过主管部门,“你说的情况我也不清楚”。

更令人惊讶的是,记者查阅资料发现,西安华南城的环保批文,则是在开工两年之后,方才拿到。

项目开工16个月才开始拿地

从西安世园会旧址向北行驶,不出5分钟的车程,即到了西安华南城的项目所在地。

2号交易广场门口,售楼部人士对随行的看房客称,“按照西安的规划,地铁线路将会延伸到华南城。广场附近未来会有地铁站出口。地铁贯通后,人气很快就会起来的。”

西安华南城人售楼部人士对《每日经济新闻》记者称,奥特莱斯及海宁皮革城等大型商户已经与华南城签约入驻。“五金机电交易中心于去年10月份进行的公开选铺,目前其商铺已经售罄。而以服装纺织为主业态的2号交易广场,其商铺也所剩不多。”

11月的西安寒风凛冽,却未能挡住买铺客的热情,2号广场外,载着客人的电瓶车穿梭不已。

对于上述项目,华南城控股有限公司在其公告中称,西安项目规划占地面积约10平方公里 (15000亩),总投资超过200亿元。项目的首期工程已于2009年12月9日正式开工,占地面积约3平方公里(4500亩)。

公开资料显示,西安华南城五金机电交易中心于2009年12月9日正式开工。当地媒体亦有报道称,西安市一位领导2011年2月8日考察华南城项目时,2号交易广场已经开工建设。

而来自国土资源部门的招拍挂信息则显示,西安华南城于2011年5月,以27700万元的价格获取约为418.4亩的首块土地;之后的6、7月,其再次以12400万元和22000万元的价格,分别取得约167.2亩和308.8亩的第二、三块土地;2012年4月,其再以300万元的价格,取得了约3.5亩的土地。截至目前,西安华南城通过招拍挂共取得四幅地块,面积共计近900亩。

对比上述资料,可以看出西安华南城获取土地的时间明显晚于其五金机电交易中心和2号广场的开工时间。且目前拿到的土地面积也远少于其公开信息中的占地面积。来自西安华南城《沟通》杂志的数组照片亦能作为佐证,该组照片均描述了当时的拍摄时间和拍摄地点。

据其杂志所描述,2011年4月底,五金机电交易中心A区和招商办公中心主体落成;2011年7月,二号交易广场主体建筑正在施工当中;2011年12月份,西安华南城2号交易广场、五金机电品牌馆即将封顶,10栋单体品牌馆业已完成大部分建设;2012年4月底,招商办公大楼已经全部建成。

开工两年后环评才获批

更让人疑惑的是,上述项目环保批文迟到了两年。

来自西安市环境保护局官网的信息显示,2009年7月7日,华南城以“西部华南城一期项目”的名义做了环境影响评价信息公告 (一次公告),公告称项目选址于西安市东北部,距离西安市中心20公里,地处西安国际港务区南侧。项目总规划用地约3000亩(折合200公顷),总建筑面积约2240011平方米,分三个区域实施建成,建设期5年。

值得玩味的是,上述环评公告公示时,华南城与西安国际港务区尚未正式签约。

此外,记者从西安环保局环评处获悉,“西部华南城”一期项目环评于2010年8月17日获批。“这是华南城对于整个一期项目做的环评,但是好像并没按此内容建设,后来它开始建设具体项目时又做了一次环评。”环评处相关负责人透露。该人士提及的第二次环评,则为西安市环保局于2011年10月17日公示,名为西安华南城一期工程1号地块建设项目的环评公告,公告显示主要建设内容包括品牌展示馆部分:10栋多层建筑;交易展示中心部分:20栋多层建筑;综合交易中心部分:6层连体多层建筑。

此次环评正式获批的时间为2012年2月17日,主要建设内容未变,只不过项目批复的名称变成了西安华南城二期项目。而环评中所涉及的建设内容,则是从2009年12月起,就已陆续开工建设。

上述环评处人士告诉记者,按照环评法的相关规定,项目在开工之前,必须取得相应的环评手续,但是在项目开工建设后,环保部门检查时发现企业没有环评手续,责令其补办整改,企业自动补齐环评手续也是允许的。

然而,《中国环境影响评价法》相关条款规定:建设项目的环境影响评价文件未经法律规定的审批部门审查或者审查后未予批准的,该项目审批部门不得批准其建设,建设单位不得开工建设。建设单位未依法报批建设项目环境影响评价文件,擅自开工建设的,由有权审批该项目环境影响评价文件的环境保护行政主管部门责令停止建设,限期补办手续。

但上述环评处人士称,其印象中没有看到过华南城项目的处罚整改文件。

南昌华南城:低价拿地 学校、加油站规划用地改头换面?

