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凯德中国在华销售遇冷 佛山住宅项目年售一套

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11声巨响,仅3.8秒后,重庆朝天门老地标—重庆港客运大楼和三峡宾馆在爆破轰鸣声中化为瓦砾,时间被定格在2012年8月30日这一天。

仅仅服役16年就匆匆谢幕,这两栋大楼是将为盘踞于此的新加坡房产大鳄凯德置地让路。凯德置地为重庆准备的献礼是寻常企业难以企及的210亿元巨额投资。9月底,这里即将开建8栋形如“风帆”的摩天大楼,寓意“朝天扬帆”,凯德来福士品牌亦随之入场。

不仅是重庆,凯德来福士的身影还活跃在上海、深圳、成都等诸多城市,累计投资规模已超过580亿元。

不过,相比在商业地产领域的风生水起,凯德置地在住宅开发领域,似乎已失去了当初的锐气。尽管一再强调住宅和商业并重的两条腿走路,但在中国,凯德置地一直未进入住宅开发第一集团军的行列,不仅项目量少,而且销售惨淡,佛山等地的楼盘年度销量仅盘旋在个位数。

来福士投资规模超580亿

在近期密集的时间段里,来福士各地项目开工或开业的新闻不绝于耳。

据时代周报记者了解,除了将于9月底举行开工典礼的重庆来福士项目,深圳来福士广场资料团购论坛)已于今年8月底正式开工,宁波和成都的来福士广场购物中心部分会在今年9月正式开业。此外,加上已经开业和在建的上海、北京、杭州等项目,来福士品牌已在中国落子8枚。

凯德置地品牌中心发给时代周报记者的统计数据显示,“从2000年凯德置地将来福士品牌带入中国后,目前总开发面积超过210万平方米,累计投资规模超过580亿元人民币。” 根据凯德置地的母公司嘉德置地已发布2011年度财务报告,已开业的上海来福士广场与北京来福士中心运营良好,商场与写字楼出租率均超过90%。

至此,凯德在华已总计拥有超过120个项目,总资产增至695亿元人民币,集团占比跃升至41%。今年上半年,凯德在华投资额占新增投资的34%,位居首位。而作为“在中国再造另一个嘉德置地”的本土化计划的重要一环,凯德深耕中国的雄心不仅于此,来福士品牌已有在中国遍地开花的准备。

“建更多的来福士广场,一直是我们的目标。”在此前的深圳来福士开工奠基仪式上,凯德置地中国区执行副总裁罗臻毓称,集团已在陆续整合资源,准备向以来福士为标志的城市综合体方向调整和转型,目前正在寻找合适的地块,伺机将来福士品牌带到广州等其他城市。

凯德置地包括西南区总经理韩德明等在内的多位高管,都对外表示,“在做好手上现有项目的同时,也在积极主动寻找新机会”。

而在北京正略钧策企业管理咨询有限公司合伙人、副总裁郝炬看来,来福士品牌的扩张已是凯德势在必行之举。

“与万达近几年沿着综合体模式扩张不同,凯德此前一直是单链条运作,住宅的专门做住宅,商业的专门做商业,没有形成资源的有效组合。”郝炬对时代周报记者分析称,从全国角度来看,来福士整体数量偏少,开业与在建的总计8个,在规模上远低于国内商业地产老大万达,规模小,影响力自然不够。此外,来福士在品牌的总体定位上,走年轻化的中档路线,影响力也不如华润的万象城等。事实上,与2005年之前相比,来福士在一线城市的影响力已在走下坡路。扩大规模,并需要借助深圳、重庆等地的项目做新的推广,是凯德接下来的重要工作。

商业面临残酷竞争态势

不过,凯德来福士快速拓展及扩大话语权的同时,也面临着平衡“快”与“好”关系的问题。“近几年,国内商业地产一直存在的最严重的两大问题,即结构化缺失、总量过剩这两大问题。”郝炬分析称,凯德也不能置身事外,在未来发展中,肯定面临着大体量高密集的残酷竞争态势。

以深圳来福士为例,“未来5年,深圳1万平方米以上的集中式商业供应面积增量将非常惊人,几乎翻番。”世联地产商业研发经理李东海介绍称,现存深圳的集中式商业面积是577万平方米,未来5年将会达到1081万平方米,这就意味着,未来5年的增量几乎等于深圳过去30年的总和。

而来福士此次落子的深圳南山区,几公里外已有海岸城、保利文化广场、天虹等,华润大冲村整体改造耗资200亿元复制的万象城也在着手准备,未来商业规模也将接近100万平方米。

