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深圳楼市最后的博弈: 限购令风波始末

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“限购令虽然是阶段性临时性政策,但这不是一般人理解的短周期,临时性也可能是一年、三年、五年,目前看,政府没有任何原因要取消限购令,温总理也又一次提出要抑制房价不会放纵投机,短期判断,深圳不可能取消限购令政策。”

临近岁末,全国各地土地市场一片红火,看似平静的深圳楼市也暗流涌动。近日,深圳业内传言称,执行三个月之久的深圳楼市限购令将于2011年1月1日后取消。

一石惊起千层浪。12月28日,深圳市规划国土委员会相关人士澄清表示,目前并没有接到取消限购令的时间表,深圳限购令还将继续严格执行。

9月30日,深圳正式出台限购令,规定深圳户籍家庭只能限购两套房子,非深圳户籍可提供纳税或社保证明仅限购一套房子。

限购令执行之后的深圳楼市与10月份之前的市场相比,呈现出冰火两重天的现象。

根据深圳国土局的统计数据,执行限购令之后的首个月,深圳一手房的批售面积大幅减少74.8%至28.17万平米;成交面积也环比下降了1.5%到45.68万平米,同比也下降8.1%;二手房成交面积也下降了3.4%,为98.49万平米。

同样受限购令的刺激,当月深圳楼市的成交均价达到21516元/平米,环比上升了6.8%,同比也上升6.3%。二手房成交均价为15993元/平米,环比小升1.3%,同比则上涨10.3%。

这样的楼市成交数据一直延续到11月过后。11月份,深圳楼市的成交数据是:一手房批售面积25.33万平米,环比减少10%,同比减少44.8%;成交面积为23.32万平米,环比下降48.9%,同比下降50.1%;当月供销比为1.08:1。成交均价为18039元/平米,环比回落16.16%,同比回落5.9%。二手房成交面积为79.99万平米,环比下跌18.78%,同比下跌46%;成交均价为16223元/平米,环比上涨1.4%,同比上涨12%。

“限购令在深圳实施三个月以来,整体效果还是有的,但可能还没有到达大家预期的效果,但是从市场看,很明显成交在下跌,以最近这几周价格徘徊在18000左右这个区位,现在这个价格比限购令之前的价格,下跌了10%左右。”深圳中原地产研究总监玉俊雄表示。

然而,根据世联地产提供的最新研究数据,刚刚过去的这一周(12月20日—12月26日),深圳楼市的成交又开始出现了上升的态势。

上周深圳一手房市场共成交1170套,环比上升17.8%;一手房成交均价为18421元/平米,较上周微升,环比上升2.7%;二手房市场共成交2433套,延续回升态势,成交量环比涨幅为0.5%。

成交数据的回升再次刺激了市场敏感的神经,取消限购令的传言由此而起。“限购令出台后,深圳许多投资者比较集中的楼盘都出现了暗退的现象,最近出现限购令取消的传言,可能是一些开发商年底为了‘出货’,制造一些楼市回暖、价格坚挺的表象”,众厦地产总经理助理林晓华分析道。

林晓华的判断依据来源于:“首先,目前深圳很多楼盘都拿出来以优惠的价格出售,这些楼盘可能是之前暗退留下的,原来23000每平方,现在它可以打8折出售。其次,为吸引客户购买二手房,很多的二手房业主也开始出现还价的迹象,这两种都反映了,年底卖房的焦虑情绪在增长,年底寻求出货的迹象非常明显。”

这种判断得到了中原地产研究总监玉俊雄的认可。“市场传言取消限购令,应该是行业一些人士为增强客户买房的信心,释放的一个传言。从这点来说,行业人士也缺乏信心,限购令的确从影响了一部分人的购房需求,一旦有这个传言放出,大家就会觉得市场会马上反弹。实际上,限购也没有完全跟此前的预期相符,虽然成交减少了,但这没有导致价格的明显回落。”

林晓华同时表示,目前深圳成交量萎缩,价格上涨只是短期现象,不会长时间价格坚挺,“没有成交量的支撑,价格始终不可能坚挺太久的,何况现在还有加息的压力。”

事实上,包括深圳在内,目前几个一线城市似乎都还不存在取消限购令的客观条件。“限购令虽然是阶段性临时性政策,但这不是一般人理解的短周期,临时性也可能是一年、三年、五年,目前看,政府没有任何原因要取消限购令,温总理也又一次提出要抑制房价不会放纵投机,短期判断,深圳不可能取消限购令政策。”接受观点地产新媒体采访的中国综合开发研究院教授宋丁表示。

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