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华侨城二轮布局遇阻 高端产品前景不明

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2010年,大量举债进行第二轮布局的华侨城,一方面遇到宏观调控,高端市场表现前景不明;另一方面发生重大安全事故也暴露了管理上的问题。年初200亿元的销售目标下调至180亿元,仍有分析师认为,今年华侨城实现销售额或仅在150亿元左右。

百亿拿地 至今保持全国单价地王

在今年2月初完成深圳、北京、上海、成都的第一轮战略布局之后,实现了集团整体上市的华侨城,把2010年确立为全面拓展的元年,进行第二轮布局。

从去年底到今年,华侨城在土地市场上的表现十分抢眼。

2月11日,在百轮竞价之后,华侨城以70亿元拍得上海苏河湾1号地块,楼面地价达到了惊人的52783元/平方米,至今仍为全国单价“地王”。

7月1日,华侨城又在天津一举斩获14幅地块,总建筑面积220.94万平方米,总地价为37亿元。当月,华侨城又在上海拿下“苏河湾41、42街坊”地块,成交价近18亿。

根据中国指数研究院的监测,华侨城今年在上海、天津、深圳等地拿地的总价约为133亿元。

有分析师估算,上述地价款预计有一半要在今年支付,如果包括去年下半年新增项目未付完的地价款,2010年,华侨城要支付的土地款可能超过上百亿。

上述金额还没有包括新增项目的投资。以天津项目为例,后续总投资将近50亿元。而整个苏河湾项目,预计将在五年内陆续投入130亿元左右。

净负债率飙升 央企助融资

随着土地储备的大幅增加,加上项目的大笔投资开发,华侨城的资金压力也在不断加大。

“华侨城是目前为止我们研究范围内唯一一家2010年上半年现金(45亿元)远低于短期贷款(80亿元)的企业,这表明公司难以进行扩张,尽管国企背景使其流动性风险较低。” 高盛高华证券的研究报告指出,“华侨城财务状况显著恶化,2010年预期净负债率为110%。”

截至9月30日,公司资产负债率由去年同期的54.35%上升至70.54%,净资产负债率则由28.95%飚升至89.08%。短期借款虽然由中期的78.72亿元降至74.58亿元,但长期借款由中期的74.34亿突然升至90亿元。

8月13日,华侨城A还发生了一笔贷款欠息行为,欠息金额为287万元。

为了缓解资金紧张的情况,8月3日,华侨城集团发行3年期票据20亿元。由于华侨城集团去年已实现整体上市,部分资金可归华侨城A使用。根据票其据募集书,所募集资金中的10亿元用于置换银行贷款。

此外,华侨城A还多次利用境外融资平台——华侨城亚洲注资参股内地旅游地产项目。继去年12月向西安华侨城注资0.5亿元后,今年6月,华侨城亚洲又将配售新股所得6.72亿港元向成都华侨城注资。

“从融资能力来讲,华侨城能倚仗集团发融资券,已经是很不错了,别的没央企背景的房企想发都发不了。而且相对来说,票面年利率3.39%,融资成本低得多。”有分析师向网易财经表示。

明德咨询分析师张智良对华侨城选择新政背景下大规模拿地的做法,并不是非常赞同。他认为,旅游地产其实和商业地产有些相似之处,能够保证持续的现金流但是回收资金的周期相对较长,大规模拿地就对资金链造成了很大压力。

调控持续加压 下调销售目标

要改善财务状况,除了拓宽融资渠道,还有加大销售回款力度。在调控持续加压的影响下,定位于高端的华侨城今年表现可能不如预期。

一位不愿具名的分析师表示,华侨城年初销售目标有200多亿,后来调整到180亿,但今年可能只能完成150亿左右。

高盛高华证券分析师也认为,因为华侨城的开发重点是高端市场,更易受到政府紧缩政策的冲击。鉴于截至2010年上半年的未结算预售收入仅为人民币39亿元,因此预计2011年锁定的收入很低,这意味着2011年盈利增长前景的可预见性低于同业。

公开数据显示,2010年华城可售面积预计达80万平方米,其中有超过一半位于出台了限售政策的一线城市,且以高端豪宅为主。

对此,华侨城董秘倪征向网易财经表示,2010年整体销售情况一切正常,高端市场只是局部受到影响。信贷政策的收紧影响并不大,因为华侨城客户一次性付款比例高。明年则要看加息力度,如果实际仍是负利率,高端市场的前景应该还好。

“总体来说,明年要看宏观经济形势、我们的销售状况、商务谈判的进程。”倪征表示,明年华侨城还将保持今年的扩张速度,在现有的一二线城市加大投资力度,同时在合适的进入三线城市。

不过,有业内人士表示,相对而言,热点城市出台的限购政策影响颇大。此外,中国已经进入加息周期,通胀预期可能在明年逐步降低,从而影响以保值投资为目的的高端客户的购买行为,华侨城明年的日子可能更不好过。

扩张中的阵痛

近年来,在土地资源日趋紧张、国家对土地调控越发严格的情况下,凭借着主题公园带动地产的运营模式,华侨城拿地得到不少便利,并且由沿海城市向内地急速扩张。在这一过程中,华侨城也暴露出一些问题。

6月29日,东部华侨城的“太空迷航”游乐项目发生重大安全事故,造成6人死亡,10人受伤。华侨城10月7日下午公告称,事故是因“太空迷航”设备存在严重的设计缺陷,安装调试期间已发现隐患但未能有效整改,使用过程中维护保养不到位,该设备存在局部制造缺陷。

中银国际在报告中称,该事件显示公司”旅游+地产“模式的快速扩张路径引发的阵痛,需要企业进一步加强精细化管理。

有业内人士指出,国内很多开发商打着建设主题公园的幌子上马项目,先低价圈地,再借建设主题公园炒热地皮,开发房地产盈利。但在主题公园的运营上,却往往注重追求技术上的刺激性和表面噱头,急于收回成本并盈利,精细化管理程度远远不够。

张智良表示,调控当前,华侨城在主营业务市场不明朗的情况下,依然大举扩张,这份自信从容下仍然隐藏着很大的风险。6.29事故刚刚过去不久,华侨城要警钟长鸣,不要让安全事故成为引爆资金链的导火索。

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