“面对残酷竞争,未来三年将有相当一批购物中心因为运营不善,面临倒闭或被兼并的命运。” 在一次演讲中,宝龙集团副总裁潘韬如此感慨。而郝炬也表示,随着竞争愈发残酷,未来两到三年,国内定会出现商业地产、商业资产的重组。

“凯德这些在中国能做大做强的主要原因,就在于私募基金与REITs双配对的运作模式。”上海一位不愿具名的国内商业地产开发企业人士就对记者表示,独有的“地产+PE+REITs”的配对方程式对于其商业地产的孵化和退出非常有利,几乎成为中国本土开发商难以企及的门槛。

全国工商联商业不动产专业委员会秘书长朱凌波也认为,“凯德前几年的发展,一定程度上存在重资本、轻经营;重虚拟,轻实体的不足。”

凯德置地总裁廖茸桐对此的解释是:“从长期来说,随着环境和招商情况的好转,凯德商业的回报率是不亚于住宅的。”

住宅半年销售名落50强之外

作为万科、万通等国内龙头房企争相学习的榜样,凯德置地这些年在商业地产领域的确做得风生水起。

然而在住宅开发领域,如今的凯德置地似乎失去了当初的锐气,不仅各地在建的项目并不多,开盘项目销售亦非常惨淡,一直未进入住宅开发第一集团军的行列。

今年8月1日,凯德置地发布了今年二季度公司内地住宅的成交数据。数据显示,公司第二季度在中国住宅成交量由第一季度的255套升至812套,销售额也增加3倍多,达到17.8亿元人民币。按此计算,公司上半年在住宅领域吸金约22.25亿元。

时代周报记者对比CRIC研究中心发布的上半年房企50强名单,第50强苏宁环球上半年35.8亿元的销售额亦远远超过凯德置地。

究其原因,在深度僵持的限购市场状态下,凯德旗下的项目,尤其是高端楼盘不得不面临着最难突破的销售瓶颈。

去年4月份,杭州凯德龙湾首次开盘面市,共推出84套房源,均价定在3万元/平方米左右,而相邻楼盘售价仅17000-19000元/平方米,龙湾项目一度遭遇销售停滞。随后去年12月推出的第二批106套房源,价格略降到27000元/平方米,亦一度遭遇销售停滞。根据杭州市透明售房网统计数据显示,凯德龙湾两批项目共计190套房源,目前尚剩余124套房源待售。

而在广东佛山,凯德置地重仓落子的4个住宅项目,销售成绩均非常不理想。时代周报记者根据佛山住房和城乡建设管理局网站的统计数据发现,2010年9月份就已开盘的凯德天伦世嘉项目,推出的180套房源在两年的时间里,还剩下146套未售出,去化率仅18.9%;而去年9月份前后拿到预售许可证的凯德城脉项目,118套房源中至今只售出一套,面积约125平方米。

“凯德住宅的产品设计,一般都没有深入的本地化。港式化的洋房装修,在佛山就很少有人能接受。”佛山中原研究中心主任任泳妍对时代周报记者介绍,此外,这些项目遭遇了2010年、2011年调控最严厉的时间段,且因为多是地王项目,推盘价格一般比周边要高两成左右,消化节奏因此十分缓慢。

“目前,国内房地产业正在经受宏观调控政策的考验,已有影响到凯德置地在中国的整体布局。公司本来就谨慎,现在更谨慎。”凯德置地(中国)投资有限公司华北区域总经理韩维在此前接受媒体采访时透露,我们的主要策略是控制价格上涨,缩小户型设计。

以佛山凯德城脉为例,据时代周报记者了解,在去年开盘销售不畅之后,凯德方面已对楼盘进行全面整改,楼盘现在开发了不少契合市场需求的中小户型。此外,凯德还有将精装改为毛坯的计划,这样做很明显的一个目的,就是为了“降低总价”。还有打算降低精装的标准,以“减配”的方式来降总价,撬动改善型客户需求。

在北京,凯德旗下楼盘凯德锦绣项目在两三个月前,还通过“10%首付”的销售策略,来抢夺客户资源。而凯德在天津的凯德国贸项目精装公寓,打出了7.4折优惠价格,折后均价17000元/平方米左右。

在包括郝炬在内的很多业内人士看来,凯德并不是以住宅开发和销售见长的企业。

事实上,尽管廖茸桐在多个场合强调,凯德在住宅与商业投入的资本金比例是50∶50,目前处于平衡的状态。但在住宅方面,嘉德置地在中国的优势并不算十分明显。对于住宅市场的未来,多年来带领嘉德置地开拓中国市场的首席执行官廖文良也说,他认为下半年中国住宅市场会比第一季度好很多。

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