较南宁华南城拿地更晚的南昌华南城,开发销售的速度明显要快于前者,目前已经开盘的1、2号交易广场和配套生活区14栋住宅已经售罄。

“这得益于华南城在南昌拿下地块的用地性质为市场、仓储、配套商业等,同时其在相关证件尚未颁发下来时,就先期开工建设。”南昌一位房地产业内人士向《每日经济新闻》记者表示。

不仅如此,南昌华南城在2009年12月以55535万元拍下了一宗1584亩的土地,包含了学校、市政公共设施、绿化等用途,但在南昌华南城招商中心的沙盘规划中,学校已经消失;华南城第二次拍下的地块中,有一块是以加油站、市场用地名义拍下,但是华南城招商中心的业务员也向记者表示,在规划中,没有加油站。

对此,华南城控股有限公司副总裁姜玲的说法却是,南昌有规划学校和加油站,如果是在规划地块内,就华南城建,地块外就政府建。

规划未批先行动工

当地媒体报道显示,作为南昌市乃至江西省的重点项目,总投资80亿元的南昌华南城2010年1月22日在南昌正式奠基开工。根据规划,全面建成后的南昌华南城,将有超过3万家企业进驻,年交易额达1000亿元。

“(2010年1月22日)只是华南城项目的一个启动仪式,真正开始动土的时间是2011年3月。”南昌华南城总经理章学方对记者称。

走进南昌华南城可以看到,1、2号交易中心已经封顶,正在进行内部的装修;3、4号交易中心正在施工,主体框架已经起来了。旁边的14栋配套住宅已经全部封顶。“交易中心和住宅建了两年多了,差不多是前年同时建的。”南昌华南城一位员工说。

11月26日,《每日经济新闻》记者来到南昌华南城的招商中心,一位业务员向记者介绍,现在南昌华南城推出的1、2号交易中心的铺位已经全部销售完了。配套的住宅也基本上销售完了,只余有少量140平方米以上的房型。

招商中心大厅的墙上,挂着南昌华南城一期项目中土地使用证、建筑工程施工许可证等一系列证书。其中包括南昌华南城一期住宅1#~4#楼、商业A(含地下车库)和5#~14#楼、商业B(含地下车库)的《建筑工程施工许可证》,两张许可证的颁发日期均为2011年8月26日;南昌华南城一期物流1、2号交易广场的《建设工程规划许可证》,发证日期为2011年8月24日。

按照这个时间节点,上述两证颁发的时间均在南昌华南城动工日期2011年3月之后,南昌华南城的项目有未批先建之嫌。

南昌市规划局办公室一位负责人亦向记者表示,规划范围之内的建设工程,必须要经过规划部门的审批,没有通过之前,不允许开工建设。

学校、加油站消失?

据章学方介绍,南昌华南城规划面积2平方公里(3000亩),建筑面积428万平方米。不过,记者从南昌国土资源网上查询到数据显示,南昌华南城分两次拿地,面积为2300多亩。

第一次拿地时间是2009年12月9日,南昌华南城以55535万元的总价拿下了位于红谷滩新区九龙湖片区的JDP0915宗地,宗地面积1584.563亩,单价为35万元/亩,包括14地块,土地用途为市场、仓储、配套商业、居住、市政公共设施、绿化、学校用地。

“35万元每亩的地价,已经很低了。”上述房地产业内人士表示,这个价格只与当时南昌市红谷滩工业用地的价格相当。

南昌华南城第二次拿地的时间是2011年11月4日,以91万元/亩的价格拿下了与第一块地相邻位置的JDP1174和JDP1175两宗地块,土地用途为加油站、市场用地和综合用地,面积分别为363.5亩、366.8亩。两次拿地合计2314.9亩。

在南昌华南城对外宣传的彩页、画册上,规划图中有物流交易中心、商务配套、配套住宅、仓储配套,还有地标性写字楼,并没有学校和加油站。南昌华南城的业务员在向记者介绍时,也表示,整个规划中,没有加油站。11月26日,在中国网络媒体江西行活动期间,章学方在向记者介绍南昌华南城生活住宅的配套时,也未提及有学校。

而《每日经济新闻》记者在南昌市土地资源交易中心查询到的结果显示,华南城拿下的第一宗地里,包括了小学用地20多亩,后面以加油站用地拿下的土地中,有一块4亩多的用地,是作为加油站用地。

“按照现在南昌华南城的规划,只建设商业性的建筑,显然是有改变土地性质的嫌疑。”上述南昌房地产业内人士表示。

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